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Location d'une partie du domicile du dirigeant à sa société

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Catégorie : Le monde des entrepreneurs
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Article écrit par Cattier Clotilde sur LinkedIn (404 articles)
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Location du domicile par sa société

La situation examinée ici est la suivante : vous êtes le dirigeant d'une société dont le siège social est situé à votre domicile [1].

Votre expert-comptable vous demande alors si vous souhaitez louer une partie de votre domicile à la société.

Voici, en ce qui concerne les aspects fiscaux, les principaux points à prendre en considération pour vous aider dans votre prise de décision...

 

Louer une partie du domicile du dirigeant à une société : comment s'y prendre ?

Les éléments d'information présentés ci-après s'appliquent également dans le cadre d'une activité exploitée à titre individuel ou libéral.

1. Le fait de louer une partie de son domicile à la société dont vous êtes le dirigeant est tout à fait légal.

2. Il faut alors définir la surface qui sera louée à votre société : vous ne pouvez pas louer l'intégralité de votre domicile dès lors que certaines pièces ou fractions de pièces sont destinées à un usage non professionnel (i.e. cuisine, salle de bain, chambre à coucher, etc.) et la surface louée doit être cohérente avec l'espace dont vous avez besoin pour exercer votre activité.
Par exemple, si vous êtes plombier, vous pourrez louer à votre société l'espace où se situe votre bureau et le garage où vous stockez votre matériel.
En revanche, si vous êtes consultant, seul l'espace bureau pourra être loué. Vous pouvez tout à fait ne louer qu'une partie d'une pièce (pas d'obligation de louer une pièce entière).

3. Ensuite, il le montant du loyer devra être fixé.

  • Si vous êtes propriétaire de votre domicile, le plus simple est de se fonder sur le prix moyen au m² des locations du même type de logement (information disponible sur internet). Ce prix de location moyen au m² sera ensuite multiplié par le nombre de m² loués par la société.
  • Si vous êtes locataire de votre domicile, le loyer pris en charge par la société correspond au loyer total payé au titre de la location du logement, retenu en proportion de l'espace affecté à la société par rapport à la surface totale du domicile.

4. Le loyer ainsi payé constitue une charge déductible des résultats de la société.

5. En contrepartie, le loueur doit constater un revenu foncier, à titre personnel. Ce revenu foncier correspond aux loyers perçus, diminués :

  • de certaines charges telles que les intérêts d'emprunt et frais accessoires, les frais de travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Toutes ces charges sont déductibles dans la limite du rapport surface louée / surface totale du domicile ;

ou

  • d'un abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges si le dirigeant opte pour le régime du micro-foncier. Ce régime est ouvert aux titulaires de revenus fonciers d'un montant (total) inférieur à 15 000¤ par an.

6. Ce revenu foncier doit être mentionné sur la déclaration d'impôt sur le revenu annuelle, pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR), ainsi qu'aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5%.

 

Comme on le voit, louer une fraction de son domicile à sa société entraîne donc, au niveau de la société, la déduction d'une charge supplémentaire et, au niveau du dirigeant-loueur, la constatation d'un revenu foncier supplémentaire taxable.

L'opération ne sera intéressante, sur le plan fiscal, que si l'économie d'impôt réalisée au niveau de la société est supérieure au coût supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux à acquitter par le dirigeant.

Par ailleurs, les aspects autres que fiscaux ne devront pas être négligés avant le prendre sa décision :

  • la location d'une fraction de son domicile constitue une source de revenus complémentaire, permettant de couvrir une partie des charges afférentes au bien loué, 
  • le versement d'un loyer par la société pourrait permettre de diminuer, à due concurrence, le montant de la rémunération du dirigeant, ce qui devrait conduire à une diminution du montant des charges sociales dues par la société, etc.

Déterminer le caractère avantageux de l'opération n'est donc pas évident et suppose une analyse au cas par cas et des simulations chiffrées.

 

Louer une partie du domicile du dirigeant à une société : exemple chiffré

 

Prenons un exemple

Monsieur A est gérant majoritaire de la SARL B (il détient 80% des parts sociales de ladite SARL) dont le siège social est situé au domicile de ce dernier. Monsieur A loue à la SARL B une pièce de 10 m² dans laquelle il a installé son bureau et conserve les dossiers de la société.

Le domicile de Monsieur A est un appartement de 100 m², dont il est propriétaire. Il paye des intérêts d'emprunt d'un montant de 3 600¤ par an et des charges de copropriété à hauteur de 2 000¤ par an. La taxe foncière s'élève, annuellement, à 1 000¤.

La valeur locative de cet appartement est de 1 500¤ par mois.

Sur cette base, Monsieur A va recevoir un loyer annuel de  1.800¤ (i.e. (1 500 x 10/100) x 12). Ce loyer sera déductible du résultat fiscal de la société.

Monsieur A est célibataire et n'a pas d'enfants à charge. Il perçoit un salaire annuel de 60 000¤ net.

 

1. Déterminons le montant du revenu foncier de Monsieur A à déclarer à l'impôt sur le revenu

a) En l'absence d'option pour le régime du micro foncier

  • Montant du loyer brut : 1 800¤
  • Montant des charges déductibles : 660¤ (i.e. (3 600 x 10/100) + (2 000 x 10/100)+(1 000 x 10/100))
  • Revenu foncier net imposable à l'IR : 1.140¤ (i.e. 1 800 - 660)

b) En cas d'option pour le régime du micro-foncier

  • Montant du loyer brut : 1 800¤
  • Montant de l'abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges : 540¤ (1 800 x 30%)
  • Revenu foncier net imposable à l'IR : 1 260¤ (i.e. 1 800 - 540)

Dans cet exemple, le revenu foncier taxable est plus faible en l'absence d'option pour le régime du micro-foncier car Monsieur A est propriétaire de son appartement et encourt un certain nombre de charges qui sont déductibles pour la détermination de son revenu foncier.

Toutefois, si Monsieur A était locataire de son appartement, il n'aurait pas ou peu de charges à déduire. Dans cette hypothèse, une option pour le régime du micro-foncier serait certainement plus intéressante pour lui dès lors qu'elle lui permettrait d'appliquer un abattement représentatif des charges de 30%.

 

2. Calculons le montant de l'impôt sur le revenu de Monsieur A

a) En l'absence d'option pour le régime du micro-foncier

Revenu global déclaré à l'IR (salaires + revenu foncier) : 61 140 ¤ (i.e. 60 000 + 1 140)

Montant de l'IR dû : 10 931¤

Montant des prélèvements sociaux dus : 177¤

En l'absence de ce revenu foncier, Monsieur A aurait acquitté un IR de 10 589¤ et n'aurait été redevable d'aucun montant au titre des prélèvements sociaux.

Coût fiscal supplémentaire : 519¤ (i.e. 10 931 - 10 589 + 177)


b) En cas d'option pour le régime du micro-foncier

Revenu global déclaré à l'IR (salaires + revenu foncier) : 61 260 ¤ (i.e. 60  000 + 1 260)

Montant de l'IR dû : 10 967¤

Montant des prélèvements sociaux dus : 195¤

En l'absence de ce revenu, Monsieur A aurait acquitté un IR de 10 589¤ et n'aurait été redevable d'aucun montant au titre des prélèvements sociaux.

Coût fiscal supplémentaire : 573¤ (i.e. 10 967 - 10 589 + 195)

 

3. Comparons le coût fiscal supplémentaire avec l'économie d'IS réalisée au niveau de la société

Hypothèse 1 : résultat fiscal de 30 000¤

La société réalise un résultat fiscal de 30 000¤, avant prise en compte de la charge que constitue le loyer.

Résultat fiscal taxable à l'impôt sur les sociétés (IS) : 28 200¤ (i.e. 30 000 ¤ - 1 800¤)

Montant de l'IS dû : 4230 ¤ (28 200 ¤ x 15%)

Si cette charge de loyer n'avait pas été déduite, le montant de l'IS dû se serait élevé à 4 500 ¤.

Montant de l'économie d'impôt  : 270¤ (i.e. 4 500 - 4 230)

Le gain fiscal résultant de la déduction de la charge de loyer est inférieur au montant supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux à acquitter par Monsieur A, qu'il opte ou non pour le régime du micro-foncier (économie d'IS de 270¤ contre un coût supplémentaire d'IR de 519¤ / 573¤ selon le régime d'imposition choisi).

Dans cette hypothèse, le fait de louer à la société une fraction du domicile du dirigeant aboutit à une augmentation de la charge fiscale globale.

 

Hypothèse 2 : un résultat fiscal de 100 000¤

La société réalise un résultat fiscal de 100 000¤, avant prise en compte de la charge que constitue le loyer.

Résultat fiscal taxable à l'IS : 98 200¤ (i.e. 100 000 ¤ - 1 800¤)

Montant de l'IS dû : 23 777¤ (i.e. (38 120¤ x 15%)+(36 880 x 28%) + (23 200 x 33,33%))

Si cette charge de loyer n'avait pas été déduite, le montant de l'IS dû se serait élevé à 24 377¤.

Montant de l'économie d'impôt  : 600¤ (i.e. 24 377 - 23 777)

Le gain fiscal résultant de la déduction de la charge de loyer est légèrement supérieur au montant supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux à acquitter par Monsieur A, qu'il opte ou non pour le régime du micro-foncier (économie d'IS de 600¤ contre un coût supplémentaire d'IR et prélèvements sociaux supplémentaires de 519¤ / 573¤ selon le régime d'imposition choisi).

Dans cette hypothèse, le fait de louer à la société une fraction du domicile du dirigeant aboutit à une réduction de la charge fiscale globale.

 

Conclusion

Louer une fraction du domicile du dirigeant à la société peut conduire à une réduction de la charge globale d'impôt. Afin de déterminer si tel est le cas, une simulation chiffrée est nécessaire.

D'une manière générale, plus les résultats de la société sont faibles ou déficitaires (et donc taxés à des taux d'impôt plus faibles, voire pas du tout taxés), moins le fait, pour le dirigeant, de louer une partie de son domicile à ladite société présente un avantage, d'un point de vue fiscal.

 

[1] Il est possible de fixer le siège social d'une société au domicile du dirigeant, à condition qu'aucune disposition réglementaire ou contractuelle ne s'y oppose (règles d'urbanisme, clauses du bail d'habitation, ou règlement de copropriété par exemple). En outre, le dirigeant doit notifier au bailleur ou au syndic de copropriété, avant son immatriculation, qu'il va utiliser son domicile personnel pour héberger sa société.


Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.


Le 02/10/2014 21:39, Thierry-chapuis a écrit :
  

Bonsoir,

Ne faudrait-il pas prendre en compte le coût de la CFE pour ce local pris en location ?


Le 03/10/2014 08:07, Elea1 a écrit :
  

Bonjour,

La base d'imposition à la CFE est composée par les biens passibles d'une taxe fonciére dont le contribuable a la disposition, quel que soit le scénario juridique en vertu duquel il en a la disposition (propriétaire, locataire, utilisateur à titre gratuit, etc).

En conséquence, dès lors que le siège de la société est au domicile de son dirigeant, le montant de la CFE sera identique que le locataire loue ou non une partie de son domicile à sa société (i.e. il a la disposition du local dans les deux situations).

Cordialement


Le 03/10/2014 08:20, Elea1 a écrit :
  

Re-bonjour,

J'ai oublié de répondre à votre question :)

Sur la base de ce que j'ai indiqué ci-dessus, intégrer la CFE dans le prix de location n'est pas pertinent dans la mesure où le même montant de CFE sera du par la société qu'elle loue ou utilise à titre gratuit le domicile du dirigeant.

C'etait une très bonne question !

Bonne journée !


Le 07/10/2014 13:02, Alan33 a écrit :
  

Bonjour,

Il y a peut-être un raccourci quand le dirigeant est locataire et non propriétaire du logement. En effet dans ce cas, la société est "sous-locataire", avec les spécificités suivantes :

- sur le plan juridique la "sous-location" ou convention d'occupation


Le 07/11/2014 14:31, Gmaurer a écrit :
  

bonjour,

dans votre comparaison d'impact fiscal n'oubliez vous pas le fait qu'une fois l'impôt sur les sociétés payé, pour disposez des fonds à titre personnel, il faut se verser un dividende lui même soumis à l'IR, ce qui à mon sens favorise le calcul de location du domicile.


Le 10/11/2014 08:28, Escolar a écrit :
  

Bonjour,

Effectivement,


Le 28/12/2014 20:20, Busbus1384 a écrit :
  

Bonsoir,

Je rejoins le raisonnement de Gmaurer. Pour que la comparaison soit pertinente, il ne faut pas oublier de prendre en compte l'impact de l'IR et des prélèvement sociaux de 15,5% (voir plus dorénavant pour les SARL) sur la quote-part du loyer net d'IS distribuée.

En tenant compte de cela, (sauf erreur de ma part) la constitution d'un loyer est dans tous les cas plus favorable ( même dans votre hypothèse d'un résultat fiscal de 30 000 E)

Bien cordialement


Le 30/07/2015 15:38, Samforfi a écrit :
  

Bonjour,

Arrivant un peu après la bataille sur cet article, une question me trotte dans la tête.

Dans le cas où le dirigeant serait locataire de son habitation, afin de pouvoir, à la fois déduire des charges de l'IS de l'entreprise et éviter la déclaration de revenus fonciers.

Quels seraient les obstacles pour passer cette quotepart de loyers, non paie en loyer d'une sous-location mais tout simplement en défraiement (notes de frais)?

En effet, le dirigeant supporte une quote part de loyer, éventuellement d'un logement un peu plus grand que s'il n'avait pas de société à gérer pour pouvoir y placer un bureau (comme des frais kilométriques par exemple dans le cas de déplacement) au profit de sa société, il n'en tire personnellement pas de bénéfice, puisqu'il s'agit d'un remboursement de frais (frais qu'il doit assumer à titre personnel et au profit de la société).

Cette pratique est-elle à bannir? Si oui pour quelles raisons?

Sincères salutations


Le 11/09/2015 15:25, Pierrefou a écrit :
  

Bonjour,

Savez-vous si les revenus fonciers peuvent être exonérés d'impôt en vertu de l'article 15 du CGI "Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu."

Cordialement.


Le 23/09/2015 11:10, Davben a écrit :
  

Bonjour,

Je suis intéressé par les réponses aux dernières questions. Par extension, savez vous si la location d'un bureau au domicile d'un associé de SAS implique la déclaration d'un établissement secondaire et donc le reglement de la CFE pour ce econd établissement ?


Le 07/12/2015 20:25, Mauhourat a écrit :
  

Si je loue une pièce à ma société,est-ce qu'en cas de vente de mon domicile (principal) je vais être soumis à la plus-value sur ma maison ? Merci pour vos réponses


Le 16/12/2015 18:22, Mauhourat a écrit :
  

Personne pour me répondre sur le risque de plus value d'un domicile loué en partie à son entreprise ?


Le 04/05/2016 16:15, Arleziana a écrit :
  
Je dois remplir la déclaration de revenu et je ne sais pas comment faire pour déclarer le montant de sous location reçu de notre société , en tant que particulier.Vu que on est des locataires , et que en même temps c est notre résidence principale, est que je dois :

1) déclarer dans la rubrique "Revenus fonciers - micro foncier) vu que on est a 3600 € / an, donc on ne dépasse pas les 15 000 € .

2) déclarer comme des bénéfices non commerciaux ? En ce cas là , il faut faire une déclaration complémentaire , laquelle , dans quelle rubrique inscrire le montant ?

J'ai lu et remarquée dans les Champ d'application du revenu foncier, chapitre 3 , paragraphe 80 : "Les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent, d'une manière générale, de celle des bénéfices non commerciaux (voir III, § 220). "

Parmi autres sites j ai trouvé ça aussi :
Autres types de BNC

Il s'agit de toutes les activités qui ne relèvent d'aucune autre catégorie de revenus. On peut citer, à titre d'exemples :

  • les sous-locations d'immeubles nus

Donc , ce que je ne comprend pas , j'ai appelé le centre des impôts et ils m ont dit que c'est du revenu foncier , même si on est des locataires ou propriétaires , c 'est pareil .Mais, moi je ne suis pas persuadée , vu le champ d'application du revenu foncier .

Est-que vous avez la bienveillance de répondre a ma problème ?!

Le 04/05/2016 16:38, Frédéric Rocci a écrit :
  

Bonjour à tous,

Pour vos différentes questions, je vous invite à ouvrir un sujet dans notre forum de discussion : https://www.compta-online.com/nouveaumessage56

Bien cordialement,

Frédéric
Administrateur Compta Online


Le 14/03/2017 22:07, HapyFree a écrit :
  

Bonjour,

Le gain à rechercher ici n'est pas réellement fiscal. Parfois même la location à soi-même peut générer une impôt plus élevé (notamment en matière de CSG), mais il faut regarder cela du point de vu social, comme étant un moyen de sortir un flux de trésorerie sans cotisations sociales.

Cordialement,


Le 18/03/2017 09:52, Gaellemourad a écrit :
  

Bonjour,

Et quelles conséquences sur l'imposition de la plus value en cas de revente ?

Exonération habitation principale ? j'ai des doutes sur la quote part louée à la société ...


Le 14/03/2018 21:58, Catherinech a écrit :
  

Bonjour, j'ai les mêmes questions que celles posées ci-dessus, concernant la déduction fiscale d'une partie de son loyer pour raison de location d'une partie de son domicile à sa société, lorsque l'on est locataire et pas propriétaire, et je ne vois pas les réponses. Pouvez-vous m'éclairer? Je vous en remercie par avance, c'est exactement la question que je me pose. Bien cordialement.


Le 15/03/2018 18:39, Cattier-clotilde a écrit :
  

Bonjour,

En cas de revente de l'immeuble, la fraction non affectée à l'habitation principale ne peut pas bénéficier du dispositif d'exonération applicable à la cession de la résidence principale.

En revanche, les abattements pour durée de détention sont applicables à la plus-value sur la fraction de l'immeuble affectée à un usage professionnel.

Cordialement



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