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Cession d'une maison à une SCI



4 réponses
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Posté dans le forum Forum Patrimoine
Message écrit le: 07/08/2014 16:41
Expresso77

Juriste en entreprise
Messages: 3
Inscrit le: 07/08/2014
Région: 03 - allier


Bonjour,

Je suis propriétaire d'une maison d'une valeur de 130.000€ que j'ai acheté début 2013 avec un crédit de 150.000€.
Actuellement, mon crédit est encore supérieur à la valeur réelle de la maison (soit supérieur à 130.000€).
Avec mon ami, nous avons créé une SCI dont chacun détient 50% des parts.

Je souhaiterais céder ma maison à notre SCI pour ne pas avoir à repayer les frais de notaire que j'ai déjà réglé en 2013. Est-ce possible ?

Point important, nous voudrions rester à la proportion de 50% de parts chacun dans la SCI. Est-ce possible ?

Puis-je parallèlement céder mon prêt immobilier à la SCI ?

Merci pour votre aide.



Message écrit le: 08/08/2014 11:27
Elea1

Avocate fiscaliste


Messages: 874
Inscrit le: 08/07/2012
Région: Ch - suisse


Bonjour,

La cession d'un immeuble doit obligatoirement être réalisée par acte notarié. Autrement dit la cession d'un immeuble à une SCI entraîne le paiement des frais de notaire (environ 7% du prix de vente, droits d'enregistrement inclus).

Vous pouvez aussi apportez l'immeuble à une SCI mais cela vous coûtera à peu près la même chose.

Cela étant dit, je ne comprends pas bien le schéma décrit dans votre e-mail : si vous cédez 50% de la maison à la SCI, elle devra contracter un prêt pour acheter la maison et le prix de cession que vous recevrez vous permettra de rembourser une fraction de votre prêt... Cela ne me semble pas une opération très intéressante dans la mesure où votre prêt est supérieur à la valeur réelle de la maison et qu'il vous restera forcément une part du prêt à votre charge après l'opération.

En outre, si vous cédez la maison à la SCI, votre ami deviendra indirectement propriétaire de 50% de la maison. Vous pourriez échapper à cela en apportant la maison plutôt qu'en la cédant à la SCI... Dans cette situation, il faudrait négocier avec les banques une reprise du prêt par la SCI. Je ne sais pas si cela est possible.

Une question : pourquoi voulez-vous céder cette maison à la SCI ? On ne paye les frais de notaire qu'une seule fois, lors de l'acquisition. Je ne vois pas, sans explication supplémentaire de votre part, pourquoi vous auriez à les repayer une seconde fois (sauf nouvelle cession évidement).

Cordialement



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Message écrit le: 08/08/2014 12:06
Expresso77

Juriste en entreprise
Messages: 3
Inscrit le: 07/08/2014
Région: 03 - allier


Bonjour,

Je vous remercie tout d'abord pour vos explications.

Concernant ma réflexion, la genèse est la suivante :

- je suis maman de 2 enfants ;

- mon concubin est papa d'un enfants ;

- nous avons créé une SCI familiale pour nous permettre de sortir notre habitation principale d'une éventuelle succession (nous avons mis les clauses répondant à nos besoins dans les statuts de notre SCI). La raison est toute simple : nos ex-époux nous mènent la vie dure et notamment l'un d'entre eux qui est très vénal. Bref la SCI nous permettrait d'avoir l'esprit tranquille quand à nos investissements immobiliers.

Selon ma vision (mais celle-ci est peut être erronée), je suis propriétaire d'une maison non payée... bref d'un crédit qui équivaut à n'être propriétaire que d'une dette...

Deux solutions pour que mon ami devienne propriétaire à 50% de cette maison :

- il rachète 50% de ma maison en son nom propre. En cas de succession, il n'aura pas la garantie que les héritiers lui laissent racheter la seconde moitié de la maison ;

- je cède la maison à la SCI mais également le crédit. Il en devient indirectement propriétaire à 50% (du fait de sa quot-part dans la SCI). En cas de succession, il est assuré de racheter la seconde moitié de la maison, enfin les parts restantes.

Peut-être ai-je une vision trop réduite de notre situation. Aussi, si vous avez une autre solution, je suis disposée à l'entendre et à l'appliquer.

Merci pour l'attention que vous avez déjà porté à ma demande.

Cordialement



Message écrit le: 12/08/2014 13:08
Elea1

Avocate fiscaliste


Messages: 874
Inscrit le: 08/07/2012
Région: Ch - suisse


Message édité par Elea1 le 12/08/2014 13:11

Bonjour,

Si je comprends bien votre question, vous cherchez à permettre à votre concubin de devenir propriétaire de votre maison si jamais vous décédiez avant lui.

Sans une analyse des documents que vous avez déjà signés et une appréhension très précise du contexte, il est difficile de répondre à votre question.

Je vous recommande de prendre contact avec un avocat fiscaliste ou un notaire pour vous assister.

A première vue, le plus rationnel serait probablement de céder votre maison à la SCI, votre concubin en deviendrait ainsi de facto propriétaire à hauteur de 50% et je comprends que les statuts de la société lui permettraient de racheter vos parts en cas de décès.

Toutefois, cette opération n'est pas sans incidences financières :

- des droits d'enregistrement devraient être acquittés par la SCI (environ 5%) plus le salaire du notaire, soit environ 7% du prix de cession de la maison au total ;

- le prix de cession de la maison à la SCI ne vous permettrait de rembourser qu'une partie du prêt que vous avez souscrit, une fraction de ce prêt resterait à rembourser après l'opération ;

- il faudrait négocier un nouveau prêt avec les banques, au nom de la SCI pour 100% du prix d'acquisition plus les droits d'enregistrement et le salaire du notaire (à moins que la SCI aient des liquidités), ce qui n'est pas une chose aisée dans le contexte actuel.

Cordialement



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Message écrit le: 19/09/2014 11:54
Girar005

Juriste en entreprise
Messages: 3
Inscrit le: 19/09/2014
Région: 75 - paris


Bonjour,

Effectivement il faudrait avoir beaucoup d'autres précisions pour une réponse efficace, notamment sur les statuts de la SCI.

Selon moi on peut élargir les possibilités, sous réserve des clauses que vous avez pu prévoir, la solution la moins coûteuse serait un mariage ou un PACS. Dans le cas du mariage, AVEC CONTRAT, les avantages matrimoniaux permettraient de répondre en grande partie à votre problème.

Cordialement



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