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Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

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Picolo
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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 19/01/2014 21:06
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Bonjour,

J'hésite vraiment, peut-être par simplification et plus de tranquillité je vais choisir de ne pas me verser de loyer. D'autant que dans 5 ans les intérêts auront bien diminués et l'intérêt du montage ne sera plus si évident.

Non je n'ai pas d'EC, étant diplômé DSCG et ayant travaillé 5 ans en cabinet je pense pouvoir m'en passer, d'autant que dans ces cas de figures comme vous le dites c'est très subjectif, chaque EC aura son avis mais finalement c'est au dirigeant de prendre la décision en connaissance du risque.



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 19/01/2014 23:21
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Bonjour,

Oui tout à fait d'accord,

Toutefois, dans 5 ans vous auriez optez au Micro-foncier si l'ensemble des charges < 30% des recettes foncières ...

Cordialement,



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HapyFree :)

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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 26/01/2014 16:41
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Bonjour,

J'ai encore un peu étudié la question.

D'après le memento fiscal, concernant l'exonération de la plus-value sur cession de la résidence principale : "Seuls ouvrent droit à l'exonération les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession. Les immeubles donnés en location et les immeubles occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ne peuvent donc pas en bénéficier." (n°2826 du memento fiscal).

J'en conclus :

1/ qu'effectivement, que je domicilie gratuitement mon entreprise ou que je lui fasse payer un loyer, cela revient au même, le fisc pourrait ne pas accepter une exonération totale de la plus-value, bien que, je pense qu'ils seront plus enclin à laisser passer s'il n'y a jamais eu de loyers perçus et donc déduction des intérêts du prêt immobilier.

2/ Que si mon entreprise est domicilié ailleurs au jour de la cession il n'y aura pas remise en cause de l'exonération. Et cette phrase remet également en cause ce que vous aviez pensé à juste titre : "il conviendra à mon sens de purger la plus-value latente sur la partie professionnelle."


Voilà l'avancée dans ma réflexion.

Qu'en pensez-vous ?

Merci,

Cordialement,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 26/01/2014 17:38
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Bonjour,

1/ qu'effectivement, que je domicilie gratuitement mon entreprise ou que je lui fasse payer un loyer, cela revient au même, le fisc pourrait ne pas accepter une exonération totale de la plus-value, bien que, je pense qu'ils seront plus enclin à laisser passer s'il n'y a jamais eu de loyers perçus et donc déduction des intérêts du prêt immobilier.

Oui, vous êtes pas obligé de mettre un loyer, il s'agit de destination de l'immeuble. "Enclin à laisser passer" sous resserve de ce que je vous indique ci-après :

Vous donne l'extrait du BOFIP sur la question comme indiqué dans mes précédentes notes :

B. Immeuble affecté pour partie à un usage professionnel

70

L'immeuble ou la partie d'immeuble doit en principe être affecté totalement à usage d'habitation.

Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise, il est admis que l'exonération puisse s'appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.

80

Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l'exonération.

2/ Que si mon entreprise est domicilié ailleurs au jour de la cession il n'y aura pas remise en cause de l'exonération. Et cette phrase remet également en cause ce que vous aviez pensé à juste titre : "il conviendra à mon sens de purger la plus-value latente sur la partie professionnelle."

Non, je ne vois pas en quoi cela remet en cause ma pensée, je pense que si la destination des locaux n'est plus la résidence principale par le fait que la location soit considérée par l'administration comme une location professionnelle, vous passez dans un autre régime +V des particuliers ou BIC (Location équipée) et dans ce cas, il faut purger la +V en cas de changement car vous changer de système de fiscalisation de la Plus value.

En droit fiscal il y a un principe qui fait qu'à partir du moment où un bien n’est plus fiscalisé de la même façon si vous changez ça destination, il faut purger la plus-valus sauf dérogations (options).

Mais cela ne semble pas être votre cas, car vous destinez l'utilisation professionnelle à l’usage d'un bureau et de lieu de stockage, ce qui ne semble pas dénaturez ça destination par le fait que cela ne nécessite pas de locaux pou matériels spécifiques.

Par ailleurs d'autres limites Peuvent entrer en jeux ici.

Je suis tombé sur un commentaire d'EC sur la question (pas entièrement d'accord concernant la location à soi-même à partir du moment où je fait un contrat de location...).

ce qui est choquant dans votre montage c'est que vous parlez de 50% de la résidence, c'est beaucoup, mais il est vrai qu'avec le garage ça peu faire beaucoup, mais il conviendra pour fixer un loyer d’atténuer le loyer de la partie garage qui ne peu avoir une même valeur locative que la partie habitation.

Je pense qu'on a fait le tour^^


Cordialement,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 26/01/2014 19:17
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Bonjour,

Oui je pense qu'on a fait le tour :-), et les prochains qui se poseront la question auront de quoi y répondre avec notre débat sur 3 pages !

Bon je pense, grâce à votre extrait du BOFIP qui me rassure définitivement, user de ce montage car je n'ai effectivement pas de locaux spécifiques pour l'exercice de mon activité.

50% c'était pour l'EDF si je décidais de ne pas me verser de loyer (je forçais un peu quoi), mais du coup je vais partir sur une répartition de 40% pour définir le loyer et l'EDF, c'est honnête vu la place que prend ma marchandise (c'est vrai la plupart dans les dépendances) !

Mes intérêt de l'année 2013 étant d'environ 7700 euros ça fait 3100 euros environ à déduire de mon revenu foncier. En partant sur un loyer de 300/mois ça ne fait finalement qu'un revenu foncier imposable de 500 euros pour un revenu net versé de 3600 euros. C'est très intéressant..

Il faut bien qu'il nous reste quelques "techniques" pour baisser les charges maintenant qu'ils nous ont supprimé les 10% d'abattement pour frais professionnel dans le calcul des cotisations du RSI !

Comme j'aime le débat :-) je reviens sur cette question du "jour de cession" sur laquelle j'ai un autre avis (si vous en avez assez vous n'êtes pas obligé de répondre ;-).

Si l'on devait comme vous dites purger la PV lors du changement de destination (professionnelle à habitation principale), il faudrait faire de même alors lorsque l'on passe de résidence secondaire (PV imposable) à résidence principale (PV exonérée). Or ce n'est pas le cas, pour moi le fait générateur est le jour de la cession.

Cordialement,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 01/02/2014 12:59
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Bonjour,

Je suis assez d’accord avec le fait que l'on reste au régime des plus-value des particuliers que l'on soit en résidence principale ou secondaire, la plus-value étant exonérée si celle ci est effectivement la résidence principale de jours de la cession, c'est pourquoi j'ai bien indiqué que je n'étais pas certain que la plus-value soit taxée d'autant plus que certain abuse du système (Cf. article du monde), donc pour combien de temps...

Je me posais la question surtout sous l'angle suivant : j'ai une activité de loueur (Revenus Fonciers), puis j'arrête cette activité, je suis en cessation d'activité puis que je sort d'une catégorie d'impôt "RF", aussi c'est à ce titre que je me demandais s'il n''y avait pas taxation de la plus-value latente sur la partie du bien loué.

Pour qu'au jours de la cession cette partie soit une résidence principale, il faudrait donc sortir du RF et par conséquent purger la PV, toutefois, des mesures de tolérance semblent exister (cF discussion ci-avant : pas de nécessité de matériel, de locaux spécifiques...).

A noter qu'en 10 ans d'Xp, la location d'une partie de l'habitation principale est monnaie courante pour les raisons que vous évoquez et je n'ai pas encore vu de taxation de la PV latente...

Salutations,



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Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt
Ecrit le: 01/02/2014 15:34
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Bonjour,

C'était il y a 12 ans : alors à vérifier

Il fallait que le bien ait été au moins depuis 5 ans sans interruption avant la vente, pour qu'elle soit exonérée au titre de la résidence principale.

Cordialement

Christian



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