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Conseils :

Bail à construction et tva



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Posté dans le forum Les Experts-Comptables en cabinet
Message écrit le: 09/01/2012 18:08

Expert-comptable en cabinet
Modératrice Compta Online


Messages: 1046
Inscrit le: 07/09/2004
Région: 84 - vaucluse


Bonsoir,

Je donne des nouvelles de ce sujet.

J'ai eu 2 cas de bail à construction assez proche et voilà ce que j'ai pratiqué :

Citation

Extrait de la lettre envoyée au notaire :
Les données suivantes sont retenues dans l’estimation demandée :
- Valeur d’acquisition des terrains 326 071 ¤
- Taux de rendement foncier attendu 3 %
- Loyer actuel prévu au bail 4 000 ¤
- Durée du bail 30 ans
- Taux d’actualisation retenu 4 %

Etapes de calcul :
- Loyer estimé à 326 071 x 3 % = 9 782 ¤
- Loyer déjà prévu 4 000 ¤
- Complément de loyer 5 782 ¤
- Valeur de reprise = 5 782 ¤ x (1+4%)30 – 1 / 4% x (1+4%)30 = 5 782 ¤ x 17.29 = 99 971 ¤

L’application de la méthode de calcul préconisée par l’administration fiscale permet de vous proposer une valeur de reprise des constructions à la fin du bail pour un montant de 99 971 ¤.


Dans mon deuxième cas, voilà ce que j'ai répondu au notaire :

Citation

Les données suivantes sont retenues dans l’estimation demandée :
- Valeur d’acquisition des terrains 6 610 ¤
- Taux de rendement foncier attendu 3 %
- Loyer actuel prévu au bail 1500 ¤ / an
- Durée du bail 30 ans
- Taux d’actualisation retenu 4 %

Etapes de calcul :
- Loyer = 1500 ¤
- Valeur de reprise = 1500 ¤ x (1+4%)30 – 1 / 4% x (1+4%)30 = 1500 ¤ x 17.29 = 25 935 ¤

L’application de la méthode de calcul préconisée par l’administration fiscale permet de vous proposer une valeur de reprise des constructions à la fin du bail pour un montant de 25 935 ¤.



Dans le 2e cas, le prix des terres agricoles étant peu important, l'application du principe du rendement foncier n'avait pas trop de sens. J'ai donc appliqué la valeur actualisée de la somme des loyers durant le bail, le loyer ayant été fixé de façon totalement aléatoire.

Je reste embêtée par cette situation floue, la TVA a été reversée aux impôts par le notaire, et il faut voir maintenant selon quelles modalités le bailleur peut récupérer cette TVA avancée : récupération totale immédiate, récupération partielle, tout au long du bail à construction et de l'encaissement des loyers par le bailleur, selon quelles modalités. Déjà que les textes sont flous quant à la base de calcul de cette TVA, je n'ai pour le moment trouvé aucune information concernant le régime du bailleur.

Affaire à suivre ... mais je reste à l'écoute de toute suggestion, ou expérience que vous avez eu en la matière.

Bonne soirée
Et merci d'avance pour votre éventuelle contribution à ce sujet.

Cordialement

Claire

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Modératrice Compta OnlineCC2M EXPERTISE (SORGUES-84)www.cc2m-expertise.fr


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