BanStat
Logo Compta Online
SAGE

Migration SCI IR vers IS

19
2 223
5
19 réponses
2 223 lectures
5 votes
  • Pages : 1 [2]
Mozo
ProfilMozo
Comptable en entreprise
  • 34 - Hérault
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 491 votes
popupBulle tail
Profil
Comptable en entreprise


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 01/12/2015 08:02
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonjour

Tout à fait d'accord avec Swifer.

En nom propre ou SCI transparente, il n'y a plus de prélèvement social et d'impôt à payer après 30 ans de détention et 22 ans de détention alors qu'à l'IS plus vous conservez longtemps plus vous augmentez la plus-value taxable.

Si actuellement le prélèvement social est de 15,5% et votre tranche d'imposition à 14%, peut être que dans 30 ans le prélèvement social serait à 20 ou 30% et votre tranche d'imposition à 30%.

Une personne qui aurait aujourd'hui plus de 70 ans, pourrait investir dans une SCI à l'IS en achetant un bien, ainsi avec une espérance de vie à 90 ans, lorsqu'il serait parti ses héritiers payeront le droit de succession sur la valeur nette de la SCI.

Une SCI à l'IR donc transparente, a aucun avantage fiscal.

Cordialement

Christian

[Article] 14 janvier 2021
Régime fiscal des SCI : IR ou IS ?
Le régime fiscal des SCI
Vanesslyon
ProfilVanesslyon
Chef de mission en cabinet
  • 69 - Rhône
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 32 votes
popupBulle tail
Profil
Chef de mission en cabinet


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 01/12/2015 21:40
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus
Bonsoir

Je voudrais ajouter un complément quant au passage à l'IS . Vous avez le choix :

- de ne pas réévaluer le bien, de l'inscrire pour sa valeur d'achat et de perdre les amortissements qui auraient dû être pratiqués si vous aviez opté pour l'IS des le départ.

- réévaluer le bien avec le paiement de la plus value en conséquence et repartir de 0 pour l'amortissement.

Il faut parfois faire le calcul.

D'autre part , il existe pour l'instant des abattements pour durée de détention qui me semblent plus favorable à l'IS qu'à l'IR. Après, qu'en sera t il dans 30 ans voire plus c'est une autre histoire mais sur l'utilité de l'IS pour ne pas alourdir sa pression fiscale je trouve cela tout à fait cohérent.

Bonne réflexion .


--------------------
Vanesslyon
ProfilVanesslyon
Chef de mission en cabinet
  • 69 - Rhône
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 32 votes
popupBulle tail
Profil
Chef de mission en cabinet


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 01/12/2015 21:40
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus
Bonsoir

Je voudrais ajouter un complément quant au passage à l'IS . Vous avez le choix :

- de ne pas réévaluer le bien, de l'inscrire pour sa valeur d'achat et de perdre les amortissements qui auraient dû être pratiqués si vous aviez opté pour l'IS des le départ.

- réévaluer le bien avec le paiement de la plus value en conséquence et repartir de 0 pour l'amortissement.

Il faut parfois faire le calcul.

D'autre part , il existe pour l'instant des abattements pour durée de détention qui me semblent plus favorable à l'IS qu'à l'IR. Après, qu'en sera t il dans 30 ans voire plus c'est une autre histoire mais sur l'utilité de l'IS pour ne pas alourdir sa pression fiscale je trouve cela tout à fait cohérent.

Bonne réflexion .


--------------------
Membre
ProfilMembre
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 2 votes
popupBulle tail
Profil


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 03/12/2015 02:20
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus
Message édité par Axantegu le 03/12/2015 02:39

Bonsoir et merci à tous pour vos réponses !

Quand je me suis lancé il y a 3 ans, je ne connaissais pas grand chose à tout ça. Aujourd'hui je me rends compte du surplus d'impôts que cela représente (sans compter les 3500€ de foncier !), que je peux tout juste supporter. Souhaitant continuer l'aventure et acheter un nouvel immeuble et peut être plus plus tard, je ne pourrai pas assumer.

Je voudrais ajouter un complément quant au passage à l'IS . Vous avez le choix :

- de ne pas réévaluer le bien, de l'inscrire pour sa valeur d'achat et de perdre les amortissements qui auraient dû être pratiqués si vous aviez opté pour l'IS des le départ.

- réévaluer le bien avec le paiement de la plus value en conséquence et repartir de 0 pour l'amortissement.

Il faut parfois faire le calcul.

La réévaluation est certes possible et m'ouvre droit à l'abattement pour durée de détention mais m'impose une taxation immédiate de la plus-value. Même si cela vaut le coup sur 20 ans, ce serait trop d'un coup.

=> j'aurais tendance à dire que Mozo à raison de vous mettre en garde sur la requalif des travaux

Oui c'est vrai, d'autant que si l'administration me le réclame, je n'ai que des factures de matériaux (à peu près 400 factures réparties sur 2 ans de travaux les weekends et vacances).

=> attention, si vous avez emprunté à titre personnel pour l'aquisition de l'immeuble/les travaux, les intérêts de ces prêts ne sont pas déductibles à l'IS

Tout a été fait au nom de la SCI !

Cordialement,

HapyFree
ProfilHapyFree
Expert-Comptable salarié en cabinet
  • 51 - Marne
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 1 327 votes
popupBulle tail
Profil
Voir son compte Twitter Voir son compte Facebook Voir son compte LinkedIn Voir son site Internet
Expert-Comptable salarié en cabinet


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 06/12/2015 01:09
+2
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonjour,

Je ne reviendrais pas sur ce qui a été dit sauf à dire que le choix IS / IR est bien d'actualité depuis le rallongement de la durée pour bénéficier d'une exonération totale et l'élévation de la CSG (15,50%).

L'IR sort son avantage versus l'IS à la sortie du bien car durant la location, il est bien évident que l'IS reste bien plus avantageux (notamment si les résultats de la SCI sont soumis au taux réduit) si votre fiscalité personnel est importante.

Mais à l'IR la mobilisation des ressources seront bien plus importantes qu'à l'IS, sachant qu'à l'IS, même si la fiscalité est plus élevée à la sortie du bien, la trésorerie est présente pour y faire face contrairement à l'IR.

Le démembrement peut également être une solution selon les situations (IS durée location et IR à la sortie), mais limité par la dernière réforme sur la cession d'usufruit temporaire.

D'autres solutions comme la location meublée peuvent aussi être avantageux (mais EVITER EN SCI car la SCI serait à l'IS d'office), à privilégier en détention directe ou formes sociétaires SNC/SARL de famille permettant de conserver le régime de transparence.

A noter que l'IS ne permet pas de bénéficier d'autres avantages (réduction d'impôts sur des locations entrant dans les champs d'application de certaines mesures fiscales spécifiques).

Ce qu'il faut retenir, c'est que si la charge fiscale peut être supportée à l'IR, il conviendrait de privilégier l'IR mais l'IS est parfois nécessaire car la durée de l'effort de l'épargne est très important à l'IR (22/30 ans) et le seul recours possible eu égard aux autres solutions qui ont chacune leurs limites.

Bien que l'IS semble moins intéressant à la sortie, il faut mettre en perspective l'enrichissement personnel par rapport à l'effort d'épargne : à l'IS dans la plus part des cas, l'enrichissement personnel sera moins important que l'IR mais l'effort d'épargne nécessité par l'IR est lui souvent bien plus important que la différence de fiscalité (je vous joints un article qui le démontre bien).

Une dernière chose, évitez d'avoir des déficits fonciers imputés sur des revenus globaux sur les trois années précédant le passage à l'IS pour éviter tout redressement de ce qui a été imputé sur les revenus globaux. A noter que vos déficits fonciers seront perdus sauf à avoir d'autres revenus fonciers par ailleurs.

Pensez au principe suivant : 1 SCI = 1 bien immobilier, cela permet de gérer la fiscalité par immeuble entre autre.

En tout état de cause, je vous invite à rencontrer un expert-comptable afin qu'il puisse analyser votre situation et vous indiquer ce qu'il convient de faire comme choix vis à vis de votre situation personnelle et vos projets, car le passage à l'IS impacte la SCI à bien d'autres niveau et ce passage peut être optimisé sur l'application ou non des dispositions de l'article 202 ter-II du CGI.

Cordialement,



--------------------


Téléchargez le fichier !

  • 315 produits et strategies 29 sept.pd.pdf

(Nombre de téléchargements: 4)

Pour télécharger les fichiers, vous devez vous enregistrer en tant que membre ou vous connecter à votre compte.
L'inscription est rapide et gratuite !

Inscription gratuite   Connexion   Codes d'accès perdus

Membre
ProfilMembre
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 2 votes
popupBulle tail
Profil


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 06/12/2015 19:46
+1
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonsoir,

Merci pour toute ces précisions et ce document qui reflète bien l'image que je me fais de la comparaison entre les 2 options. Ce week-end j'ai rencontré un expert-comptable avec lequel on a analysé les possibilités et voici ce qui en ressort :

- Le gain du passage à l'IS restera bien supérieur si vente avant N+15 ou en cas de succession.

- Comme le dit si bien le document que vous avez joint, l'effort d'épargne est important à l'IR et est supportable pour nous tant que nous n'avons pas d'autres biens. Et comme vous le dites si bien :

Pensez au principe suivant : 1 SCI = 1 bien immobilier, cela permet de gérer la fiscalité par immeuble entre autre.

Effectivement, si nous souhaitons faire du meublé ou achat/revente à court terme, nous pouvons très bien le faire avec une autre structure - le coût de la création étant quasi-négligeable - pour "varier les plaisirs".

Nous resterons donc sur l'IR pour cet immeuble et verrons en tant voulu si évolution ou pas !

Merci à tous pour vos conseils !

Mozo
ProfilMozo
Comptable en entreprise
  • 34 - Hérault
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 491 votes
popupBulle tail
Profil
Comptable en entreprise


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 06/12/2015 20:18
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonsoir,

Alors pour conclure

On peut dire d'avoir fait une SCI cela vous apporte aucun intérêt ?

Cordialement

Christian

HapyFree
ProfilHapyFree
Expert-Comptable salarié en cabinet
  • 51 - Marne
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 1 327 votes
popupBulle tail
Profil
Voir son compte Twitter Voir son compte Facebook Voir son compte LinkedIn Voir son site Internet
Expert-Comptable salarié en cabinet


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 07/12/2015 21:42
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Salut,

Christian, t as un problème avec les SCI ? Une mauvaise expérience peut être LOL !

Il y a plein de raisons, non fiscale, qui expliquent le recours à la SCI, mais je pense que tu les connais ;)

Salutations,



--------------------
Membre
ProfilMembre
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 2 votes
popupBulle tail
Profil


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 09/12/2015 19:07
+1
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonsoir,

Fiscalement la SCI n'a aucun intérêt, je suis bien d'accord. Au moins trois raisons pour moi d'avoir fait une SCI :

- En cas de défaillance d'un associé, le patrimoine est protégé. Le créancier pourra réclamer les parts sociales et non le bien de la SCI, contrairement à une indivision ou le créancier peut forcer la vente du bien pour se rembourser.

- Pas de droit de préemption sur la vente de parts = situation claire.

- Pas besoin des 2/3 de majorité pour la gestion du bien = simple.

Je vais pas tout exposer mais mon père est en indivision depuis 1983 sur une succession. L'indivision a coûté beaucoup plus à certains qu'à d'autres qui s'en fichaient !

Et puis cela fait une structure claire qui ne se mélange pas avec les autres bien que nous avons personnellement et le compte chèque est gratuit et sans frais (je ne sais pas en quel honneur, juste qu'ils m'ont considéré comme une association car la SCI n'avait pas d'objet professionnel).

Cordialement,

Mozo
ProfilMozo
Comptable en entreprise
  • 34 - Hérault
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 491 votes
popupBulle tail
Profil
Comptable en entreprise


Re: Migration SCI IR vers IS
Ecrit le: 13/12/2015 18:04
0
VOTER
Votez MoinsVotez Plus
Message édité par Mozo le 13/12/2015 18:09

- Il sera intéressant que vous nous donniez ici la composition des parts de la SCI et du capital détenu par chacun et qui des associés est caution de l'emprunt bancaire.

- Le droit de préemption exercé par une mairie c'est plutôt rare par rapport au nombre de transactions immobilières, il faudrait que le bien soit construit sur une parcelle convoitée par la commune qui représente un intérêt public

Ni plus ni moins que votre résidence principale.

- Rien empêche des indivisaires de nommer un mandataire pour la gestion du bien, comme le fait une SCI pour son gérant.

Cordialement

Christian

Retour en haut


  • Pages : 1 [2]







connectés
Publicité
SAGE
Retour en haut
fermer
Connexion membre
Nom d'utilisateur ou email
Mot de passe
  
Avertissement : Ce site permet aux internautes de dialoguer librement sur le thème de la comptabilité.
Les réponses des Internautes et des membres du forum n'engagent en aucun cas la responsabilité de Compta Online.
Tout élément se trouvant sur ce site est la propriété exclusive de Compta Online, sous réserve de droits appartenant à des tiers.
Toute copie, toute reprise ou tout usage des photographies, illustrations et graphismes, ainsi que toute reprise de la mise en page figurant sur ce site, ainsi que toute copie ou reprise en tout ou partie des textes cités sur ce site sont strictement interdits, sous réserve de l'autorisation express écrite de l'ayant droit.

Toute reprise ou tout usage, à quelque titre que ce soit, des marques textuelles, graphiques ou combinées (comme notamment les logos) sont également interdits, sous réserve de l'autorisation express écrite de l'ayant droit.

© 2003-2021 Compta Online
S'informer, partager, évoluer