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Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

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Joaquin-gonzalez
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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 08/01/2014 17:37
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Rebonjour,

Je m'incline jeff ; tu as plus de pratique que moi.

Ce qui m'a fait pencher vers la théorie de l'abus de droit, c'était le titre du post : loyers à soi même pour DEDUIRE LES INTERETS DES EMPRUNTS. Il semblait que la motivation principale était de déduire les intérets personnels sur cet emprunt. Mais je fais confiance au praticien comptable.

Cordialement

Joaquin



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 08/01/2014 18:55
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Bonsoir,

Pour apporter une conclusion à mes propos, voici un article intéressant sur l'abus de droit :

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup;jsessionid=2YO333XR4GG21QFIEIPSFEY?espId=2&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_5757

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 09/01/2014 16:10
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Bonjour,

Merci pour vos réponses. En fait la motivation première est de se verser un complément de salaire avec peu de charges sociales et d'impôts, mais c'est intéressant uniquement si je peux déduire mes intérêts d'emprunt sinon ça n'a aucun intérêt.

Reste la question de la remise en cause de l'exonération de la plus-value sur la vente de sa résidence principale après ce montage. Et l'autre problème est que dans 5 ans les intérêts auront fortement diminués et donc remettant en cause l'intérêt du montage, pensez-vous que je pourrai dans 5 ans arrêter le versement de ce loyer ?

Merci,

Cordialement,



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Joaquin-gonzalez
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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 10/01/2014 08:21
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Bonjour,

En ce qui concerne votre montage juridique et fiscal, vous avez eu mon opinion, ainsi que celle, quelque peu différente, de jeff84. C'est à vous maintenant de prendre la décision. Si vous souhaitez être tranquille, vous pouvez demander l'avis préalable de l'administration fiscale (procédure du rescrit décrite dans le lien plus haut). Le problème c'est qu'il faudra peut-être attendre 6 mois avant de réaliser votre opération. Mais on ne pourra plus vous opposer, en cas de silence de l'administration, la procédure de l'abus de droit.

Quant à la plus value, étant donné que votre résidence reste dans votre patrimoine privé, je ne pense pas qu'on lui appliquera en cas de vente la plus value professionnelle. Ca restera une plus value "particulier". A mon avis...

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 14/01/2014 12:52
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Bonjour,

Merci pour votre aide à tous.

Cordialement



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 14/01/2014 23:10
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Message édité par HapyFree le 14/01/2014 23:17

Bonjour,

Je prends la discussion en cours, mais il est assez courant de mettre en place un loyer entre la société d'exploitation et le local utilisé à des fins professionnels (habitation principale inclue).

Il faut simplement que la valeur locative ne soit pas excessive ou insuffisante, aussi souvent on prend la valeur locative de l'habitation proratisée à la surface utilisée.

D'un coté il y a une charge déductible dans la société d'exploitation sous réserve de l’existence d'un flux financier et de la nature professionnelle de charge qui doit être avérée.

D'un autre on a un revenu foncier composé des loyers encaissés et auquel on peu déduire les charges décaissées énumérées par les textes en matière de revenus fonciers.

L'intérêt n'est pas fiscal (car on passe du BiC eu RF, et la CSG est plus importante) mais plutôt social car cela permet de sortir des revenus hors cotisations sociales (RSI, sauf CSG qui passe de 8% à 15,5%) de la société d'exploitation. Toutefois, à l'iR, cela atténue les droits différés (la base retraite)...

Je ne pense pas que l'abus de droit fiscal ou l'acte anormal jouent sauf à être excessif ou disproportionné dans les montants.

Mettre un bail en place, le faire enregistrer et, surtout, le respecter est un point jouant en votre faveur en cas de contrôle.

Sachez qu'il s'agit de montage très couramment utilisé dans la mesure où ils sont possibles.

Le bien immobilier est dans le patrimoine et la plus value est soumise au plus value des particuliers, toutefois la partie utilisée pour des raisons professionnelle ne devrait à mon sens pas être exonérée (exonération habitation principale) car n’est pas utilisée en ce sens.

Des arrêts en matière de BNC ont permis de valider ce type de montage à l'époque (2008/2007) : http://www.adaj-avocats.com/pdf2/2.pdf

Source fiscaonline :

L’exploitant individuelle dispose, par principe, d’une liberté de choix pour répartir ses biens immobiliers entre son actif commercial et son patrimoine privé.

Ce choix constitue une décision de gestion opposable tant à l’exploitant qu’à l’administration.

Le Conseil d’Etat considère que le contribuable qui conserve un immeuble dans son patrimoine privé tout en l’affectant à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, est en droit de comprendre dans les charges de celle-ci des sommes correspondant au loyer normal de l’immeuble. (CE 8 juillet 1998, n°164657, 8è et 9è s.-s., Meissonnier).

Il s’ensuit que l’exploitant doit soumettre à l’IR le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers

L’administration s’est ralliée à la position de la haute juridiction dans une instruction fiscale du 23 mars 2007 (BOI 5 D-2-07, fiche n°1, §39)

J'attire votre attention en matière de plus value, que lorsque vous arrêterez la location (RF), la plus value latente sur la partie louée devra être fiscalisée au régime des plus value des particuliers...

Pas la peine de faire un rescrit, l'avis et le conseil d'un expert comptable devrait suffira à valider le montage.

Cordialement,



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HapyFree :)

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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 15/01/2014 11:36
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Bonjour,

Tout d'abord merci pour votre réponse complète.

Nous sommes tous d'accord sur la légalité d'un tel montage, tant que le loyer est "normal" et tant qu'on le déclare dans notre revenu en RF.

Je me permets de préciser que l'intérêt est aussi fiscal puisque ce montage permet de déduire ses intérêts d'emprunt sur l'habitation principale. Soit je laisse le résultat dans la société, je paie alors l'impôt à 15% (EURL soumis à l'IS) ou alors je me le verse en loyer sur lequel je paierai 14% (tranche applicable dans mon cas) d'une base amoindrie des intérêts d'emprunt proratisés. D'après mes calculs, c'est très très intéressant, je peux vous en faire part plus précisément si besoin.

Je prends note de votre avis sur la notion d'abus de droit que je partage.

Quand vous parlez de mettre en place un bail et le faire enregistrer, que voulez-vous dire par "le faire enregistrer" ?

Concernant la réalité des flux financiers des loyers, je considère je pense à juste titre qu'une inscription tous les mois en compte courant suffit, libre à moi de les retirer ou pas chaque mois.

Merci de répondre à cette histoire de plus value, vous rejoignez donc les différents avis concernant la remise en cause de l'exonération de la PV sur la vente de l'habitation principale. Cela m'ennuie car dans ce cas l'intérêt du montage est totalement remis en cause. Partant sur une répartition de 40%, ça me ferait très mal de payer de l'impôt à hauteur de 40% de la PV lors de la revente de la maison.

Vous écrivez également : "J'attire votre attention en matière de plus value, que lorsque vous arrêterez la location (RF), la plus value latente sur la partie louée devra être fiscalisée au régime des plus value des particuliers..."

Je ne comprends pas cette dernière phrase. C'est parce que j'ai commencé les loyers alors je ne peux plus arrêter comme bon me semble, ou c'est tout simplement la mise à disposition gratuite d'une partie de mon habitation qui entraine cette obligation ?

Je veux dire si je décide de ne pas verser de loyer, j'ai tout de même le droit de mettre à disposition une partie de ma maison à titre gratuit, je ne vois pas ce que le fisc pourrait me reprocher.

Merci,

Cordialement,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 15/01/2014 21:18
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Bonjour,

Quand vous parlez de mettre en place un bail et le faire enregistrer, que voulez-vous dire par "le faire enregistrer" ?

L'enregistrement du bail auprès des impôts est facultatif, toutefois, l'enregistrement le rend opposable à l'administration en lui donnant date. cela permet de justifier que vous ne fixez pas vos loyers en fonction de vos résultat et que le "montage" a été fait dans les règle de l'art, à savoir avec un loyer fixé, une clause d'indexation (attention à ce que la clause ne soit pas imposée par le bail, risque de redressement en cas de non application) etc... la rédaction d'un acte (bail) permet de justifier que vous avez prévu les choses et que vous les respectez, cela renforce la non infectivité du loyer. Par ailleurs, il me semble qu'en cas de difficultés le bail permet également d'assurer une certaine protection, car il délimite la location et évite qu'en présence d'un huissier, ce dernier aille dans toute la maison et la présence du bail, me semble t il, le limite à la partie professionnelle.

Concernant la réalité des flux financiers des loyers, je considère je pense à juste titre qu'une inscription tous les mois en compte courant suffit, libre à moi de les retirer ou pas chaque mois

Oui effectivement, mais il faut être vigilent avec les comptes courant car en cas de contrôle fiscal, il conviendra de justifier toutes les écritures passées (pas de prescription), donc le solder de temps en temps ne fait pas de mal. Par ailleurs, il conviendra de constater la recette (l'encaissement du loyer) à compter de sa date d'inscription en compte courant, qu'il soit versé ou non.

Merci de répondre à cette histoire de plus value, vous rejoignez donc les différents avis concernant la remise en cause de l'exonération de la PV sur la vente de l'habitation principale. Cela m'ennuie car dans ce cas l'intérêt du montage est totalement remis en cause. Partant sur une répartition de 40%, ça me ferait très mal de payer de l'impôt à hauteur de 40% de la PV lors de la revente de la maison.

Effectivement on ne peu avoir "le beurre et l'argent du beurre!", mais vous avez droit aux abattements et majorations applicables depuis le 1er septembre 2013 suivant sa date d'acquisition. Soyez vigilent sur les intérêts, seuls sont déductible les intérêts des emprunts souscrits pour l'acquisition initial du bien...

Vous écrivez également : "J'attire votre attention en matière de plus value, que lorsque vous arrêterez la location (RF), la plus value latente sur la partie louée devra être fiscalisée au régime des plus value des particuliers..."

Je ne comprends pas cette dernière phrase. C'est parce que j'ai commencé les loyers alors je ne peux plus arrêter comme bon me semble, ou c'est tout simplement la mise à disposition gratuite d'une partie de mon habitation qui entraine cette obligation ?

En principe lorsque l'habitation ou la partie de l'habitation cédée est totalement affectée à un usage d'habitation mais constitue le domicile commercial de l'entreprise, il est couramment admis que l'exonération puisse être appliquée sur la totalité de la plus-value, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Cela est également le cas lorsque l'activité exercée dans l'habitation principale ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels.

Toutefois, lorsque l'habitation ou la partie de l'habitation est pour partie affectée à l'habitation et pour partie à un usage professionnel, ce qui semble être le cas, seul la fraction de la plus-value dégagée par la cession de la partie privative qui constitue l'habitation principale peut bénéficier de l'exonération. En conséquence, si vous arrêtez la location et que vous réaffectez le bien à la résidence principale, il conviendra à mon sens de purger la plus-value latente sur la partie professionnelle.

En effet, en droit fiscal il y a un principe qui implique que lorsque qu'une plus-value n'est plus imposée de la même manière ou de façon équivalente, suite à une modification d'affectation au cas présent, la plus-value est imposable, qu'elle soit encaissée ou non.

Bien entendu, je n'ai jamais eu le cas, il s'agit d'une supposition au cas présent.

Quant à mettre à titre gracieux ou mettre un loyer, pour l'exonération plus-value, outre les conditions liées à l'exonération, ce n'est pas le problème, il s'agit pour l'administration en cas de contentieux de prouver que l'habitation ou la partie de cette habitation, n'est plus utilisée à ce titre de résidence principale.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Cordialement,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 17/01/2014 12:58
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Bonjour,

Bravo pour votre réponse encore très complète.

Bon vous m'avez fait changé d'avis notamment à cause de cette histoire de plus-value qui rend caduque l'intérêt du montage, je vais donc abandonner l'idée.

Cela aura pour avantage de me faciliter la tâche, pas besoin de remplir la déclaration RF chaque année, et d'avoir l'esprit tranquille avec toujours la peur d'un redressement potentiel même si le risque n'est pas si grand.

Je vais par contre charger un peu en note de frais sur les charges edf avec un prorata justifiable pour moi de 50% (je suis toute la journée jusqu'au soir tard à travailler).

Par contre pour être sûr d'avoir bien compris, car votre dernière phrase me met le doute... je vais donc domicilier mon entreprise gratuitement à mon domicile (bureau + lieu de stockage), ils ne peuvent quand même pas m'imposer sur la PV lors de la revente ?? sinon autant se verser le loyer dans ce cas.

Je vous remercie,

Cordialement,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 18/01/2014 11:24
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Bonjour,

Moi, dans votre cas, si la société d'exploitation a de la trésorerie et que ça ne vous pose pas de problème de perdre en base retraite (si vous êtes en iR), je mettrai un loyer en place car c'est un moyen de rémunération déguisé exonéré de cotisations sociales en quelque sorte, mais 50% me semble important mais je ne connais pas les lieux... Mettre un loyer pour le siège social et pour le local de stockage me semble pas injustifié fiscalement.

Par contre pour être sûr d'avoir bien compris, car votre dernière phrase me met le doute... je vais donc domicilier mon entreprise gratuitement à mon domicile (bureau + lieu de stockage)

Comme je vous l'ai indiqué, un bureau et un lieu de stockage ne nécessite pas de matériel, à mon sens suffisant, pour remettre en cause l'exonération de la cession de l'habitation principale, d'autant plus que c'est assez courant, toutefois, c'est un avis subjectif... N'avez vous pas un expert comptable ou un centre de gestion ? Qu'en pense t il ?

Cordialement,



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