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Conseils :

Sci location à soi même



11 réponses
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Posté dans le forum Forum Droit Fiscal, droit des sociétés, droit des affaires
Message écrit le: 28/12/2007 20:06
Aurelien21

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
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Message édité par Aurelien21 le 28/12/2007 20:07
Bonsoir,

J'ai plusieurs intérrogations concernant la création d'une SCI :

Avec mes parents et frères ont à créé une SCI de famille, l'objectif est de financer des appartements pour nous (donc les enfants) afin d'éviter d'être locataire et faciliter la transmission( c'est compliquer d'emprunter à titre personnel quand on est jeune !).

L'objectif est d'acheter 3 appartements financés en totalité par des emprunts. Ces appartements seront donc loués aux associés (enfants). A plus long terme ces appartements pourront être loués à des tiers.
Il s'agit donc de location à soi même (pour l'instant).

Pour l'instant on à acheté un appartement.
Le loyer couvre envirion la moitié du remboursement de l'emprunt.
Le reste est financé par des apports en compte courant des autres associés quand cela est nécessaire (parents et enfants).
Cette année mon frère (locataire et associé ) peut se permettre de couvrir les 2/3 du rbt de l'emprunt (il vit en concubinage). Le loyer va donc considérablement augmanter.

Voici mes intérrogations :
l'année dernière j'ai déclaré les loyers, la SCI était tout de même déficitaire mais ça ne va pas durer étérnellement surtout si le loyer augmante.
Le problème c'est qu'on risque d'etre imposé sur des sommes qu'on verse nous même (les loyers) dont l'objectifs est de rembourser en partie l'emprunt.

Voici mes intérrogations :
Peut on faire passer les "loyers" en compte courant (le locataire étant associé )?
Dans ce cas là la SCI n'aurait uncuns revenus, et serait déficitaire pour le montant des intérets.

Si non, peut on faire passer en compte courant le différence entre le loyer de base (la moitié du rbt de l'emprunt) et le nouveau loyer (2/3 du remboursement de l'emprunt).

Merci.

Message écrit le: 29/12/2007 08:08
Claudusaix

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
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J'ai une question. Selon vous, passez en compte courant des loyers, est-ce légal ?

Question subsidiaire : Votre comptabilité sera-t-elle sincère et régulière en conformité au Droit Comptable ?

Si vous répondez à ces questions, vous avez les réponses.

Cordialement,

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Message écrit le: 29/12/2007 10:46
Rosana91

Collaborateur comptable en cabinet
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Message édité par Rosana91 le 29/12/2007 10:47
Bonjour,

Ce sont les locataires qui doivent payés les loyers. Non la SCI même si c'est les mêms personnes. Ils doivent payer à leur noms.

Je pense pas que vous pouvez passer en compte courant car il faudra rembourser ensuite.

Cordialement

Message écrit le: 29/12/2007 22:09
Aurelien21

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
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Pour répondre à Claudusaix :

je peut considérer qu'il n'y a pas loyers (sans contrat de bail ), et que l'associé injecte de l'argent pour rembourser l'emprunt en attendant de le louer plus tard.

Sauf que l'objet social de la SCI est de la location de bien, et vu qu'un associé réside bien dans le local, ça pose problème...

Dans ce cas peut on résider dans un bien immobilier à titre gratuit ?

Cela me semble peu probable...

Au niveau de la régularité et de la sincérité des comptes, le mieux serait un loyer correspondant à la valeur du marché.

D'un point de vu fiscal, mahleureusement je crains qu'il n'y a pas de solutions miracle !
Le plus avantageux serait d'emprunter à titre personnel sans passer par une SCI quand on en à les moyens.

Merci.

Message écrit le: 30/12/2007 00:51
Claudusaix

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
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Bonsoir,

Je ne peux que vous conseillez de consulter l'ouvrage de la revue fiduciaire Société civile immobilière (Hors-série 2006-6).

Je vous conseille de vous pencher sur le chapitre parlant des conventions réglementées pour les locations à des associés ainsi qu'au chapitre «La SCI doit-elle craindre l'abus de droit ?».
Je vous joins cet extrait édifiant :

Citation : Extrait Hors-série 2006-6 Société civile immobilière de la Revue Fiduciaire
* Achat par la SCI d'un immeuble à rénover

2307 Créer une SCI pour acheter (avec emprunt) un immeuble à rénover (les travaux seront financés également par des emprunts souscrits par la SCI) lequel sera donné en location à ses seuls associés comporte un risque fiscal. Pendant les premières années la SCI dégagera un déficit foncier structurel lequel sera donc affecté à ses associés (qui pourront donc imputer ce déficit sur leurs autres revenus fonciers, voire sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an). Même si le loyer versé par les associés locataires est d'un niveau normal (correspondant aux niveaux du marché locatif), l'administration fiscale n'hésitera pas à mettre en oeuvre la procédure de répression des abus de droit et, pour laquelle elle obtiendra gain de cause, le juge de l'impôt ayant toujours sanctionné cette pratique trop optimisante (CE 6 décembre 1978, n° 6803 ; CE 11 octobre 1991, n° 65144).


Personnellement je donne mon avis réticent mais vous êtes évidemment libre de faire ce que bon vous semble. Mais, sur ce forum, nous ne parlons que de légalité.

Et votre affaire me paraît tirer par les cheveux et comme vous pouvez le constater, je sais de quoi je parle.

Cordialement,

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Message écrit le: 30/12/2007 14:50
Zouzou

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Citation : Claudusaix @ 30.12.2007 à 00:51
Et votre affaire me paraît tirer par les cheveux et comme vous pouvez le constater, je sais de quoi je parle.

Cordialement,

Oh....Non.... mais oui, c'est de l'humour..........................Trooooopp booonn!
LOL

Message écrit le: 30/12/2007 15:11
Aurelien21

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Message édité par Aurelien21 le 30/12/2007 15:14
Cet article est claire, la location des biens aux associés est vivement déconseillée même avec un loyer représentatif du marché.

Etonnant, d'autant plus que c'est notre expert comptable qui nous avait conseillé ce montage !

Merci !

Message écrit le: 30/12/2007 15:18
Zouzou

Collaborateur comptable en cabinet
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Déconseillé ne veut pas dire interdit !!

Message écrit le: 30/12/2007 15:20
Claudusaix

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
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Message édité par Claudusaix le 31/12/2007 09:24

Je vous conseille de voir votre expert comptable pour optimiser les impôts sur le revenu de vous tous et de demander des précisions sur la gestion.

En effet, seul lui sait ce qu'il a conseillé exactement. Et puis, sans vouloir critiquer, l'expert comptable a tout intérêt de vous faire créer une SCI car il a pris des honoraires pour la création. C'est du chiffre d'affaires comme un autre.

Cordialement,

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Message écrit le: 31/12/2007 09:21
Debitcredit

Responsable comptable en entreprise
Messages: 638
Inscrit le: 25/07/2006
Région: 91 - essonne


Bonjour,

il est courant de ne pas avoir de bail (et donc pas de loyer) pour l'un des associés de la SCI.
Cette situation se rencontre lorsque la SCI a été créée pour abriter la résidence principale de cet associé : le remboursement de l'emprunt est financé par apports en compte-courant.
Il s'agit d'un montage classique dans un but de transmission patrimoniale (il revient beaucoup moins cher de donner des parts que des biens immobiliers), mais je ne sais s'il peut s'appliquer à plusieurs résidences principales dans une même SCI.

Attention cependant au risque fiscal car, comme indiqué précédemment, il n'est pas possible de créer ainsi du déficit foncier. La déclaration 2072 est alors rédigée avec la seule mention "sans activité" de sorte que l'on ne dégage ni bénéfice ni perte.
Sur un plan comptable, les intérêts restent déductibles comme toutes les autres charges imputables à la SCI (exemple Taxes Foncières mais pas les Ordures Ménagères) et contribuent éventuellement à la constitution d'un compte-courant débiteur : la valorisation des parts s'en trouve affectée au moment d'une cession ou donation.

Avec le nouveau régime fiscal des donations, est-il utile de "bricoler" quand il est possible de donner en franchise de droits, 150 000 € entre 1 parent et 1 enfant tous les 6 ans ?

Cordialement.

Message écrit le: 12/05/2009 16:18
Barzobar


Messages: 1
Inscrit le: 12/05/2009
Région: 93 - seine-saint-denis


Bonjour,

Un cas un peu différent:
je suis associé d'une SCI. Cette SCI me loue un local professionnel, donc je défalque les loyers pros de mes revenus. Ces loyers me reviennent alors en foncier diminués des intérêts d'emprunt et autres charges.

Donc je ne crée pas de déficit mais je défiscalise ces intérêts d'emprunt.
Est-ce un abus de droit?

Message écrit le: 20/03/2010 10:05
Jcledoc

Collaborateur sénior en cabinet
Messages: 1
Inscrit le: 20/03/2010
Région: 14 - calvados


Aucun problème en location pro . En location perso , il s'agit d'un risque , bien expliqué dans les posts précédents. Tout au plus , peut on préciser que les SCI ne font pas d'abus de droit (c'est légalement impossible) ..mais les inspecteurs du fisc voit çà d'un très mauvais oeil . Si le foyer n'a pas d'autres revenus fonciers, guère de problèmes . Par contre si revenus fonciers il y'a , autres que ceux du bien dont on parle, la déduction des interets d'emprunt va diminuer l'imposition des loyers issus des autres biens et là les gérants peuvetn etre condamnés pour abus de droits.

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