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Lmp et location en meublé non professionnel

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Busby
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Ecrit le: 15/12/2007 10:12
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Bonjour,

Je possède un appartement que je loue en meublé depuis une quinzaine d’années. Pour les impôts, j’étais considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel. Les revenus étaient imposés jusqu’en 2006 sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux, option forfait.

J’ai acheté en 2007 un autre appartement qui est loué en meublé saisonnier.

Le montant global des loyers dépasse maintenant le seuil de 23000 euros ; je suis devenu Loueur en Meublé Professionnel et j’ai demandé à ce que mes revenus de location soient imposés sous le régime Location en Meublé Professionnel, option régime réel simplifié. Je tiens donc une comptabilité.

J’ai trois questions :

1. Dans ma comptabilité je ne sais pas comment enregistrer la valeur de mon ancien appartement acheté en 1974. Dois-je indiquer son prix d’achat, ou sa valeur actuelle estimée ?

2. J’ai le même problème pour estimer les meubles et l’électroménager, le tout étant maintenant vétuste. Dois-je mettre la valeur de matériel neuf correspondant à l’ancien et l’amortir ou ne rien indiquer ?

3. Le nouvel appartement est loué par l’intermédiaire d’une agence. Dois-je enregistrer les loyers nets que me verse l’agence ou le montant réel payé par les locataires à l’agence et enregistrer les frais d’agence en charges ?

Merci d’avance pour les conseils.

Cordialement


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Busby
Claudusaix
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 11:02
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Bonjour,

Auparavant, vous teniez, je suppose, une comptabilité de trésorerie. Depuis la migration de votre activité, vous tenez une comptabilité en partie double. Vous reprenez donc dans les à-nouveaux, les éléments de votre comptabilité de trésorerie.

Ai-je bien résumé la situation ?

Merci de nous tenir au courant.

Cordialement,


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Claudusaix
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 12:15
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Bonjour,

Ce sujet m'intéresse vivement. Un loueur professionnel est-il considéré comme un entrepreneur individuel?

Si quelqu'un peut répondre aux questions de Busby... merci
Claudusaix
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 12:21
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Citation : Magda @ 15.12.2007 à 12:15
Bonjour,

Ce sujet m'intéresse vivement. Un loueur professionnel est-il considéré comme un entrepreneur individuel?

Si quelqu'un peut répondre aux questions de Busby... merci

Bonjour Magda,

Pour essayer de répondre, il faut que Busby réponde à ma question.

Si Bubsy déclare en BIC, oui, le loueur de meublé professionnel est considéré comme un entrepreneur individuel.

Cordialement,


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Claudusaix
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 14:29
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Bonjour,

Merci la réponse rapide.

Je suis un particulier. Jusqu'à maintenant, j'étais non professionnel et imposé sous le régime fiscal BIC option forfait. C'est à dire que les impôts accordaient un abattement de 70% sur les revenus bruts de mes loyers. Comme je ne pouvais déduire aucun autre frais, je ne tenais pas de comptabilité.

Avec l'acquisition du deuxième appartement, je suis toujours un particulier qui au regard du fisc est passé professionnel. Je me suis donc inscrit au registre du commerce et je suis toujours imposé sous le régime BIC. J'ai opté pour le régime réel simplifié car ayant fait un emprunt, cette solution est beaucoup plus avantageuse que le régime forfait (abattement de 70%).

Je suis donc obligé de tenir une comptabilité et pour le moment je rencontre les trois problèmes cités dans mon message. D'autres problèmes surgiront peut-être plus tard.

J'espère avoir bien répondu à vos questions.

Cordialement.


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Busby
Claudusaix
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 14:47
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Même si vous ne teniez pas de comptabilité proprement dite, vous déclariez vos revenus à l'administration fiscale sur la base des revenus transitant sur vos comptes.

Je peux me tromper mais il me semble que puisque vous êtes passé du régime des micro-BIC (71 % du chiffre d'affaires) à celui du réel simplifié, l'enregistrement des à-nouveaux se fait au coût historique.

D'autre part, comme vous savez sûrement, le plan comptable énonce le principe de non-compensation. En conséquence, vous devez enregistrer les loyers reçus et les frais d'agence versés.

J'espère qu'un autre membre confirmera ou infirmera mon analyse.

Cordialement,


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Claudusaix
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 16:31
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Message édité par Magda le 15/12/2007 16:34
Bonjour Claude et merci pour la réponse!

Vous avez confirmé ce que je pensais qu'il fallait faire.

à+ et bon week-end
El rico
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Re: Lmp et location en meublé non professionnel
Ecrit le: 15/12/2007 21:41
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Bonjour,

Vous avez raison d'opter pour la professionnalisation de votre activité de loueur en meublé.
Sachez que nous devons être le seul pays européen à avoir une niche fiscale aussi puissante ! Et notamment :

-plus values de cession (meuble ou immeuble) : exonéré d'impôt si l'activité est excercée depuis plus de 5 ans. (pour info, le non professionnel doit attendre 15 ans)
-ISF : Si cette activité constitue en terme de revenu plus de 50 % de la totalité des revenus des ménages, vous êtes exonéré d'isf sur les immeubles donnés en location
-amortissement : Contrairement au revenus fonciers, les amortissements (sur 60 ans à 80ans) sont entièrement déductibles (à concurrence des loyers et des charges afférentes, en d'autres termes, la déduction des amortissements ne doivent pas permettrent de dégager un déficit déductible de vos revenus globaux)
-tva : si vous opter pour la tva, (dans le cadre de l'art 261 D 4° du CGI), vous pouvez déduire la tva de vos bien meubles et immeubles.
-déficits : vous pouvez les déduires de vos revenus globaux contrairement aux LMNP qui peut déduire les déficits que sur les revenus de même catégorie (BIC).

Enfin, pour donnez une réponse à vos questions :
1. Dans ma comptabilité je ne sais pas comment enregistrer la valeur de mon ancien appartement acheté en 1974. Dois-je indiquer son prix d'achat, ou sa valeur actuelle estimée ?
-> Vous comptabilisez l'immeuble pour sa valeur d'achat et vous comptabilitez les amortissements comme s'ils avaient été appliqués depuis le début.
ex : prix d'achat en 1974 : 40000 € durée d'amortissement : 60 ans
213 Construction : 40000
2183 amortissement sur construction : (33 ans) 22000
101 capital individuel : 18000

2. J'ai le même problème pour estimer les meubles et l'électroménager, le tout étant maintenant vétuste. Dois-je mettre la valeur de matériel neuf correspondant à l'ancien et l'amortir ou ne rien indiquer ?
-> idem : pour la valeur d'achat
Je vous conseil de ne pas les immobiliser s'ils n'ont plus aucun valeur, pour ne pas alourdir la base taxable à la taxe professionnelle

3. Le nouvel appartement est loué par l'intermédiaire d'une agence. Dois-je enregistrer les loyers nets que me verse l'agence ou le montant réel payé par les locataires à l'agence et enregistrer les frais d'agence en charges ?
-> en recettes : le montant payé par le locataire
-> en charge : la commission du mandataire.

Salutations.


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Diplômé d'expertise comptable
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