Choix de l'option TVA pour ma SCI

Citation
Option concernant les locaux nus à usage professionnel
CGI art. 260, 2°
TVA-II-15500 s
4071Cette option pour la TVA peut être exercée par toute personne (physique ou morale) qui donne en location des locaux nus pour les besoins de l'activité du preneur (locataire), que celui-ci soit :

- assujetti à la TVA (industriel, commerçant, prestataire de services, profession libérale...) ;

- ou même, non assujetti à la TVA (exemples : bureau à usage professionnel donné en location à un VRP statutaire ; locaux à usage de bureaux donnés en location à une commune qui les utilise pour des activités non taxables). Cependant, dans ce cas de location à un non-assujetti, l'option n'est autorisée que si le bail fait mention expresse de l'option exercée par le bailleur.

En tout état de cause, sont exclus du champ d'application de l'option les locaux que les locataires utilisent pour des besoins autres que ceux de leur activité économique ou administrative. Tel est le cas des locaux destinés à l'habitation (ou à tout autre besoin privé). L'exclusion vise également les locaux destinés à un usage agricole ; mais ceux-ci peuvent éventuellement être concernés par l'autre option spécialement prévue pour les locations de biens ruraux (n° 4073).
Pour les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles situés en des lieux différents, l'option doit être exercée distinctement immeuble par immeuble. Elle couvre alors tous les locaux que le bailleur possède dans l'immeuble considéré et qu'il loue à des assujettis (et, le cas échéant, tout ou partie de ceux loués à des non-assujettis).
Lorsque plusieurs bâtiments constituent un même ensemble immobilier, l'option couvre la totalité des locaux situés dans cet ensemble que le bailleur loue à des assujettis (et, le cas échéant, tout ou partie de ceux loués à des non-assujettis).
Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ayant fait l'objet d'une option constitue un secteur d'activité distinct (n° 5104). En conséquence, les loueurs qui ont exercé des options afférentes à plusieurs immeubles sont tenus de suivre distinctement les déductions propres à chaque immeuble. De même, les loueurs qui exercent par ailleurs des activités passibles de la TVA sont tenus de séparer les deux catégories d'activité.

a. L'option pour la TVA est ouverte même lorsque l'immeuble n'est pas encore achevé.

b. L'usufruitier d'un immeuble qui conclut un bail commercial a seul qualité pour opter.

c. L'option relative à un immeuble en indivision est - en raison de la nature juridique de l'indivision (entité distincte des membres qui la composent) - nécessairement globale. Elle est exercée, au nom de l'indivision, par le gérant ou un coïndivisaire muni d'un mandat exprès.

d. Quelle que soit la qualité du preneur, il n'est pas possible d'opter pour des locaux nus d'habitation (même si le contrat porte également sur des locaux à usage professionnel, commercial par exemple, pour lesquels l'option est possible). Mais l'option est possible au titre d'un local à usage mixte (y compris lorsque l'usage professionnel n'est pas prépondérant), l'option couvrant dans ce cas tout le local ; par local à usage mixte, on entend un local qui est à la fois et de façon indissociable professionnel et d'habitation (en ce sens, n'est pas un local à usage mixte un appartement dans lequel certaines pièces sont affectées à l'habitation et d'autres à l'exercice de l'activité ; dans ce cas, seules ces dernières pièces sont donc couvertes par l'option).

e. L'option peut être exercée pour l'ensemble des locaux nécessaires à l'activité professionnelle du locataire. Elle couvre les locaux affectés par celui-ci au logement du personnel chargé de fonctions permanentes de surveillance ou de sécurité (CE 18-3-1987 n° 50768 : RJF 5/87 n° 498) ou qui, par la nature de ses fonctions, est astreint à résider en permanence sur le lieu même de son travail, même si ce personnel n'est pas chargé de fonctions permanentes de surveillance ou de sécurité (CAA Lyon 14-11-2002 n° 97-20275 : RJF 7/03 n° 826).

f. Lorsque l'immeuble ou l'ensemble d'immeubles regroupe à la fois des locaux couverts par l'option et des locaux non couverts par l'option, la TVA afférente à la construction ou à l'acquisition de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles concerné n'est déductible qu'à concurrence de la surface des locaux effectivement couverts par l'option (Inst. 3 A-6-04).

Citation
4072L'option doit être déclarée dans les quinze jours du commencement de l'assujettissement. Il est cependant admis qu'elle prenne effet au premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée. L'option, qui doit être expresse, revêt la forme d'une déclaration écrite (lettre simple) adressée au service des impôts territorialement compétent (voir au n° 4830, d, les indications concernant le lieu de dépôt des déclarations).
L'option couvre obligatoirement une période de dix années, expirant le 31 décembre de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. Lorsque l'option concerne un immeuble non encore achevé, la durée de l'option s'étend obligatoirement jusqu'au 31 décembre de la neuvième année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble.
L'option est renouvelable par tacite reconduction, par période de dix ans, sauf dénonciation à l'expiration de chaque période.
Toutefois, lorsque le redevable a obtenu un remboursement de crédit de taxe au cours ou à l'issue d'une période d'option, il ne peut pas, à la fin de cette période, dénoncer l'option qui est donc reconduite de plein droit pour une nouvelle période de dix ans (n° 5033).
(Pour les options formulées avant le 15 mai 1989, les périodes visées ci-dessus sont de cinq ans seulement, au lieu de dix.)

a. Retenant une position moins restrictive que celle adoptée par le Conseil d'Etat (CE 13-1-2006 n° 253404 : RJF 4/06 n° 366), l'administration considère que la validité de l'exercice de l'option par les assujettis n'est pas subordonnée à ce que la déclaration d'option soit accompagnée d'un bail, d'une promesse de bail ou de tout document analogue (Inst. 3 A-4-05). Un assujetti ayant opté peut ainsi exercer immédiatement son droit à déduction même s'il n'a pas encore conclu de baux ou perçu de loyers (Lettre DLF 20-6-2006). L'assujetti doit, toutefois, être en mesure de démontrer la réalité des efforts déployés pour rechercher des locataires (Inst. 3 A-6-04 n° 6 à 10).

b. Le changement d'utilisation des locaux est sans incidence sur la validité de l'option lorsqu'il s'agit d'un simple changement d'activité (exemple : assujetti qui change d'activité et devient un non-assujetti).
En revanche, si le locataire n'utilise plus les locaux pour son activité économique ou administrative, l'option cesse de plein droit de produire ses effets pour les locaux concernés.

c. Le changement de locataire n'affecte pas la validité de l'option sous réserve que, si le nouveau bail est conclu avec un preneur non assujetti, il contienne bien la clause indiquant que l'option est exercée par le bailleur. Au cas où le nouveau preneur non assujetti n'accepte pas l'option, celle-ci cesse ses effets de plein droit pour les locaux concernés.

d. En cas de renouvellement du bail sans changement de locataire, l'option continue de produire ses effets jusqu'à son terme même si, le locataire étant un non-assujetti, le nouveau bail ne contient pas la clause requise pour l'exercice de l'option. A l'issue de sa période obligatoire d'application, l'option est renouvelée tacitement, dans les mêmes conditions que celles de l'option exercée initialement (c'est-à-dire avec l'accord du locataire).

e. En cas de fusion ou de dissolution sans liquidation, le bénéficiaire de ces opérations peut bénéficier du transfert de l'option formulée par la personne absorbée ou dissoute au titre d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles (Décision de rescrit 12-9-2006 n° 2006/34 TCA).