Le loueur en meublé non professionnel se définit par défaut. Il s'agit de celui qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives posées par l'article 155, IV du CGI. Il n'est pas qualifié de loueur en meublé professionnel.
En principe, les revenus du loueur en meublé non professionnel sont assujettis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Toutefois, dans certaines circonstances, les produits tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel sont exonérés d'impôt sur le revenu.
C'est le cas des personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Elles bénéficient d'une exonération des produits générés dans ce contexte sous conditions dans deux cas :
- les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire et le loyer ne doit pas dépasser certains seuils, ou bien ;
- les recettes provenant de la location et les prestations annexes ne doivent pas dépasser 760¤ par an.
En outre, les revenus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%.
Sont affiliés à la Sécurité sociale des indépendants :
- les loueurs en meublé professionnel (statut LMP) ;
- les loueurs en meublé (statut LMNP) qui pratiquent les locations de courte durée et dont les recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000¤ ;
- les loueurs de chambres d'hôtes dont les revenus annuels dépassent 13% du plafond annuel de la Sécurité sociale (5 348¤ en 2022, 5 719¤ en 2023).
Enfin, la valeur vénale de l'immeuble entre en principe dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Sont obligatoirement affiliés à la Sécurité sociale des indépendants, les loueurs en meublé dont les recettes tirées de cette activité dépassent la somme de 23 000¤ par an et soit :
- louent à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n'y élit pas domicile (et n'ont pas opté pour le régime des salariés dès leur affiliation) ;
- ont des revenus tirés de la location supérieurs aux autres catégories de revenus ou autres revenus d'activité (TS, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés).
L'option pour le régime des salariés est possible jusqu'à 72 600¤ de recettes pour les exercices 2020 à 2022, et jusqu'à 77 700¤ pour les exercices 2023 à 2025.
Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé non professionnel
L'activité de location meublée, exercée à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale. Elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers sauf lorsque l'activité est exercée par une SCI dont le régime fiscal est alors l'impôt sur les sociétés.
Pour rappel, le régime des plus-values est celui des plus-values immobilières des particuliers.
Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis à la TVA s'il offre 3 des 4 prestations suivantes :
- fourniture du petit-déjeuner ;
- nettoyage régulier des locaux (un simple nettoyage au début et à la fin du séjour n'est pas suffisant) ;
- fourniture du linge de maison pendant le séjour ;
- fourniture d'un service de réception.
Attention
Le Conseil d'État, dans un arrêt du 5 juillet 2023, remet en question la compatibilité de ces dispositions avec les objectifs des textes communautaires, qui visent à soumettre à la TVA les activités concurrentielles avec les entreprises hôtelières.
Selon les juges, il est plus pertinent de se concentrer sur la réalité de la situation plutôt que de s'appuyer strictement sur les critères énoncés dans les textes. Il est essentiel de déterminer si l'établissement se trouve réellement en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, en prenant en compte les conditions dans lesquelles la prestation est offerte.
Ainsi, il revient à l'administration, sous le contrôle du juge de l'impôt, d'évaluer au cas par cas si un établissement proposant la location de logements meublés, compte tenu des conditions spécifiques de cette prestation (notamment la durée minimale du séjour et les services supplémentaires proposés en plus de l'hébergement), peut bénéficier de l'exonération de TVA (Conseil d'État, n°471877, 5 juillet 2023).
Enfin, il est aussi redevable de la CFE, de la CVAE et de la taxe foncière, parfois même de la taxe d'habitation et de la taxe de séjour. La principale exonération ici est la location d'une partie de son domicile.
Pour rappel, la loi de finances pour 2023 prévoit la suppression de la CVAE en deux temps : réduction de moitié en 2023 et suppression totale en 2024.
Imposition des résultats
Les résultats de l'activité de loueur en meublé non professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun. Ainsi, lorsque les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 72 600¤ en 2022, ou 77 700¤ en 2023, le régime micro-BIC est applicable. Dans ce contexte, l'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50%, avec un minimum de 305¤. Les recettes annuelles sont alors déclarées à l'administration fiscale via la déclaration annuelle des revenus.
En l'absence d'application du régime micro-BIC, l'immeuble loué en meublé peut être amorti. Précisons cependant que la déductibilité de ces amortissements peut être limitée dans certaines circonstances (article 39 C, 2 du CGI).
Imputation des déficits
Les déficits provenant de l'exercice à titre non professionnel d'une activité de location meublée ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature des dix années suivantes.
Autrement dit, ils ne peuvent pas être imputés :
- sur le revenu global du foyer fiscal ;
- ni sur les bénéfices d'autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.
Réduction d'impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels
Les personnes physiques qui ont acquis, jusqu'au 31 décembre 2022, certains logements (meublés) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est appelé dispositif Censi-Bouvard.
Il s'applique aux investissements immobiliers (investissements locatifs) au sein de résidences de services.
Le propriétaire doit souscrire un engagement de location de 9 ans.
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 11%.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les locaux d'habitation loués en meublé par des loueurs non professionnels ne sont pas en principe considérés comme des biens professionnels. Ils doivent, en conséquence, être inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI du propriétaire.
L'IFI concerne les propriétaires dont le patrimoine net atteint ou dépasse 1 300 000¤.
Ils sont alors redevables d'un taux qui varie de 0% à 1,50% dès 800 000¤ de patrimoine immobilier.
Attention toutefois, le caractère professionnel en matière d'IFI ne s'apprécie pas exactement de la même façon qu'à l'impôt sur le revenu. A l'IFI, les deux critères à considérer sont les suivants :
- l'activité de location meublée doit être l'activité principale du loueur ;
- les résultats de cette activité de location meublée doivent représenter 50% des revenus nets d'activité cité ci-dessus, hors pension de retraite.
Comptabilité et location meublée non professionnelle (LMNP) en 2023
Le loueur en meublé non professionnel peut dépendre du régime micro-BIC ou d'un régime réel.
Au régime micro-BIC, il se contente de déclarer ses recettes sur sa déclaration de revenus. Sa comptabilité est limitée au minimum. C'est une comptabilité de trésorerie et il bénéficie d'un abattement de 50% sur ses recettes.
La seule exception concerne l'exploitation de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes. Le régime micro peut s'appliquer jusqu'à 176 200¤ avec un abattement de 71% pour les exercices clos de 2020 à 2022, et jusqu'à 188 700¤ pour les exercices clos de 2023 à 2025 (avec le même taux d'abattement).
La seule déclaration du LMNP sera la déclaration 2042C. L'option pour un régime réel est toujours possible.
Au régime réel simplifié ou régime réel normal, il tient parfois une comptabilité d'engagement lorsqu'il dépasse certains seuils. Ses déclarations fiscales sont plus nombreuses et il dépose une liasse fiscale dite déclaration 2031.
Il peut aussi adhérer à un centre de gestion agréé ou organisme mixte de gestion agréé. Enfin, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable, compte tenu des spécificités comptables et fiscales (notamment en matière de charges déductibles).
Les biens loués ne sont pas toujours inscrits à l'actif du bilan du loueur en meublé. Ils peuvent rester dans le patrimoine privé.
L'intérêt de l'inscription à l'actif réside dans la déductibilité :
- des intérêts d'emprunt ;
- de la taxe foncière ;
- des amortissements dans certaines limites.
Les amortissements ne sont déductibles qu'à hauteur de la différence entre :
- les loyers ;
- les charges relatives aux biens loués.
Les autres amortissements sont reportables.
Au moment de l'acquisition du bien, une option doit également être exercée pour l'inclusion des frais d'acquisition des immobilisations dans le coût d'acquisition.
