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Conseils :

Lmp et location en meublé non professionnel



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Posté dans le forum Forum Comptabilité générale
Message écrit le: 15/12/2007 21:41
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Expert-Comptable libéral en cabinet
Messages: 693
Inscrit le: 21/02/2007
Région: 71 - saône-et-loire


Bonjour,

Vous avez raison d'opter pour la professionnalisation de votre activité de loueur en meublé.
Sachez que nous devons être le seul pays européen à avoir une niche fiscale aussi puissante ! Et notamment :

-plus values de cession (meuble ou immeuble) : exonéré d'impôt si l'activité est excercée depuis plus de 5 ans. (pour info, le non professionnel doit attendre 15 ans)
-ISF : Si cette activité constitue en terme de revenu plus de 50 % de la totalité des revenus des ménages, vous êtes exonéré d'isf sur les immeubles donnés en location
-amortissement : Contrairement au revenus fonciers, les amortissements (sur 60 ans à 80ans) sont entièrement déductibles (à concurrence des loyers et des charges afférentes, en d'autres termes, la déduction des amortissements ne doivent pas permettrent de dégager un déficit déductible de vos revenus globaux)
-tva : si vous opter pour la tva, (dans le cadre de l'art 261 D 4° du CGI), vous pouvez déduire la tva de vos bien meubles et immeubles.
-déficits : vous pouvez les déduires de vos revenus globaux contrairement aux LMNP qui peut déduire les déficits que sur les revenus de même catégorie (BIC).

Enfin, pour donnez une réponse à vos questions :
1. Dans ma comptabilité je ne sais pas comment enregistrer la valeur de mon ancien appartement acheté en 1974. Dois-je indiquer son prix d'achat, ou sa valeur actuelle estimée ?
-> Vous comptabilisez l'immeuble pour sa valeur d'achat et vous comptabilitez les amortissements comme s'ils avaient été appliqués depuis le début.
ex : prix d'achat en 1974 : 40000 € durée d'amortissement : 60 ans
213 Construction : 40000
2183 amortissement sur construction : (33 ans) 22000
101 capital individuel : 18000

2. J'ai le même problème pour estimer les meubles et l'électroménager, le tout étant maintenant vétuste. Dois-je mettre la valeur de matériel neuf correspondant à l'ancien et l'amortir ou ne rien indiquer ?
-> idem : pour la valeur d'achat
Je vous conseil de ne pas les immobiliser s'ils n'ont plus aucun valeur, pour ne pas alourdir la base taxable à la taxe professionnelle

3. Le nouvel appartement est loué par l'intermédiaire d'une agence. Dois-je enregistrer les loyers nets que me verse l'agence ou le montant réel payé par les locataires à l'agence et enregistrer les frais d'agence en charges ?
-> en recettes : le montant payé par le locataire
-> en charge : la commission du mandataire.

Salutations.


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