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SCI et viager

14 réponses
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Posté dans le forum Forum Droit Fiscal, droit des sociétés, droit des affaires

	Message écrit le: 11/08/2005 22:27
Lefevre Messages: Inscrit le: 01/01/1970	Une société civile immobilière peut-elle être créée pour contracter un viager? Dans ce cas comment peut-on financer le projet ? (paiement du bouquet et paiement des mensualités).

	Message écrit le: 12/08/2005 11:25
Boris Fiscaliste en entreprise Messages: 249 Inscrit le: 10/08/2005 Région: 75 - paris	Je pense qu'une SCI peut sans problème être constituée pour porter un viager dès lors que l'administration du bien immobilier ainsi acquis rentre bien dans son objet social. En ce qui concerne le financement, 2 possibilités : - soit les associés dotent suffisamment en capital la SCI à sa création, auquel cas le financement du projet (bouquet + rente viagère) sera financé par la société sur ses fonds propres ; - soit les associés décident de doter le capital a minima ou pour un montant ne permettant pas de faire face aux échéances futures, auquel cas notre SCI devra avoir recours à l'emprunt (auprès des associés ou auprès d'un établissement de crédit) pour honorer le versement du bouquet et de la rente. Quant au choix entre l'un ou l'autre de ces 2 modes de financement, il mériterait une étude d'opportunité un peu plus approfondie. --------------------

	Message écrit le: 12/08/2005 13:42
Guille64 Messages: 148 Inscrit le: 06/05/2005	Pour poursuivre le post de Boris, il reste aussi possible aux associés de doter la SCI à Minima (sorte de coquille vide), puis la SCI facture chaque mois aux associés des redevances permettant à la SCI de faire elle-même face au versement de ses rentes viagères. à bientôt --------------------

	Message écrit le: 12/08/2005 13:59
Boris Fiscaliste en entreprise Messages: 249 Inscrit le: 10/08/2005 Région: 75 - paris	Message édité par Boris le 12/08/2005 14:45 Effectivement, c'est une solution à laquelle je n'avais pas songé. Pour compléter encore ce sujet, je crois qu'il faut aussi faire une étude sérieuse des conséquences fiscales de tel ou tel montage : - Par exemple, la SCI a-t-elle intérêt à opter pour l'IS (si elle prend cette option et si on retient l'idée de facturations de redevances à ses associés par la SCI, on se retrouve avec des dépenses non déductibles chez les associés personnes physiques et des produits imposables dans la sociétés qui ne donnent plus droit à l'avoir fiscal - même si un abattement est prévu à la place). - Autre chose qui me vient à l'esprit à propos du mode de financement de l'acquisition de l'immeuble (sur fonds propres ou par l'emprunt) : il me semble qu'il n'est pas neutre du point de vue de la taxation d'une éventuelle plus-value si l'immeuble venait à être cédé par la suite... Bien entendu, tout cela mérite d'être creusé mais voilà des problématiques bien intéressantes qui montrent l'articulation qui existe entre les différents domaines de la gestion ! --------------------

	Message écrit le: 12/08/2005 21:17
Lefevre Messages: Inscrit le: 01/01/1970	Merci pour vos réponses et vos interrogations.Si vous pouvez creuser les incidences fiscales, je pense que les résultats interesseraient beaucoup d'entre nous.

	Message écrit le: 13/08/2005 19:29
Guille64 Messages: 148 Inscrit le: 06/05/2005	Pour ce qui est du régime fiscal de la SCI : Qu'il s'agisse de Revenus fonciers ou d'IS, la SCI devrait selon quelque montage que ce soit se trouver déficitaire ou à un résultat proche de zéro : --> Si les associés de la SCI deviennent occupants des locaux acquis en viager alors ils verseront des loyers à la SCI qui d'une façon ou d'une autre peuvent être modulés afin de compenser a minima les charges d'amortissements (+ intérêts d'emprunts) en vue d'obtenir un résultat nul OU --> Si les associés de la SCI ne sont pas occupants des locaux, les sommes versées par les associés à la SCI peuvent se faire par abondement du 455 (Compte courant d'associé). Dés lors les charges d'amortissement du bien acquis en viager ne sont couvertes par aucun produit. En ressort un déficit annuel à hauteur du montant des amortissements (donc pas d'impôts à payer!). La situation nette de la société élargie au CCA (bloqués) reste positive ; c'est la seule condition à respecter, sinon les associés auront obligation d'apurer le passif par tous moyens. CETTE DERNIERE SOLUTION RESTE A VALIDER PAR D'AUTRES... Et par l'administration fiscale NB: tel qu'on vient de le définir un tel montage ferait peur à un banquier si la SCI devait y avoir recours. Je pense qu'il ne pourrait se faire sans y adjoindre au moins une clause sur le blocage des CCA, voire une mise de départ (les banques n'aiment pas les coquilles vides et on peut les comprendre...) et sans compter les garanties : hypothèque au moins. EN CAS DE CESSION DU BIEN La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession est exonérée d'impôt si le bien acquis en viager est la résidence principale de l'acquéreur (occupation >= 183 jours par an). Dans le cas inverse : --> si option pour IS : plus-value à long terme imposée à 15% depuis 01/01/05 pour la part excédent les amortissements. --> si option pour IRPP : plus-value imposable imposée à 16% +11 % de prélèvements sociaux. Pour le calcul de la PV, le prix d'acquisition retenu reste la valeur inscrite en immo à l'entrée du bien dans la SCI et cela quelque soit le montant des sommes effectivement versées au crédirentier. Pour exemple simplifié : Valeur du bien 1000 (inscrit en immo) Rente sur 20 ans de 50 par an Le crédirentier décède au bout de 6 ans Somme effectivement versée : 6 × 50 = 300 Si cession prévue la 7ème année pour 1200 PV = 1200 - 1000 = 200 La SCI sera donc imposée sur une PV de 200 et non (1200 - 300 = 900) ce qui a certains égards peut paraître avantageux! TOUTEFOIS, l'éventuel produit ou charge réalisé par écart sur les sommes versées sont immédiatement déductibles ou imposables sur l'exercice du décés du crédirentier. Dans l'exemple donc la SCI viendrait à être imposée sur la somme de 700... à 33% si elle est à l'IS ou à un taux proportionnel si elle est à l'IR. (Ce qui peut tout de même représenter une somme importante!! Je ne sais si l'administration fiscale peut à cette occasion proposer des amènagements de paiement (?). Par ailleurs, les intérêts des emprunts éventuellement contractés à l'occasion de l'acquisition ou au cours de la vie de la SCI sont normalement déductibles pour le calcul du résultat fiscal au même titre que toute charge financière résultant d'agios ou d'intérêts versés à la banque. Voilà, en espérant avoir été le plus clair possible. à bientôt --------------------

	Message écrit le: 03/11/2010 19:41
Jaklacler Cadre du secteur privé Messages: 1 Inscrit le: 03/11/2010 Région: 38 - isère	Citation : Guille64 @ 13.08.2005 à 18:29 Pour ce qui est du régime fiscal de la SCI : Qu'il s'agisse de Revenus fonciers ou d'IS, la SCI devrait selon quelque montage que ce soit se trouver déficitaire ou à un résultat proche de zéro : --> Si les associés de la SCI deviennent occupants des locaux acquis en viager alors ils verseront des loyers à la SCI qui d'une façon ou d'une autre peuvent être modulés afin de compenser a minima les charges d'amortissements (+ intérêts d'emprunts) en vue d'obtenir un résultat nul OU --> Si les associés de la SCI ne sont pas occupants des locaux, les sommes versées par les associés à la SCI peuvent se faire par abondement du 455 (Compte courant d'associé). Dés lors les charges d'amortissement du bien acquis en viager ne sont couvertes par aucun produit. En ressort un déficit annuel à hauteur du montant des amortissements (donc pas d'impôts à payer!). La situation nette de la société élargie au CCA (bloqués) reste positive ; c'est la seule condition à respecter, sinon les associés auront obligation d'apurer le passif par tous moyens. CETTE DERNIERE SOLUTION RESTE A VALIDER PAR D'AUTRES... Et par l'administration fiscale ;) NB: tel qu'on vient de le définir un tel montage ferait peur à un banquier si la SCI devait y avoir recours. Je pense qu'il ne pourrait se faire sans y adjoindre au moins une clause sur le blocage des CCA, voire une mise de départ (les banques n'aiment pas les coquilles vides et on peut les comprendre...) et sans compter les garanties : hypothèque au moins. EN CAS DE CESSION DU BIEN La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession est exonérée d'impôt si le bien acquis en viager est la résidence principale de l'acquéreur (occupation >= 183 jours par an). Dans le cas inverse : --> si option pour IS : plus-value à long terme imposée à 15% depuis 01/01/05 pour la part excédent les amortissements. --> si option pour IRPP : plus-value imposable imposée à 16% +11 % de prélèvements sociaux. Pour le calcul de la PV, le prix d'acquisition retenu reste la valeur inscrite en immo à l'entrée du bien dans la SCI et cela quelque soit le montant des sommes effectivement versées au crédirentier. Pour exemple simplifié : Valeur du bien 1000 (inscrit en immo) Rente sur 20 ans de 50 par an Le crédirentier décède au bout de 6 ans Somme effectivement versée : 6 × 50 = 300 Si cession prévue la 7ème année pour 1200 PV = 1200 - 1000 = 200 La SCI sera donc imposée sur une PV de 200 et non (1200 - 300 = 900) ce qui a certains égards peut paraître avantageux! TOUTEFOIS, l'éventuel produit ou charge réalisé par écart sur les sommes versées sont immédiatement déductibles ou imposables sur l'exercice du décés du crédirentier. Dans l'exemple donc la SCI viendrait à être imposée sur la somme de 700... à 33% si elle est à l'IS ou à un taux proportionnel si elle est à l'IR. (Ce qui peut tout de même représenter une somme importante!! Je ne sais si l'administration fiscale peut à cette occasion proposer des amènagements de paiement (?). Par ailleurs, les intérêts des emprunts éventuellement contractés à l'occasion de l'acquisition ou au cours de la vie de la SCI sont normalement déductibles pour le calcul du résultat fiscal au même titre que toute charge financière résultant d'agios ou d'intérêts versés à la banque. Voilà, en espérant avoir été le plus clair possible. à bientôt Bonjour, A-t'on pu aller plus loin dans la suggestion de Guille64, en particulier pour ce qui concerne le second point relatif au deficit lie aux charges d'amortissement ? Est-ce donc valide et fiscalement acceptable ? Merci bien

	Message écrit le: 14/11/2010 13:01
Reso69 Collaborateur comptable en cabinet Messages: 8 Inscrit le: 13/11/2010 Région: 69 - rhône	Bonjour, Concernant le premier point, une sci qui loue à ses propres associés, me semble relevé de l'abus de droit, il conviendrait de recourir, à priori, à un rescrit pour faire valider un tel montage, car il permettrait de déduire l'intégalité notamment des charges financières, qui ne le serai pas en l'absence d'un tel montage. Concernant le deuxième point, la déductibilité des amortissements du bien est condtionnée à un régime IS, sauf cas particulier ( Robien, Borloo, ....) De plus, je ne comprends pas à quel titre, dans le post plus haut, une SCI pourrait facturer des redevances à ses associés. Enfin, les rentes ne sont pas déductibles du resultat fiscal. Cordialement --------------------

	Message écrit le: 04/04/2012 23:02
Venaig Expert-comptable Modératrice Compta Online Messages: 3428 Inscrit le: 15/12/2007 Région: 56 - morbihan	Bonsoir, J'ai une problématique concernant une SCI et un contrat en viager, sur un de mes dossiers. Pour résumer, c'est une SCI à l'IR. Un contrat en viager est souscrit pour une durée de 10 ans, mais au bout de 3 mois, le crédirentier décède. Le différentiel correspond à un produit exceptionnel. Mais qu'en est-il de l'imposition ? Le produit est-il imposable ? Si l'on reprend la nature même du contrat en viager, c'est un contrat aléatoire, donc logiquement non imposable. Alors qu'en est-il vraiment ? Quelqu'un est-il déjà tombé sur un cas similaire ? Par avance merci. Cordialement, Venaig --------------------

	Message écrit le: 06/04/2017 12:14
Grdd Chef de mission en cabinet Messages: 1 Inscrit le: 06/04/2017 Région: 88 - vosges	Bonjour, Je prends connaissance du cas de Venaig publié le 4/4/2012. J'ai le même type de cas : sci à l'ir avec un décès du crédirentier après 4 années de versement de la rente. Je constate un profit exceptionnel de l'ordre de 180 k€ et je m'interroge sur la fiscalité de ce produit. Aussi je m'adresse à Venaig afin de savoir comment elle a traité son souci à l'époque car depuis le temps, ce problème a du trouvé une réponse.... Merci Salutations

	Message écrit le: 28/02/2019 12:46
Gasparo Auto-entrepreneur Messages: 4 Inscrit le: 28/02/2019 Région: 13 - bouches-du-rhône	Bonjour, Je suis moi aussi très interessé par le cas de Venaig. Y a-t-il quelqu'un capable d'y apporter une réponse? Si le produit exceptionnel est imposable, cela rend l'achat d'un viager en SCI une très mauvaise idée à mon avis.

	Message écrit le: 02/03/2019 08:19
Ama945 Etudiant DSCG Messages: 164 Inscrit le: 08/09/2013 Région: 75 - paris	Bonjour En cas de charge exceptionnelle (rentes versées plus longtemps que prévu) cette dernière est déductible. Le Conseil d'État dans un arrêt n° 41631 du 23 novembre 1983 a considéré que le prix de revient du bien acquis est le prix stipulé dans l'acte et que lorsque les arrérages dépassent le prix d'acquisition stipulé, ils ne constituent pas un supplément de prix de revient mais une charge financière immédiatement déductible à due concurrence. BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 N°220 Dés lors, je ne vois aucune raison pour que le produit exceptionnel (en cas de rentes versées moins longtemps que prévu) ne soit pas imposable. Cette charge et ce produit n'ont aucune incidence sur la plus ou moins-value en cas de cession du bien acquis en viager. Cordialement

	Message écrit le: 02/03/2019 10:30
Gasparo Auto-entrepreneur Messages: 4 Inscrit le: 28/02/2019 Région: 13 - bouches-du-rhône	Bonjour Ama945 et merci pour votre réponse, Le texte du BOFIP que vous citez fait référence aux BIC. Il me semble donc clair que dans le contexte d'une location meublée (en SARL de famille ou même en détention directe), le produit exceptionnel décrit plus haut serait imposable. Mais peut-on transposer tel quel ce raisonnement dans le contexte d'une SCI qui n'est pas soumise aux BIC? C'est la question que je me pose. Je ne sais pas si vous avez une autre référence officielle qui éclairerait la question. Bien cordialement,

	Message écrit le: 07/03/2019 09:43
Ama945 Etudiant DSCG Messages: 164 Inscrit le: 08/09/2013 Région: 75 - paris	Message édité par Ama945 le 07/03/2019 09:44 Bonjour Gasparo Je vous remercie de m'avoir repris, je suis allé un peu vite dans la lecture de la question. En effet cette règle valable en BIC ne me semble pas transposable en revenus fonciers. Je ne trouve aucune mention de cette opération en cas de décès dans les revenus fonciers. De plus, Les arrérages d'une rente viagère ne sont pas déductibles dans ces mêmes revenus BOI-RFPI-DECLA-20 N°160, dès lors, je n'intégrerais pas dans le résultat fiscal la charge ou le produit exceptionnel. Cordialement

	Message écrit le: 07/03/2019 13:12
Gasparo Auto-entrepreneur Messages: 4 Inscrit le: 28/02/2019 Région: 13 - bouches-du-rhône	Bonjour Ama945 et merci de prendre le temps d'affiner votre réponse, La rente viagère n'est effectivement pas déductible des revenus fonciers, ce qui est logique, vu qu'elle est d'avantage assimilable à un remboursement du principal emprunté qu'à un intérêt. Cependant, dans le cas d'une location meublée, la rente viagère n'est pas d'avantage déductible ce qui n'empêche pas sa cessation de générer potentiellement un produit exceptionnel imposable. Donc la non-déductibilité de la rente ne semble pas être un critère suffisant pour expliquer la différence entre ces 2 traitements (meublé versus non-meublé). Mais je penche comme vous pour penser que ça n'est pas imposable dans le cadre d'une SCI. J'aurais aimé trouver une mention explicite dans les textes officiels mais je pense qu'elle n'y est pas. Cordialement,

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