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Conseils :

Auto-entrepreneur... TVA... Au secours !



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Posté dans le forum Forum Auto-Entrepreneur
Message écrit le: 28/03/2015 10:59

Expert-Comptable salarié en cabinet
Modérateur Compta Online


Messages: 1288
Inscrit le: 06/12/2006
Région: 51 - marne


Bonjour,

Pour la facturation sur la base d'un TTC je suis l'avis de Mozo et non celui de Protoss.

Il s'agit d'une base de calcul de la commission, aussi ne pouvant pas facturer la TVA, vous êtes dans l'obligation de facturer HT avec les mention d'exonération de TVA.

Pour avoir un portefeuille d'agents immobiliers, le contrat n'est pas mal fait, ils sont tous basé sur le TTC en principe.

C'est pourquoi, je m'interroge sur la facturation que je dois faire. Si je fais ma facture sur le HT de l'agence soit

(reprenons notre exemple) : 50% de 8333,33 € HT pour un TTC de 10000€, quel avantage me reste-il ?

En tout état de cause que vous soyez à la TVA ou non, l'entreprise conserve le HT et non le TTC, donc économiquement c'est la même chose sauf en trésorerie où vous encaissez le TTC pour reverser la TVA mois suivant (ou autre fréquence suivant le régime) au trésor.

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Mon avis:

Il ne faut pas rester longtemps avec le régime du forfait (micro entreprise ou auto entreprise) en raison de la faiblesse de sa couverture sociale qui très inférieur au revenu réel. Par conséquent il faut toujours avoir pour objetif de passer au réel.

Vous pouvez être au régime d'imposition au réel et être exonéré de la tva si vous faites moins de 32900€ de CA

Sur l'avis de Mozo, je ne suis pas tout à fait d'accord, il faut comprendre que le système Micro est la pour simplifier les chose car être au réel avec peu de chiffre d'affaires n'apporte pas grand chose à part plus d'administratif.

L'intérêt d'être au réel sera de savoir si vos charges dépasse le forfait. La couverture sociale est la même au réel car il reste possible de mettre en place une couverture Madelin  sauf que ces charges, ne cas de forfait ne seront pas déductibles du résultat fiscal.

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Par ailleurs, je n'avait pas "tilté" au début, mais un agent immobilier ne peut pas bénéficier du régime de la Micro-entreprise :

Les e, f et g du 2 de l'article 50-0 du CGI excluent du champ d'application du régime des micro-entreprises, les entreprises qui réalisent certaines opérations limitativement énumérées par la loi. Il s'agit :

- des opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces opérations regroupent les ventes et les opérations d'intermédiaire portant sur les éléments précités, c'est-à-dire les opérations énumérées aux 1° à 4° du I de l'article 35 du CGI (opérations des marchands de biens, des promoteurs, des lotisseurs et des agents immobiliers), ainsi que les opérations de construction qui entrent dans le champ d'application de l'article 238 octies du CGI ;

- des opérations de location de matériels ou de biens de consommation durable (activités de crédit-bail par exemple). Toutefois, cette exclusion n'est pas applicable lorsque ces opérations présentent un caractère accessoire et connexe pour une entreprise industrielle ou commerciale placée sous le régime des micro-entreprises ;

- des opérations réalisées sur un marché à terme d'instruments financiers ou d'options négociables ou sur des bons d'option et des opérations à terme sur marchandises sur un marché réglementé, effectuées dans les conditions prévues au 8° du I de l'article 35 du CGI.

Mais je suppose qu'en réalité vous êtes agent commercial ou agent d'affaires :

Si vous êtes agent d'affaires :

La définition donnée par le Code de commerce et reprise par l'administration fiscale :

L'article L. 110-1 du code de commerce permet de définir l'agence d'affaires, d'une manière générale, comme l'activité qui consiste, sans aucun caractère public, à se charger habituellement des affaires d'autrui, moyennant une rémunération.

=> c'est du BIC => donc pas de Micro entreprise possible si activité agent immobilier

(cf ci avant).

Si vous êtes agent commercial :

Définition donnée par la législation et reprise par l'administration fiscale :

La loi n° 91-593 du 25 juin 1991 modifiée relative aux rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants définit l'agent commercial comme un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Chaque partie a le droit, sur sa demande, d'obtenir de l'autre partie un écrit signé mentionnant le contenu du contrat d'agence, y compris celui de ses avenants (code de commerce, art. L. 134-1).

=> c'est du BNC ou BIC suivant la nature de l'activité exercée :

Le régime fiscal applicable aux revenus réalisés par ces intermédiaires du commerce et de l'industrie, se détermine selon les conditions d'exercice de leur activité.

En règle générale, ils relèvent à raison de leurs revenus de la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Si c'est du BNC, Micro-entreprise ou EA possible sauf que...

Toutefois, en principe un agent immobilier ne peut être qu'un agent d'affaires :

L'activité d'agent immobilier est réglementée par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée(la fameuse Loi Hoguet)

Ces dispositions s'appliquent aux personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :

- l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;

- l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

- la cession d'un cheptel mort ou vif ;

- la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

- l'achat, la vente de parts sociales non négociables, lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

- la gestion immobilière ;

- la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (à l'exclusion des publications par voie de presse) ;

- la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble en temps partagé régi par l'article L. 121-60 du code de la consommation et suivants.

Les personnes, qui réalisent des opérations de cette nature, ont la qualité d'agent d'affaires (cf. la définition plus haut d'agent d'affaires) et, en conséquence, sont imposables, à raison des revenus et profits qu'ils en retirent, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

=> Donc à mon sens vous semblez pas pouvoir bénéficier du régime de la Micro entreprise ou de l'auto entrepreneur.

Toutefois, le régime de franchise en base est applicable (exonération de TVA), donc ce qui a été indiqué sur le calcul de votre commission et sa facturation reste bon.

C'est le calcul du résultat fiscal et social qui devrait être au réel et non forfaitaire.

J'ai donc des questions complémentaires :

1/ Est ce votre 1ère année d'activité ?

2/ Quelle intitulé d'activité a été déclarée au Centre des Formalités des Entreprise lors de votre création ?

3/ Vous êtes vous rapprocher du SIE (Centre des impôts*) ou d'un Expert comptable pour valider votre statut ?

Cordialement,



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