Le régime du loueur en meublé professionnel peut être particulièrement avantageux pour le contribuable, notamment en matière de déficits et de plus-values.
Toutefois, l'application de ce régime implique le respect de certaines modalités d'applications. Une attention particulière doit ainsi être portée à la comptabilité du loueur en meublé professionnel.
L'exercice de l'activité de location meublée à titre professionnel n'est possible que lorsque deux conditions cumulatives sont remplies.
Selon l'article 155 - IV du Code Général des Impôts ou CGI :
- les recettes annuelles retirées de cette activité, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doivent être supérieures à 23 000€ ;
- les recettes du LMP doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Pour plus de précisions concernant le régime d'imposition des LMP, lire l'article « Le loueur en meublé professionnel ».
Les recettes du loueur en meublé professionnel ou LMP en 2023
Les bénéfices du loueur en meublé professionnel, comme d'ailleurs les loueurs en meublé non professionnels, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers sont réservés à la location nue.
Le loueur en meublé au régime réel d'imposition comptabilise toutes ses recettes locatives, encaissées ou non.
Ses revenus locatifs correspondent aux loyers acquis et aux indemnités d'assurance pour garantie des loyers.
Lorsqu'il touche des produits financiers ou des subventions, ces éléments ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du seuil de 23 000€.
Le seuil de 23 000€ s'apprécie par année civile et par foyer fiscal. La date de clôture de l'exercice comptable n'a pas d'incidence.
Qu'est-ce que la location meublée ?
La location meublée désigne les locaux à usage d'habitation loués meublés. C'est une location qui comporte tous les équipements nécessaires à l'occupation du local d'habitation par le locataire. Exemple : la location d'une chambre à un étudiant.
La comptabilisation d'un investissement immobilier ou investissement locatif
L'enregistrement comptable des immobilisations dépend des décisions de gestion prises par le propriétaire.
L'inscription à l'actif des immobilisations destinées à l'activité locative n'est pas obligatoire. Si l'immeuble reste dans le patrimoine privé, les charges qui concernent l'immeuble ne seront pas déductibles. Il s'agit par exemple :
- des intérêts d'emprunt ;
- des charges de copropriété ;
- de la taxe foncière ;
- et des amortissements.
Dès l'acquisition de l'immeuble, une option doit être prise pour la comptabilisation de certains frais. Ils peuvent être passés en charges ou entrer dans le coût d'acquisition de l'immeuble.
Ces frais d'acquisition sont par exemple :
- les droits de mutation et d'enregistrement ;
- les honoraires de notaire ;
- les commissions versées à des intermédiaires ;
- les droits de succession ou de donation...
Les loueurs en meublé exercent l'option sur papier libre joint à la déclaration de résultats.
La structure peut représenter jusqu'à 90% de la valeur totale de l'immeuble. Ce découpage provient de l'avis CNC 2004-11 qui prévoit un découpage minimum.
Le BOFiP limite la structure au gros œuvre et le sépare de la toiture.
L'amortissement d'un investissement locatif
L'immeuble est généralement découpé selon la méthode des composants et le terrain est comptabilisé à part, car non amortissable. Sa valorisation doit donc être étudiée avec soin, et elle ne peut se résumer à un forfait de 10%.
Parmi les composants les plus courants, on trouve la structure, la toiture, les installations électriques, l'étanchéité, les ascenseurs, les aménagements extérieurs ou intérieurs. Les taux d'amortissement les plus courants vont de 1,25% à 8,33%.
Les meubles et équipements qui garnissent le logement meublé sont aussi amortis.
La déduction des amortissements des biens donnés en location est limitée. L'amortissement n'est déductible qu'à hauteur de la différence entre les loyers et les charges relatives aux biens loués.
Exemple
Un loueur en meublé perçoit 30 000€ de loyer.
Ses intérêts d'emprunt s'élèvent à 18 000€ et les charges correspondant à l'immeuble, à 2 000€.
Les amortissements seront déductibles à hauteur de 30 000 - (18 000 + 2 000) = 10 000€.
Si les amortissements comptabilisés s'élèvent à 20 000€, il devra en réintégrer 10 000.
Les amortissements ainsi réintégrés sont reportables dans le temps, sans limitation.
La comptabilité du LMP en fonction du régime fiscal
La qualification de loueur en meublé professionnel est indépendante du régime fiscal. Un loueur en meublé professionnel peut relever du régime micro-BIC.
Ses obligations comptables et fiscales dépendent donc :
- du seuil de chiffre d'affaires ou des recettes réalisées ;
- et de l'éventuelle option pour le régime réel simplifié ou pour le régime réel normal.
Le régime micro-BIC se caractérise par la seule comptabilisation des recettes avec un abattement forfaitaire égal à 50% des revenus.
Il s'applique jusqu'à 77 700€ pour la plupart des locations meublées et jusqu'à 188 700€ pour :
- les meublés de tourisme ;
- les chambres d'hôtes.
Dans ces deux derniers cas, l'abattement est porté à 71%.
Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024, le Gouvernement souhaite revoir à la baisse l'abattement pour les locations de biens meublés de tourisme classés situés en zones tendues, le faisant passer de 71% à 50%. Cette modification concernerait les revenus jusqu'à 77 700€ sous le régime micro-BIC.
En revanche, pour les biens situés en zones non-tendues, l'abattement resterait à 71% avec toutefois une réduction du plafond de recettes à 50 000€, contre 188 700€ actuellement (article 5 duodecies du PLF 2024).
Par ailleurs, le projet de loi de finances ne prévoit pas de changement pour les chambres d'hôtes, celles-ci continueront de bénéficier du seuil applicable aux ventes de marchandise ainsi que de l'abattement correspondant.
On rappelle par ailleurs qu'opter pour le régime réel implique la tenue d'une comptabilité d'engagement. Il est alors fortement recommandé d'avoir recours à un expert-comptable.
L'option pour la comptabilité super-simplifiée est possible. Elle concerne les entreprises qui relèvent du régime simplifié d'imposition. Leur chiffre d'affaires est inférieur à 840 000€ ou 254 000€, respectivement pour les activités de ventes de marchandises et pour les prestations de services (seuil 2023).
Cette option permet de comptabiliser les encaissements et décaissements en cours d'exercice comptable. Les créances et dettes ne sont comptabilisées qu'en fin d'exercice.
