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Le loueur en meublé non professionnel ou LMNP 2022 et comptabilité

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel se définit par défaut. Il s'agit de celui qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives posées par l'article 155, IV du CGI. Il n'est pas qualifié de loueur en meublé professionnel.

La condition d'inscription au registre du commerce (RCS) du loueur en meublé professionnel ou LMP (auprès du greffe du tribunal de commerce), déclarée inconstitutionnelle le 8 février 2018 a été supprimée par la loi de finances pour 2020.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 (article 22) a apporté des précisions pour les loueurs de meublés de courte durée.

En principe, les revenus du loueur en meublé non professionnel sont assujettis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Toutefois, dans certaines circonstances, les produits tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel sont exonérés d'impôt sur le revenu.

C'est le cas des personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Elles bénéficient d'une exonération des produits générés dans ce contexte sous conditions dans deux cas :

  • les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire et le loyer ne doit pas dépasser certains seuils, ou bien ;
  • les recettes provenant de la location et les prestations annexes ne doivent pas dépasser 760¤ par an.

En outre, les revenus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%.

Sont affiliés à la Sécurité sociale des indépendants :

  • les loueurs en meublé professionnel (statut LMP) ;
  • les loueurs en meublé (statut LMNP) qui pratiquent les locations de courte durée et dont les recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000¤ ;
  • les loueurs de chambres d'hôtes dont les revenus annuels dépassent la somme de 5 348¤ en 2021 (statut travailleur indépendant ou micro-entrepreneur).

Enfin, la valeur vénale de l'immeuble entre dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Depuis le 1er janvier 2021, sont obligatoirement affiliés à la Sécurité sociale des indépendants, les loueurs en meublé dont les recettes tirées de cette activité dépassent la somme de 23 000¤ par an et soit :

  • louent à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n'y élit pas domicile (et n'ont pas opté pour le régime des salariés dès leur affiliation) ;
  • ont des revenus tirés de la location supérieurs aux autres catégories de revenus ou autres revenus d'activité (TS, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés).

L'option pour le régime des salariés devient possible jusqu'à 72 600¤ de recettes (au lieu de 20% du plafond annuel de Sécurité sociale soit 8 227,20¤ actuellement).

 

Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé non professionnel

L'activité de location meublée, exercée à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale. Elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers sauf lorsque l'activité est exercée par une SCI dont le régime fiscal est alors l'impôt sur les sociétés.

Pour rappel, le régime des plus-values est celui des plus-values immobilières des particuliers.

Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis à la TVA s'il offre 3 des 4 prestations suivantes :

  • fourniture du petit-déjeuner ;
  • nettoyage régulier des locaux (un simple nettoyage au début et à la fin du séjour n'est pas suffisant) ;
  • fourniture du linge de maison pendant le séjour ;
  • fourniture d'un service de réception.

Enfin, il est aussi redevable de la CFE, de la CVAE et de la taxe foncière, parfois même de la taxe d'habitation et de la taxe de séjour. La principale exonération ici est la location d'une partie de son domicile.

Imposition des résultats

Les résultats de l'activité de loueur en meublé non professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun. Ainsi, lorsque les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 72 600¤ en 2021, le régime micro-BIC est applicable. Dans ce contexte, l'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50%, avec un minimum de 305 ¤.

En l'absence d'application du régime micro-BIC, l'immeuble loué en meublé peut être amorti. Précisons cependant que la déductibilité de ces amortissements peut être limitée dans certaines circonstances (article 39 C, 2 du CGI).

 

Imputation des déficits

Les déficits provenant de l'exercice à titre non professionnel d'une activité de location meublée ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature des dix années suivantes.

Autrement dit, ils ne peuvent pas être imputés :

  • sur le revenu global du foyer fiscal ;
  • ni sur les bénéfices d'autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.

 

Réduction d'impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels

Les personnes physiques qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2022, certains logements (meublés) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est appelé dispositif Censi-Bouvard.

Il devait prendre fin le 31 décembre 2021 mais il a été prolongé d'un an par l'article 74 de la loi de finances pour 2022.  Le Gouvernement devra remettre au Parlement un rapport d'évaluation du dispositif avant le 30 septembre 2022.

Il s'applique aux investissements immobiliers (investissements locatifs) au sein de résidences de services.

Le propriétaire doit souscrire un engagement de location de 9 ans.

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 11%.

 

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les locaux d'habitation loués en meublé par des loueurs non professionnels ne peuvent pas être considérés comme des biens professionnels. Ils doivent, en conséquence, être inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI du propriétaire.

L'IFI concerne les propriétaires dont le patrimoine net atteint ou dépasse 1 300 000¤.

Ils sont alors redevables d'un taux qui varie de 0% à 1,50% dès 800 000¤ de patrimoine immobilier.

 

Comptabilité et LMNP

Le loueur en meublé non professionnel peut dépendre du régime micro-BIC ou d'un régime réel.

Au régime micro-BIC, il se contente de déclarer ses recettes sur sa déclaration de revenus. Sa comptabilité est limitée au minimum. C'est une comptabilité de trésorerie et il bénéficie d'un abattement de 50% sur ses recettes.

La seule exception concerne l'exploitation de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes. Le régime micro peut s'appliquer jusqu'à 176 200¤ avec un abattement de 71%.

La seule déclaration du LMNP sera la déclaration 2042C. L'option pour un régime réel est toujours possible.

Au régime réel simplifié ou régime réel normal, il tient parfois une comptabilité d'engagement lorsqu'il dépasse certains seuils. Ses déclarations fiscales sont plus nombreuses et il dépose une liasse fiscale dite déclaration 2031.

Il adhère aussi à un centre de gestion agréé (CGA).

Les biens loués ne sont pas toujours inscrits à l'actif du bilan du loueur en meublé. Ils peuvent rester dans le patrimoine privé.

L'intérêt de l'inscription à l'actif réside dans la déductibilité :

  • des intérêts d'emprunt ;
  • de la taxe foncière ;
  • des amortissements dans certaines limites.

Les amortissements ne sont déductibles qu'à hauteur de la différence entre :

  • les loyers ;
  • les charges relatives aux biens loués.

Les autres amortissements sont reportables.

Au moment de l'acquisition du bien, une option doit également être exercée pour l'inclusion des frais d'acquisition des immobilisations dans le coût d'acquisition.


Le 06/01/2021 18:07, Jaka a écrit :
  

Bonjour,

Pouvez-vous expliciter ce qui change au 01/01/2021 ? Je ne comprends pas bien le "et soit :"

À compter du 1er janvier 2021, sont obligatoirement affiliés à la Sécurité sociale des indépendants, les loueurs en meublé dont les recettes tirées de cette activité dépassent la somme de 23 000€ par an et soit :

  • louent à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n'y élit pas domicile (et n'ont pas opté pour le régime des salariés dès leur affiliation) ;
  • ont des revenus tirés de la location supérieurs aux autres catégories de revenus (TS, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés).

Exemple :
- Une location de montagne génère 24 000 euros de loyers à l'année et le foyer a des revenus autres de 70 000 euros : cela veut dire qu'il faut quand même s'affilier au SSI et payer des charges sociales sous prétexte que les recettes dépassent 23 000 euros et car il s'agit d'une location à la semaine/journée ?

- une location meublée longue durée génère 24 000 euros de loyers à l'année et le foyer a des revenus autres de 70 000 euros : cela veut dire qu'il n'a pas besoin de s'affilier au SSI car il n'a aucune des autres conditions ?

- plusieurs locations meublées génèrent 24 000 euros de loyers (certaines en longue durée et d'autres noms) les revenus autres du foyer sont de 70 000 euros : que faut-il faire ? S'affilier à la SSI que si la location à la journée/semaine dépasse toute seule les 23 000 euros ? Ou est-ce que le fait de dépasser au global le seuil de 23 000 € déclenche l'affiliation ?

Merci d'avance pour vos précisions.

Cordialement.


Le 07/01/2021 09:24, Sandra Schmidt a écrit :
  
  • Pouvez-vous expliciter ce qui change au 01/01/2021 ? Je ne comprends pas bien le "et soit :"

Bonjour Jaka,

Tel que je comprends ce texte, le loueur en meublé dont les revenus dépassent 23 000€ est affilié à la SSI dans un des deux cas précités (revenus tirés de la location majoritaires ou location à la journée semaine ou mois et absence d'option pour le régime des salariés).

Je vais essayer de creuser ce point pour vous répondre plus précisément mais il semble que pour votre premier exemple, une affiliation soit nécessaire. Je n'ai malheureusement pas plus d'informations à ce stade.

Bon courage pour la suite,

Sandra


Le 10/06/2021 20:32, Minicolibri a écrit :
  

Bonjour Sandra,
Je voulais vous poser cette question qui me tracasse depuis quelques temps et pour laquelle je ne trouve pas de réponse au sujet de loueur non meublé professionnel.

Je vous explique : nous avons en cours un projet de construction d'un bureau et d'une annexe de stockage pour notre société, annexés à notre maison privée. Sur base des conseils de notre notaire, ces travaux sont réalisés en personne physique et les locaux seront loués à notre SAS via un bail commercial soumis à TVA. Il s'agit donc d'une location non meublée (un bureau vide et un local de stockage nu).

Sur base des conseils du notaire, nous avons activé l'option TVA auprès de notre centre des Impôts et nous avons donc été immatriculé en tant que "loueur de terrains et d'autres biens immobiliers" (sous APE 6820B) avec octroi d'un numéro de SIREN. L'imposition a été confirmée au régime des BIC et la TVA au réel normal.

Les montants de la TVA relative aux travaux de ce projet sont donc récupérables dans le chef de loueur "professionnel" et le bail commercial (une fois signé - travaux en cours) sera soumis à la TVA.

Jusque-là, tout est OK.

Cependant, je ne parviens pas à savoir quelle sera la fiscalité appliquée à ce statut !?

Les loyers perçus seront donc repris en BIC dans notre déclaration d'impôts, mais quelles sont les charges déductibles ? Selon moi, je pourrais déduire les intérêts du crédit réalisé pour financer ces travaux ainsi que les charges d'assurances, mais puis-je procéder à un amortissement de ces travaux ? Si oui, selon quelle méthode ?

Je trouve beaucoup d'informations sur les locations meublées professionnelles ou non (comme votre article ci-dessus), mais rien dans notre cas de figure.
Merci d'avance pour vos réponses.
Bien cordialement,
Emmanuel


Le 11/06/2021 08:56, Sandra Schmidt a écrit :
  
  • Les loyers perçus seront donc repris en BIC dans notre déclaration d'impôts, mais quelles sont les charges déductibles ? Selon moi, je pourrais déduire les intérêts du crédit réalisé pour financer ces travaux ainsi que les charges d'assurances, mais puis-je procéder à un amortissement de ces travaux ? Si oui, selon quelle méthode ?

Bonjour Minicolibri,

En théorie, le loueur de locaux nus relève des revenus fonciers et non des BIC (qui concerne généralement les loueurs en meublé dont l'activité est assimilée à une activité commerciale). À ma connaissance, c'est valable même si le bail est un bail commercial et non un bail d'habitation.

Et dans ce cas, oui, il est possible de déduire certains travaux, les impôts à la charge du propriétaire, les intérêts d'emprunt etc.

Le plus sûr est de faire appel à un avocat fiscaliste ou à un expert-comptable. Les deux pourront vous guider, au moins pour limiter les erreurs et envoyer les bonnes déclarations.

Bon courage pour la suite,

Sandra


Le 05/12/2021 18:28, Champ78 a écrit :
  

Bonjour Sandra,

J'ai une question où je n'arrive pas à trouver de réponse sur différents forums.

Actuellement, je suis LMP depuis 13 ans avec des recettes de moins de 90000 €/an. Je viens de divorcer et un appartement qui était à l'actif de mon bilan a été attribué à mon ex-femme.

Si je ne me trompe pas, la plus-value liée à cette "vente" est exonérée. Seulement quand je comptabilise ma cession, il y a une plus-value entre la vente et la valeur nette comptable.

Quelle est, selon vous, la marche à suivre pour neutraliser celle-ci, afin qu'elle n'augmente pas mon résultat, et qu'elle ne soit pas imposable?

Merci d'avance pour votre réponse.

Bien cordialement,


Le 06/12/2021 09:39, Sandra Schmidt a écrit :
  
  • Quelle est, selon vous, la marche à suivre pour neutraliser celle-ci, afin qu'elle n'augmente pas mon résultat, et qu'elle ne soit pas imposable?

Bonjour Champ78,

Pour ce type de questions très personnelles, je vous invite à consulter un professionnel. Il saura non seulement vérifier que la vente est bien exonérée, mais aussi que la plus-value est déclarée correctement.

Bon courage pour la suite,

Sandra


Le 21/01/2022 00:36, Mejdifarhat a écrit :
  

Bonjour,

Les LMNP ne sont pas soumis à la TVA. Il y a une petite coquille dans votre texte puisque vous avez indiqué qu'il est soumis à la TVA.

Cordialement.


Le 21/01/2022 10:22, Maxime Navarrete a écrit :
  
  • Les LMNP ne sont pas soumis à la TVA.

Bonjour Mejdifarhat,

Merci pour votre retour, il nous permet d'apporter des précisions complémentaires à notre article. Toutes nos excuses.

Le LMNP peut être soumis à la TVA s'il offre 3 des 4 prestations suivantes :

  • fourniture du petit-déjeuner ;
  • nettoyage régulier des locaux (un simple nettoyage au début et à la fin du séjour n'est pas suffisant) ;
  • fourniture du linge de maison pendant le séjour ;
  • fourniture d'un service de réception.

Cordialement.

Maxime.


Le 06/05/2022 15:34, Chauvy a écrit :
  

Bonjour à tous,

J'ai une question concernant la comptabilisation des loyers et des provisions (+/-régul) des charges de copropriété ; quels comptes doivent être utilisés ?

Pour allez au bout de ma réflexion, je m'interroge en réalité sur le fait d'utiliser une 706 pour le loyer et un sous compte 706100 ou 791 pour les provisions de charges de copropriété reçu de la part d'un locataire.

En effet, les LMNP qui réalise moins de 5K€ de CA ne sont pas redevable de la CFE. le CA doit il être uniquement composé du loyer, ou du loyer + charges ?

par avance merci pour vos réponses, bonne journée

Cordialement



Le loueur en meublé non professionnel ou LMNP 2022 et comptabilité


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