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Migration SCI IR vers IS

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Ecrit le: 18/11/2015 09:52
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Bonjour à tous !

Comme indiqué dans le titre, je souhaite migrer ma SCI de l'IR vers l'IS, en vue de nouvelles opérations immobilières. Mon soucis se pose sur 2 points précis :

1°) La valeur de base de calcul pour l'amortissement.

2°) Le report des charges antérieures à l'IS.

1°)

J'ai acheté un immeuble en 2013 d'un montant de 100K€ + 20K€ de frais (notaire,agence) et 75K€ de Travaux. J'ai fini de déduire sur l'IR tous les travaux.

La valeur du terrain (par rapport au prix du marché de l'époque) est quasiment égale au montant de l'achat de l'immeuble (80K€).

A la fin des travaux en 2014, l'immeuble valait à peu près 250K€.

Puis-je les intégrer dans le calcul sachant qu'ils ont déjà été déduit dans mes revenus ? (mais bon je perds aussi 2013-2014 et 2015 sur l'amortissement).

Par ailleurs, beaucoup de personnes me disent de prendre la durée d'amortissement qui m'arrange mais il me semble que c'est plus ou moins fixé par l'administration ? Ou je confonds amortissement comptable et fiscal ?

2°)

J'ai écrit dans le journal des à-nouveaux le report de mes réserves dans les comptes 1013, 164, 21xx, 512, 165 et 4561xx. Où intégrer le report de provisions sur charges locatives ? 158 au débit ? (au début de l'exercice mes locataires me doivent de l'argent).

Vu qu'il y a des exercices antérieurs, je ne suis pas équilibré. Comment dois-je faire ? Je recalcule depuis le début (2013) sans imputer les pertes sur les exercices suivants ?

D'avance merci !

Geo

Mozo
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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 23/11/2015 10:32
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Bonjour,

Vous parlez de travaux, que sont les travaux que vous avez déduit ?

Si ce sont le papier peint et ma moquette ils sont en effet déductible

Si ils sont des travaux plus conséquent ils ne sont pas déductible.

Bien évidemment vous ne pouvez pas les compter une seconde fois.

Passer à l'IS vous permet de déduire passer les amortissements uniquement de votre achat sur 20 ans, ce qui aurait pour conséquent d'augmenter votre futur plus-value à la revente.

L'occasion de rappeler qu'une SCI apporte rarement un intérêt fiscal pour le propriétaire.

Cordialement

Christian

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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 23/11/2015 11:00
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Bonjour et merci pour votre réponse.

- Les travaux qui ont été déduit sont de la rénovation complète (huisseries, isolations, cloisons, sols) sans modification de surface. ---> je ne les réintègre donc pas.

- J'ai calculé entre les 2 solutions (IR / IS) et (sauf événement exceptionnel) nous ne souhaitons ni distribuer de dividendes, ni revendre. Tout ce qui est emmagasiné sera réinvesti en continu, nous avons plusieurs autres achats en vue et ne pourront supporter le surplus d'impôts.

- De plus nous souhaitons faire de la location meublée et nous allons certainement prendre des parts dans la création d'une future société.

Merci

Geoffrey

Mozo
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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 27/11/2015 09:26
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Bonjour

Fiscalement vous avez tout faux, attendez vous a avoir un redressement.

Les travaux que vous avez cité ne sont pas déductible du revenu de la SCI transparente (IR)

Passer à l'IS, il faudrait déjà régulariser les déductions à tort et simuler les amortissements passés.

Passer à l'IS, impliquerait d'augmenter la plus value, il y a bien un jour où vous allez revendre.

Plus vous vendez tard plus la plus value sera importante.

La location meublée fera automatiquement basculé dans les BIC.

Cordialement

Christian

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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 30/11/2015 00:47
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Bonjour !

Pour les travaux, je pensais relever des travaux de réparation et d'entretien ainsi que d'amélioration, vu que je n'ai modifié ni la surface ni l'agencement ni le nombre de pièces des appartements comme vu dans ces deux textes :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP

Ne pouvant hélas prédire l'avenir, je ne peux pas certifier que nous ne vendrons pas. Cependant, notre volonté est de garder le plus longtemps possible (si tout va bien je serai à la retraite dans 35 ans) avant de transmettre. Nous souhaitons également en acheter plusieurs autres.

Cordialement,

Mozo
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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 30/11/2015 08:04
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Bonjour

Il s'agit seulement des dépenses d'entretiens pour maintenir le bien en état, donc seulement papier peint, peinture etc...

Mais en aucun cas une rénovation, isolation, huisserie etc.. qui eux sont considéré comme de la construction et donc non amortissable.

Ne pouvant hélas prédire l'avenir, je ne peux pas certifier que nous ne vendrons pas. Cependant, notre volonté est de garder le plus longtemps possible ...

Alors pourquoi avoir créé une SCI cela n'a aucun sens.

(si tout va bien je serai à la retraite dans 35 ans) avant de transmettre. Nous souhaitons également en acheter plusieurs autres.

Donc vous avez moins de 30 ans et vous pensez déjà à 30 ans au patrimoine que vous allez transmettre à vos enfants dans 60 oui 70 ans ?

Avant cela il faut que vous procédiez aux rectifications des impositions précédentes.

Après quoi si vous passez à l'IS, vous allez perdre les abattements pour durée de détention et créer une plus-value plus importante au moment de vendre et perdre.

En restant à l'IR au bout de 30 ans il n'y a plus de plus-value taxable en ayant passé à l'IS vous aurez une plus value taxable égal à 100% du prix de vente.

Cordialement

Christian

Benjaminantier
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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 30/11/2015 09:49
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Bonjour,

Il s'agit seulement des dépenses d'entretiens pour maintenir le bien en état, donc seulement papier peint, peinture etc...

Mais en aucun cas une rénovation, isolation, huisserie etc.. qui eux sont considéré comme de la construction et donc non amortissable.

Pouvez-vous indiquer vos sources, Mozo ? Les travaux cités par Axantegu ressemblent plus à des travaux d'amélioration qu'à des travaux de construction, si on se fie aux liens fournis (qui sont une source officielle...).

Donc vous avez moins de 30 ans et vous pensez déjà à 30 ans au patrimoine que vous allez transmettre à vos enfants dans 60 oui 70 ans ?

Il n'est jamais trop tôt :)

En restant à l'IR au bout de 30 ans il n'y a plus de plus-value taxable en ayant passé à l'IS vous aurez une plus value taxable égal à 100% du prix de vente.

En cas de cession des parts de la SCI, la plus-value est tout de même susceptible d'ouvrir droit à certains abattements. En somme, c'est bien plus compliqué que ça.

Cordialement,



--------------------
Mozo
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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 30/11/2015 14:35
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Message édité par Mozo le 30/11/2015 14:41

Bonjour Benjaminantier

En reprenant l'énoncé

d'une part, 70K€ de travaux sur un bien de 100K€ m'indique un premier élément sur l'importance des travaux.

D'autre part,

... Les travaux qui ont été déduit sont de la rénovation complète (huisseries, isolations, cloisons,

me font dire qu'il ne s'agit plus de travaux d'entretiens en vue de maintenir l'état du bien, mais bien d'une transformation.

En reprenant RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier/Titre 2/Chapitre 3/Section1 travaux déductible

Et le conseil d'état Ici

----------------------

En dehors de la déduction des travaux cités ou de leur non déduction, dont le traitement ne change pas si on a un bien en nom propre ou au travers d'une SCI transparente.

On voit régulièrement des personnes créer une SCI en pensant faire une optimisation fiscale de son vivant.... c'est juste une croyance populaire, une illusion, quand cela ne fini pas par leur couter de l'argent.

Attention au montage car les choses peuvent être très compliquées en cas de divorce ou de mésentente avec l'autre associé.

Donc vous avez moins de 30 ans et vous pensez déjà à 30 ans au patrimoine que vous allez transmettre à vos enfants dans 60 oui 70 ans ?

Diminuer les droits de successions à ses enfants à son décès est un des 3 intérêts de créer une SCI avec le second étant d'éviter l'indivision et le troisième pour les locaux de son entreprise. Il est difficile de dire aujourd'hui si en l'an 2075 le régime des droits de succession. il vaudrait mieux donner à ses enfants dès aujourd'hui 100K€ tous les 15 ans ou une assurance vie.

Cordialement

Christian

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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 30/11/2015 14:57
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Bonjour,

Donc vous avez moins de 30 ans et vous pensez déjà à 30 ans au patrimoine que vous allez transmettre à vos enfants dans 60 oui 70 ans ?

Effectivement j'ai 27 ans et je compte plus sur mes capacités que celles de l'état pour ma retraite et mes enfants. Mon père a vécu comme un roi sans travailler et a non seulement dilapidé tout son héritage en alcool et caprices, mais en plus devrait nous laisser des dettes. J'ai dû sacrifier mes études pour pouvoir travailler immédiatement. Je ne veux vraiment pas que mes enfants connaissent le même sort.

En restant à l'IR au bout de 30 ans il n'y a plus de plus-value taxable en ayant passé à l'IS vous aurez une plus-value taxable égal à 100% du prix de vente.

En cas de cession des parts de la SCI, la plus-value est tout de même susceptible d'ouvrir droit à certains abattements. En somme, c'est bien plus compliqué que ça.

Je suis tout à fait d'accord (ou presque : 100% du prix de vente moins la valeur du terrain de 80k€ qui n'est pas amortie) mais apparemment le même barème s'applique aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html

Nous avons fait une SCI car nous voulions mettre au clair avant d'éventuels désaccords car je suis associé avec mon beau-frère. Mon père et ses frères et sœurs sont en indivision depuis 31 ans et ce système ne me tentait guère.

Lors de mon achat les logements ne pouvaient être loués du fait de leurs états avancés de vétusté.

Cordialement,

Swifer
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Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 30/11/2015 23:21
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Bonjour,

Vous ne vous trouvez pas dans l'un des cas ou créer une SCI à l'IR pour la passer à l'IS est avantageux, vous y perdrez en imposition totale et ce d'autant plus si vous conservez le bien plus de 20ans.

Cependant, créer cette SCI à l'IR, si vous réalisez des projets d'envergure en ayant recours à l'emprunt peut s'avérer avoir été une erreur ; à l'IR:
- votre bénéfice imposable est calculé sur une base forte (absence d'amortissements),
- à un taux fort (votre TMIRPP est certainement supérieur à 15%),
- taxé que les sommes soient distribuées ou non,
Soit une imposition plein-pot alors que votre SCI nécessitera des apports en trésorerie.

Si tel est le cas, passez à l'IS. Si vous pouvez supporter la surcharge fiscale IR des premières années, ne touchez à rien.

=> j'ai écrit mon mémoire de DSCG sur le sujet je peux vous le transmettre en PM si vous le souhaitez
=> j'aurais tendance à dire que Mozo à raison de vous mettre en garde sur la requalif des travaux
=> attention, si vous avez emprunté à titre personnel pour l'aquisition de l'immeuble/les travaux, les intérêts de ces prêts ne sont pas déductibles à l'IS.

Cordialement,

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