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Conseils :

Achat d'un appartement, quelle démarche ?



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Posté dans le forum Forum Patrimoine
Message écrit le: 11/12/2013 01:34
Jookeur

Entrepreneur
Messages: 4
Inscrit le: 11/12/2013
Région: 91 - essonne


Bonsoir à tous,

Après un long moment passer à lire de nombreux sujets intéressants, je me permet de vous solliciter pour un projet dans un futur proche.

Je souhaite acquérir mon premier appartement en VEFA, d'une valeur de 242.000 € et je pensais procéder normalement (Apport, ptz+, crédit ...).

Quelqu'un m'a conseillé de monter une SCI pour ce faire, à la vue de ma situation. J'aurais aimé avoir vos conseils avisés pour ce projet.

La situation :

- Je suis âgé de 24 ans et ma copine de 23 ans, nous souhaitons acheter ce bien à deux.
- Je suis gérant d'une SARL et ma copine en CDI.
- Nous apportons 65.000 € et avons le droit à 71.900 € à taux 0 (ptz+)
- Cet apport de 65K est constitué de 10K de ma copine, 15K d'un "cadeau" de la famille, 20K de ma part et 15K de ma société (que je comptais me verser en dividende ou en rémunération en janvier 2014).

Je sais très bien que me verser une rémunération de 15.000 € sur un mois me fera très mal (RSI & IR ensuite), de même si c'est fait en dividende.

Le conseil que j'ai reçu est de monter une SCI, faire financer l'appartement par celle-ci et faire investir ma SARL dans cette SCI pour ne pas payer autant que j'aurais dû avec un processus classique.

Qu'en pensez-vous ? Est-ce une fausse bonne idée ? Où ma situation est-elle vraiment faite pour ce type de montage ?

Merci par avance d'avoir pris le temps de me lire et à bientôt j'espère.

Cordialement.

Cédric.



Message écrit le: 11/12/2013 07:11
Venaig

Expert-comptable
Modératrice Compta Online


Messages: 3429
Inscrit le: 15/12/2007
Région: 56 - morbihan


Bonjour Jookeur,

Je viens de lire votre message avec attention, et je souhaitais apporter une petite remarque.

Vous dites que vous souhaitez acheter un bien immobilier (première acquisition), et que vous seriez susceptible de bénéficier d'un PTZ+. Attention, car si vous passez par le biais d'une SCI, vous ne pourrez pas bénéficier du PTZ+. En effet, ce sont uniquement les personnes physiques qui peuvent en bénéficier, et non les personnes morales.

Cordialement,

Venaig



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Message écrit le: 11/12/2013 12:54
Mozo

Comptable en entreprise
Messages: 3506
Inscrit le: 06/06/2012
Région: 34 - hérault


Bonjour,

A mon avis, une SCI a des raisons d'être

- Soit pour faire économiser des droits de succession à ses héritiers

- Soit lorsqu'on est plusieurs propriétaires, alors qu'en indivision le départ de l'un provoque la vente du bien alors que dans une SCI il suffirait que le partant trouve un acheteur de ses parts, en théorie puisque pas si simple.

- Soit on est patron d'une société et l'on décide d'acheter les locaux de l'entreprise

Il y a peu d'intérêt économique à mon avis, puisque la majorité des SCI sont sur l'IR ou alors choisir l'imposition à IS ce qui mènerait l'imposition à la fin, lorsqu'on revend à son tour le bien mais c'est faire un pari sur l'imposition des plus-values à terme.

D'autre part vous parlez de votre SARL, jusqu'en la SARL était déjà un statut plus couteux par rapport à l'entreprise individuelle sans rien apporter, depuis 2013 tous vos dividendes qui dépassent 10% du capital et compte courant sont soumis aux cotisations RSI en plus de l'IS et du prélèvement social.

Ce qui veut dire qu'une SARL se limite à présent à verser en dividende au maximum 10% de son capital et compte courant.

Cordialement

Christian



Message écrit le: 11/12/2013 13:55
Jookeur

Entrepreneur
Messages: 4
Inscrit le: 11/12/2013
Région: 91 - essonne


Merci à vous d'avoir pris le temps de me répondre.

Dans ce cas je vais sans doute me passer de cette "option" SCI si elle ne m'apporte concrètement rien ou pas grand chose.

J'ai entendu dire que ma société pouvait me prêter une certaine somme, et que je pouvais ensuite rembourser cela tous les mois. Est-ce vrai ? Car cela peut donc me permettre de récupérer cette somme utile à l'apport tout en évitant de me tuer avec diverses charges ?

Merci à vous et bonne journée



Message écrit le: 11/12/2013 16:31
Venaig

Expert-comptable
Modératrice Compta Online


Messages: 3429
Inscrit le: 15/12/2007
Région: 56 - morbihan


Message édité par Venaig le 11/12/2013 16:32

Jookeur,

La situation que vous exposez n'est pas autorisée. Le prêt d'argent d'une société envers ses dirigeants, est considéré comme une convention interdite, punie par la loi. Je vous mets l'article L 223-21 du Code du Commerce légiférant ce principe :

A peine de nullité du contrat, il est interdit aux gérants ou associés autres que les personnes morales de contracter, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès de la société, de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de faire cautionner ou avaliser par elle leurs engagements envers les tiers. Cette interdiction s'applique aux représentants légaux des personnes morales associées.

L'interdiction s'applique également aux conjoint, ascendants et descendants des personnes visées à l'alinéa précédent ainsi qu'à toute personne interposée.

Toutefois, si la société exploite un établissement financier, cette interdiction ne s'applique pas aux opérations courantes de ce commerce conclues à des conditions normales.

Cordialement,

Venaig



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Message écrit le: 11/12/2013 18:04
Jookeur

Entrepreneur
Messages: 4
Inscrit le: 11/12/2013
Région: 91 - essonne


Merci beaucoup de m'éclairer ainsi, il faut que je cesse de prêter attention à TOUT ce que j'entend je crois :)

Merci encore et à bientôt !



Message écrit le: 11/12/2013 21:25
Aero

Expert-Comptable libéral en cabinet
Messages: 69
Inscrit le: 23/11/2008
Région: 92 - hauts-de-seine


Bonjour,

un petit complément d'information qui n'est pas contradictoire avec tout ce qui a été dit

je crois comprendre que vous n'êtes ni pacsé ni marié, si vous achetez ensemble vous savez que vous n'héritez pas l'un de l'autre mais vos héritiers héritent de votre part ce qui peut conduire à l'éviction de celui qui reste (obligation de vendre le bien pour dédommager les héritiers)

dans votre situation certains utilisent la sci pour se protéger l'un l'autre car les statuts peuvent prévoir que celui qui reste pourra disposer des biens comme il l'entend en se nommant automatiquement gérant à la disparition de l'autre

si vous ne faites pas de sci par rapport au ptz, il faudrait prévoir au moins pacs+testament, sinon le mariage

cordialement



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Message écrit le: 12/12/2013 15:26
Jookeur

Entrepreneur
Messages: 4
Inscrit le: 11/12/2013
Région: 91 - essonne


Merci pour ce complément d'information :)



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