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Tva sur marge ou sur prix total ?



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Posté dans le forum Forum Droit Fiscal, droit des sociétés, droit des affaires
Message écrit le: 07/02/2014 22:36

Expert-Comptable salarié en cabinet
Messages: 1240
Inscrit le: 06/12/2006
Région: 51 - marne


Bonjour,

L’application de la TVA sur la marge n'est plus une option en matière immobilière depuis la réforme du 11 mars 2010.

Reprenons :

Vous êtes sur un terrain à bâtir, à savoir un terrain constructible (nouvelle définition).

Vous êtes assujettis en votre qualités de marchands de biens.

Opération 1 :

l'acquisition d'un terrain à bâtir auprès d'un assujettie à TVA

Opération entre deux assujettis :

En matière de TVA :

Opération dans le champ d’application de la TVA (CGI art 256-II) et imposable de plein droit à la TVA (CGI art. 257 I-2-1°)

Base d’imposition :

  • prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par le cédant
  • marge, lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par le cédant (CGI art. 268)

En matière de droits de mutation (DMTO) :

1) Si cession taxée à la TVA sur le prix total :

  • principe : droits réduits 0,71498 % (CGI art. 1594 F quinquies)
  • exceptions :

engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % (CGI art. 1115)

engagement de construire : exonération des droits (CGI art. 1594-0 G) sauf droit fixe de 125 € (CGI art. 691 bis)

2) Si cession taxée sur la marge :

  • principe : DMTO au taux normal de 5,09006 %
  • exceptions :

engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % (CGI art. 1115)
engagement de construire : exonération des droits (CGI art. 1594-0 G) sauf droit fixe de 125€ (CGI art. 691 bis)

Opération 2 :

sa revente à des non assujetties

Un assujettis vend à des non assujettis :

En matière de TVA :

Idem, car depuis le 11 mars 2010, la qualité de l'acheteur ne joue plus, le système a été simplifié dans le sens où on se fixe sur la qualité du vendeur afin de savoir si pour livraison réalisée par l'assujetti ce dernier agit en tant que tels, dans ce cas l'opération est soumise à TVA dans les conditions de droits communs.

Le principe : TVA sur le prix total

Dérogation (application de droit si condition respectée, pas d'option possible) : TVA sur la marge si le bien n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition au sens de l'article 268 du CGI, c'est à dire que:

(...) l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la différence entre :

1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ;

2° D'autre part, selon le cas :

a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble ;

b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu'il a effectués.

Lorsque l'opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées aux a et b du 2° s'apprécient, le cas échéant, chez le constituant

En matière de DMTO :

Principe : DMTO au taux normal de 5,09006 %

Exception : lorsque la cession est taxée à la TVA sur le prix total : droits réduits 0,71498 % (CGI art. 1594 F quinquies)

Donc pour répondre à vos interrogations :

Lorsque vous avez achetez le terrain, le choix de la base n'étais pas de votre ressort mais de celui du cédant. Si ce dernier n'a pas récupérer la TVA

Pour savoir qui a raison, entre le notaire ou l'inpecteur des finances :

Pour l'opération 1 : cela ne dépend pas de vous mais du cédant.

Pour l'opération 2 : cela dépend si le terrain acquis a ouvert droit à déduction.

Dans la plus part des cas, le notaire n'étant pas un fiscaliste chevronné, l'inspecteur a raison. En l’occurrence, il semblerait que si le TAB a fait l'objet d'une TVA sur la marge à son acquisition par vous et que vous n'ayez pas récupérez cette TVA (en principe elle ne figure pas dans l'acte et donc n'ouvre pas droit à déduction), lors de sa revente la base de la TVA est la marge de droit, ce peu importe que vous le revendiez à un assujetti ou non... par contre en cas d'application de la TVA sur la marge, si l'acquéreur est un assujetti et qu'il souhaite récupérer la TVA sur votre marge il vous demandera de mentionner cette TVA dans l'acte.

Pour infos :

BOI-TVA-IMM-10-20-10-20130123

Enfin, il y a lieu de considérer que le cédant n'a pu disposer d'un droit à déduction lors de l'acquisition lorsque aucun montant de taxe déductible ne figurait dans l'acte d'acquisition ou dans tout autre document valant facture au sens du a du 1 du II de l'article 271 du CGI, alors même que son vendeur aurait néanmoins acquitté de la TVA sur la marge.

A noter qu'une TVA ne peut ouvrir droit à déduction que si elle a été mentionnée dans l'acte et qu'elle a été mentionnée pour son bon montant!

Espérant vous avoir éclairé,

Bien à vous,



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