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Posté dans le forum Forum Comptabilité générale
Message écrit le: 19/08/2005 03:41
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Message édité par Guille64 le 21/08/2005 12:13
Par avance, avant d'entrer dans le détail :

EN BREF

Les + de votre projet :
- Vous ètes du métier, et vous n'ètes pas seule!
- Vous disposez d'un patrimoine qui vous autorise à penser monter un tel projet
- Vous dites que l'affaire paraît intéressante :

Les - :
- Un banquier ne vous prêtera jamais sans apport personnel... Là, il vous faut trouver une solution!
- Il est mal vu (même si usuel...) de demander un prêt pour financer le FDR de départ (si vous ne le demandez pas vous ètes d'autant plus crédible... Et la crédibilité en banque ca se paye ou se gagne sur le taux)
- Vous avez déjà un endettement non négligeable a priori : il faudrait pour cela connaître le montant total du capital d'emprunt qui vous reste encore à rembourser et la durée restant à courir

Ce qui manque :
Des éléments concernant la rentabilité future du projet

DANS LE DETAIL

SUR LE PLAN JURIDIQUE

Les + de votre projet :
En partant sur une structure de SARL (c'est propre et ca rassure le banquier)

Citation
- Vous ètes du métier, et vous n'ètes pas seule!


----------------------- Votre père comme partenaire gérant ------------------------

Pour concrétiser cela il serait bienvenu que votre père prenne par exemple une part dans le capital de votre société (apport en industrie par exemple = il apporte son expérience) et/ou il faut qu'il soit nommé gérant (avec vous) pour une double raison:
1 - l'engagement gracieux n'est pas crédible pour un banquier : il faut un acte fort pour montrer l'engagement de votre père à participer à la vie de la société (affectio societatis) --> la gérance est déjà un acte fort (mais ici il est sine qua non cf.2 -), l'apport en industrie serait un plus (à manier avec prudence toutefois cf. NB plus bas).
2 - Un travail tel que vous le présentez, sans le statut de gérant est considéré comme du travail dissimulé (donc interdit) : c'est pour cela qu'il faut de toute façon qu'il soit gérant. Ce statut vous autorise à ne pas rémunérer votre père (toutefois il serait prudent de laisser cette possibilité dans les statuts)

NB: l'apport en industrie a relativement mauvaise presse chez les financiers ("c'est du vent") et n'est à dire vrai que très peu usité. Il n'est autorisé par la loi dans les SARL que depuis 2 ans... Donc à manier avec prudence (à faire original on peut vite passer pour fantasque). Mais de mon point de vue c'est toujours mieux que rien et si c'est bien présenter, c'est un vrai témoignage d'affectio societatis.
Par ailleurs, ca gonfle votre bilan et c'est toujours ca de pris. Ca comporte surtout l'avantage par ailleurs de pouvoir faire entrer votre père dans la société sans verser d'argent. Si vous optiez pour une telle solution, il vous faudrait donc évaluer en euros l'apport de "savoir-faire" qu'il représente.

SUR LE PLAN FINANCIER

Citation
- Vous disposez d'un patrimoine qui vous autorise à penser monter un tel projet
- Un banquier ne vous prêtera jamais sans apport personnel... Là, il vous faut trouver une solution!


---------------------------------- Votre Problème d'apport ----------------------------

Pour résoudre le problème d'apport (j'ai été banquier pendant 3 ans, et sauf votre respect, je n'aurais pas pu vous suivre sur votre projet en l'état compte tenu du problème d'apport... après ca n'engage que moi - qui dit problème d'apport initial dit problème de trésorerie ensuite, dit très lourdes charges financières du fait du prêt, dit problème pour rembourser le crédit... ceci pour donner une explication) :
Il vous est par exemple possible de constituer une SCI sur votre bien immobilier de 120000€ :
en bref, vous décomposez votre bien en 100 parts, vous en gardez 51 et tentez de trouver des acquéreurs (le plus petit nombre sera le mieux) qui vous achètent les 49 autres : vous percevez ainsi pas loin de 60000€ (si ce n'est plus : à vous de fixer un prix..) et vous faites inscrire dans les statuts une clause indiquant que les décisions collectives seront prises à la majorité des 50% ce qui vous assure la continuité dans la maîtrise de votre bien.
Pour ce qui est du prêt résiduel de 9000€ deux solutions :
- Soit vous arrivez à convaincre vos futurs associés de SCI pour quele prêt et ses remboursements soient portés par la SCI (il vous faudra dés lors peut-être faire une concession sur le prix des parts)... et dés lors pensez bien que par ailleurs il faudra refaire une demande de prêt à votre banquier (il n'y a pas de raison majeure pour qu'il refuse) et si le prêt est garantie par hypothèque, il faudra refaire une inscription aux hypothèques (le tout compter 500€ mini).
- Soit vous trouvez un arrangement qui fait qu'avec l'argent de la vente des parts vous remboursez le prêt par anticipation (attention les frais ne sont pas négligeables). De toute façon il vous faudra voir avec votre banquier pour aboutir dans ce projet.

Autre solution : vous vendez votre bien pour 120000€ (mais je sais bien ce que cela représente)

Autre solution : vous trouvez des associés prêts à vous suivre : notamment en compte courant bloqué par exemple sur 5 ans pour une valeur de 50000€ (à coupler par exemple avec le projet de SCI en leur demandant de laisser les intérêts des comptes courants dans la société : puisque vous ètes obligés de les rémunérés)

Citation

- Il est mal vu (même si usuel...) de demander un prêt pour financer le FDR de départ (si vous ne le demandez pas vous ètes d'autant plus crédible... Et la crédibilité en banque ca se paye ou se gagne sur le taux)
- Vous avez déjà un endettement non négligeable a priori : il faudrait pour cela connaître le montant total du capital d'emprunt qui vous reste encore à rembourser et la durée restant à courir


---------------------Montage financier / Votre structure financière-------------------

Partons sur un apport mini de 50000€ ce qui n'est pas encore énorme (50000€ pour un investissement de 250000€ soit 20%) il faut le reconnaître... Mais déjà il ya là un vrai dossier qui pose question (si vous me permettez de m'exprimer ainsi), car il ne vous reste à proprement parler plus qu'à financer l'immobilier, et ca les banquiers savent faire et ca les rassure. (Vos éventuels besoins en FDR c'est vous qui pourrez les apporter)
Il est fort probable (voire immédiat) qu'ils vous demandent votre caution, et là vous pouvez leur offrir une situation patrimoniale intéressante avec votre SCI (et ce compte tenu du fait qu'ils prendront déjà l'hypothèque sur le bien à financer).
En cas de difficulté, n'hésitez pas à proposer à deux banquiers de se joindre pour financer le bien à deux (ca ca les rassure aussi... c'est encore mieux quand l'idée du cofinancement vient d'eux). Dans ce registre de co-financement, il existe aussi la BDPME qui fait aussi de la contre-garantie Sofaris (que les banquiers connaissent et qui les rassure).

Après vous pouvez aussi vous adresser dans les memes conditions à un crédit-bailleur immobilier (CBI). La formule est un peu différente et le traitement tout autre... C'est une très bonne source financement...

Citation
- Vous avez déjà un endettement non négligeable a priori : il faudrait pour cela connaître le montant total du capital d'emprunt qui vous reste encore à rembourser et la durée restant à courir


-------------------------------- Votre endettement actuel --------------------------------

Votre endettement actuel n'est pas neutre : le banquier vous demandera beaucoup de précisions à ce sujet. A priori sur un plan privé (en tant que Personne Physique) vous dépassez déjà le ratio d'endettement maximum
(loyer + remboursement d'emprunt)/ revenu fiscal de référence de votre foyer <=33%
Il manque certainement des explications et des précisions ; dans tous les cas, mon propos est de vous dire que le banquier devrait s'intéresser de près à cet endettement "résiduel".

Citation
Ce qui manque :
Des éléments concernant la rentabilité future du projet


------------------Montage du dossier de financement / rentabilité-------------------

C'est LA partie essentielle qui manque à votre dossier, il vous faut :
--> un bilan d'ouverture, et un compte de résultat prévisionnel sur 3 ans
--> une étude de marché : vos CVs, un historique de l'affaire, vos concurrents etc...
--> une explication sur votre projet : que souhaitez vous faire (décoration, animation, standing)? quelle clientèle visez-vous? En bref, qu'apportez-vous de plus qui fera que les clients que vous visez viendront chez-vous? Prévoyez d'ores et déjà, même à l'état larvaire, les actions que vous mènerez pour lancer votre affaire dans ses premiers mois.

>>>>>>>>>>> Etablir votre compte de résultat prévisionnel <<<<<<<<<<<

(Règle d'or : si vous voulez être crédible, minimiser vos rentrées d'argent et grossissez vos charges --> le but est de proposer une situation en prenant des hypothèses basses - mais il ne s'agit pas non plus de plomber le dossier)

CA - Chiffre d'Affaire
Pour le CA et les charges courantes (achats de marchandises etc...) : basez vous par exemple sur les années les plus fastes de l'ancien propriétaire - demandez lui ses comptes annuels des années passées, au pire allez faire une requète auprès du greffe du tribunal de commerce (les comptes annuels des sociétés sont publics en France). Corrigez ces chiffres au vu de la valeur ajoutée qu'apporte votre projet (exemple j'ai une animation karaoké, je pense que ca va apporter 10 à 15% de CA en plus)---> attention aux sur-évaluations

Charges de personnel - éventuelles

Pensez à y incorporer les éventuelles charges de personnel en cas hausse et basse saison (extras etc... Je ne remets pas en cause votre compétence, mais vous et votre père ca ne fait que 4 bras : il faut qu'il y ait correspondance entre le nombre de table à servir et le personnel servant)

Pensez à incorporer votre propre rémunération (attention vous n'ètes pas salariée!!!)

Dotation aux amortissement
Pour les amortissements :
votre immeuble pourra être inscrit en immo pour une valeur de 220000€ : pensez toutefois à séparer terrain (non amortissable) et construction - usuellement durée de 20 ans.
220000/20 = 11000/an (tout compris... il faudrait enlever la part terrain sauf si vous faites le tableau en prévision de financement en CBI auquel cas il faut bien prendre 11000)
pensez aux amortissements des matériels (plutôt 5 ans)
15000/5= 3000/an

Frais financiers
allez sur http://www.tableau-amortissement.org/ en vous donnant un taux quelconque de 5% à 6% (vous serez sûr d'être au-dessus du marché - et donc crédible vis-à-vis du banquier)
On a dit 220000€ d'immobilier avec apport de 20000€ et prêt de 200000€ sur 20 ans le reste étant financé par vos soins (attention certaines banques n'aiment pas 20 ans, et se limite à une durée maxi de 15 ans).
DE LA vous ressortez la part frais financiers payés par an pour les 3 premières années : j'ai fait calcul par curiosité pour 200000 sur 20 ans à 5% et 4%
. 5% 4%
Année 1 : 9800€ 7900€
Année 2 : 9550€ 7600€
Année 3 : 9200 7300€

Résultat avant impôt
CA - toutes les charges que vous avez calculées jusqu'ici : ca vous donne un résultat prévisionnel

N'oubliez pas l'IS à partir de la deuxième année (ou donnez une indication de l'IRPP si vous n'optez pas pour l'IS : exemple Résultat avant impôt * 25%)

Résultat net

Résultat avant impôt - impôt = Résultat net

CAF - (Capacité d'Autofinancement)

Vous faites CAF = RN+ amortissement et ca vous donne la CAF (Capacité d'Autofinancement

Bilan

Vous dressez votre bilan pareillement en définissant un capital social mini de 20000 (vous NE devez PAS tenir compte de l'apport en industrie de votre père pour constituer votre capital social). Cela vous permet de bien visualiser votre structure financière de départ :
vos immos à l'actif,
Au pssif
votre apport perso 50000 en capital pour 20000 et en 455 pour 30000 (=vos fonds propres)
votre emprunt pour 200000

Pour finir : Calculez vos ratios (= ceux auxquels sera attentif le banquier)

Pour la première année
dettes fi / fonds propres = 200000/50000 = 4 (il faudrait que ce soit 1 pour plaire au banquier...)

dettes fi. / CAF <= 3 (ici le banquier tiendra quand même compte du fait que vous ètes endettés sur 20 ans et sur de l'immobilier... même si ca ne fait pas tout car il faut bien rembourser)

Il faudrait que ces ratios soient proches d'être atteints au mieux dans les 3 ans, en dernière limite dans les 5 ans.

Voilà, bon courage,

à bientôt

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