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Plus-value de cession de parts d'une SCI soumise à l'IS

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HapyFree
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Ecrit le: 08/11/2015 22:04
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Message édité par HapyFree le 08/11/2015 22:13

Bonjour,

A mon tour de poser des questions !!!

Le cas :

  • Une SCI détenue à 100% par des personnes physiques, détenant un immeuble mis en location depuis sa création.
  • La capital social est de 1.000 € (entièrement libéré)
  • Les associés ont décidé d'opter à l'IS au cours de la vie sociale conscient que leur conseil les a informé d'une fiscalité plus forte mais soulagés car ils auront la trésorerie à la sortie de l'immeuble pour y faire face (admettons 7 ans après sa constitution pour des raisons multiples, pas possible de mettre en crédit bail, la location aménagée ne s'y prête pas, démembrement trop onéreux et fiscalité trop forte de leurs revenus personnels)
  • Lors de cette option, les associées ont décidé de renoncer au "régime de faveur" proposé par l'article 242 ter-II du CGI (à savoir le report de la taxation de la plus value en contre partie du maintien des écritures comptables dans le bilan d'ouverture) et de taxer la PV
  • Ils optent à effet au 31/12/2015, le bien immobilier qui est inscrit à l'actif pour 305 K€ a été réévaluée lors de l'option à 375 K€.
    • Comptablement PV de 70 K€ constaté (comptabilité simple, pas d'amortissement jusqu'au passage IS) en écart de réévaluation et affecté en compte courant des associé.
      • Les capitaux propres sont de 1.000 €, les résultats ayant été affectés en totalité compte courant
    • Fiscalement PV brute imposable de 1.375 € (suite majoration prix d'acquisition des frais forfaitaires), soit une fiscalité des associés à hauteur de leur participation de 436 € (19% + 15,50%).
  • Les bilans :
01/01/2008 ACTIF PASSIF 1p = 1 €
- - VALEUR DES PARTS
CAPITAL - 1 000 1 000
RESULTAT - - 1 000
BATIMENT 305 000 -
TRESORERIE - -
EMPRUNT - 305 000
- -
305 000 305 000
- -
- -
31/12/2015 ACTIF PASSIF
CAPITAL - 1 000 1 000
- -
BATIMENT 375 000 -
ASSOCIES - 272 640
TRESORERIE 16 606 -
EMPRUNT - 117 966
391 606 391 606
- -

4 ans après (31/12/2019), ils ont l'opportunité de vendre les parts de la SCI à un tiers (j'ai pas dit que c'est mieux que de vendre immeuble, la question n'est pas là). Les parts étant à l'IS et détenues par des personnes physiques, c'est le régime des plus-value mobilières qui s'applique (sans abattement majoré, car il ne s'agit pas d'une PME réalisant les activités entrant dans le champs d'application des abattements renforcés).

Pour mémoire, abattement de détention de 50% pour une durée inférieure à 8 ans et 65% pour une durée d'au moins 8 ans.

Le bilan avant la cession :

31/12/2019 ACTIF PASSIF
- -
CAPITAL - 1 000
RESERVES - 89 685
BATIMENT 315 000 -
ASSOCIES - 272 640
TRESORERIE 48 325 -
EMPRUNT - -
363 325 363 325
- -
  • L'immeuble a une valeur de 430 K€, soit une valeur des parts estimées comme suit:
    • PV value latente nette : (430 - 315) x 2/3 = 76.667 €
    • Montant des capitaux propres : 90.685 €
    • Valeur des parts : 167.352 €

Mes questions :

1/ Quelle est d'après vous le prix acquisition à prendre en compte pour le calcul de la PV des parts qui sera soumise à l'abattement sachant que les actifs de la SCI (l'immeuble ici) ont déjà été fiscalisés pour la période du 01/01/2008 au 31/12/2015 ?

2/ A compter de quelle date la durée d'abattement est à prendre en compte sachant qu'il s'agit d'une société IS depuis le 01/01/2016 et non le 01/01/2008 ?

Ps :

1 / Je suis faignant je n'ai pas encore cherché mais j'ai quand même pris le temps de monter le cas et puis j'ai ma petite idée ^^

2/ Ce cas n'a rien à voir avec la réalité, il s'agit juste d'une réflexion personnelle sur les plus value de cession de SCI soumise à l'IS en cours de vie sociale.

Merci à tous,



--------------------
Vénaïg Le Bris
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Re: Plus-value de cession de parts d'une SCI soumise à l'IS
Ecrit le: 10/11/2015 10:08
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Bonjour Hapyfree,

Je viens de prendre le temps de lire ton message qui pose une problématique pour le moins intéressante. Pour tenter de répondre à tes questions :

1/ Quelle est d'après vous le prix acquisition à prendre en compte pour le calcul de la PV des parts qui sera soumise à l'abattement sachant que les actifs de la SCI (l'immeuble ici) ont déjà été fiscalisés pour la période du 01/01/2008 au 31/12/2015 ?

Etant donné que la réévaluation ait généré une taxation de la plus-value du fait de l'abandon du régime de faveur au moment de l'option à l'IS, il faut donc repartir de cette nouvelle valeur en date du 31 décembre 2015 pour déterminer la future plus-value applicable au 31 décembre 2019.

2/ A compter de quelle date la durée d'abattement est à prendre en compte sachant qu'il s'agit d'une société IS depuis le 01/01/2016 et non le 01/01/2008 ?

En faisant une recherche rapide, le BOFIP apporte une précision au sujet du point de départ du délai de détention :

10

La durée de détention est décomptée à partir de la date de souscription (même si les souscriptions sont libérés ultérieurement) ou d'acquisition (à titre onéreux ou à titre gratuit) des actions, parts, droits ou titres cédés.

Le Législateur a également mentionné une petite remarque sur ce point concernant l'hypothèse d'un changement de fiscalité. Cela te donnera une réponse claire et précise à ta question :

Remarque : Lorsque, préalablement à la cession, la société dont les actions, parts, droits ou titres sont cédés est devenue assujettie à l'impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent à la suite d'une option à cet impôt ou d'une transformation en société passible de cet impôt (code général des impôts [CGI], art. 151 nonies, III), la durée de détention des actions, parts, droits ou titres cédés est décomptée comme indiqué ci-dessus, sans tenir compte du changement de régime fiscal de la société.

Par conséquent, il te faudra retenir la date du 1er janvier 2008 sans prendre en compte la date de changement de la fiscalité de la SCI.

Cordialement



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Re: Plus-value de cession de parts d'une SCI soumise à l'IS
Ecrit le: 11/11/2015 11:23
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Bonjour Vénaig,

Merci d'avoir pris le temps!

Pour la réponse à la question 2,cela va bien m'aider, effectivement c'est bon à savoir.

Pour la réponse à la question 1, je suis encore dubitatif, car lorsqu'il y a un changement de régime fiscal, ce n'est pas au niveau des parts qu'est constaté la PV mais dans la SCI en revalorisant ces actifs/passifs, bien qu'avec la transparence fiscale c'est l'associé qui est touché, il n'y a pas mutation de parts sociales.

J'ai réfléchis depuis dimanche :

Après tout, les associés, ont repris en compte courant la survaleur qui a été taxé (70 K€, ainsi que les résultats antérieurs) aussi, il me semble plus logique qu'il se fassent taxer sur sur la PV calculée depuis l'immatriculation 2008, à savoir :

90.685 € (réserves générées depuis immatriculation jusqu'au passage iS) composant la pV et la PV sur le bien qui est bien déterminée à partir du passage IS pour 76.667 € net (donc ici effectivement pas de double imposition).

Après je me suis dit et si les associés n'avaient rien pris ?

C'est à dire que si les associés n'avaient rien pris on aurait au moment du passage à l'IS 272 640 € en réserves venant s'ajouter aux éléments ci dessus lors de la cession des parts, soit une valeur de parts sociales lors de la cession de 1.000 € (capital) + 272.640 € + 90.685 (Réserves période iS) + 76.667 € (PV nette calculée depuis passage iS, la PV période IR étant dans les 272.640 €) = 440.992 €

Et j'ai pensé à la Jurisprudence "Baradé" (équivalent Quéméner pour sociétés civiles, CE 16 février 2000, n° 133296), le montant le coût d'acquisition (1.000 € ici), pour la partie soumise à l'iR, serait donc majorée des bénéfices imposés entre les mains des associés et laissés en réserves.

En conséquence, le prix d'acquisition des parts de 1.000 € serait ramené à 273.640 € (majoration des bénéfices imposés non pris).

Ainsi, la PV serait de 167.352 € comme indiqué dans mon précédent post équivalent bien à la PV générée pendant la période IS non encore taxée et les réserves générées durant l'IS et non prises (les autres réserves étant par ailleurs déjà taxée et disponibles sans taxation aux associés).

Mon raisonnent tient la route ?

Salutations,



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