Frais de notaire, de dossier et de constitution de SCI

Bonjour,

J'ai cherché sur le net, mais sans trouver vraiment de réponse... Je me permets de vous solliciter car je suis un débutant en compta et je viens de créer une SCI à l'IS. J'ai malgré tout quelques connaissances (de par mon métier) mais il m'arrive de luter un peu pour les écritures comptables.

Par exemple, j'aimerais passer les écritures correspondant aux différents frais spécifiés en objet de cet email, soit les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de constitution de la SCI. Je suis assez sûr de moi pour les frais de dossier :

DEBIT : 627 Services bancaires et assimilés CREDIT : 401 Fournisseurs MONTANT : 800 €
DEBIT : 401 Fournisseurs CREDIT : 512 Banque MONTANT : 800 €

Par contre, je suis moins sûr de moi pour les frais de notaire. J'ai lu par ci par là qu'on pouvait les considérer comme des charges ou comme des immo. Si je choisis de les passer comme des charges, est-ce que je peux écrire les mêmes écritures que les frais de dossier ? A savoir :

DEBIT : 622 Rémunérations d'intermédiaires et honoraires CREDIT : 401 Fournisseurs MONTANT : 20000 €
DEBIT : 401 Fournisseurs CREDIT : 512 Banque MONTANT : 20000 €

(Et idem pour les frais de constitution de la SCI...)

Merci infiniment pour votre aide précieuse...

Rebonjour,

Et est on obligé de passer par le compte fournisseur dans mon cas ? Il n'y a en réalité pas de fournisseur, seulement le notaire, la banque, et moi...

Merci beaucoup

Bonjour,

Non, si votre SCI a peut d'écriture vous pouvez utiliser uniquement le journal de la banque.

Les frais de notaire liés à l'acquisition sont à comptabiliser en charge ou à immobiliser avec l'acquisition.

C'est libre.

D. Frais d'acquisition des immobilisations

140

Sur le plan comptable (PCG, art. 321-10 et art. 321-15), les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d'acquisition de l'immobilisation ou comptabilisés en charges.

Les dispositions de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI prévoient que sur le plan fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent soit être portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.

L'option retenue est irrévocable et s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises. Une option distincte s'applique aux titres immobilisés, y compris titres de participation, et aux titres de placement.

1. Nature des dépenses concernées

150

Les frais concernés sont ceux supportés lors de l'acquisition des immobilisations, corporelles ou incorporelles, inscrites à l'actif du bilan :

- les droits de mutation et d'enregistrement ;

- les honoraires de notaire ;

- les frais d'insertion et d'affiches ;

- les frais d'adjudication ;

- les commissions versées à un intermédiaire ;

- les droits de succession ou de donation et honoraires versés au notaire à l'occasion de la transmission à titre gratuit (succession, donation ou donation-partage) comprenant le fonds de commerce ou un immeuble affecté à l'exploitation du fonds. A cet égard, il est rappelé que les dispositions du 4° quater du 1 de l'article 39 du CGI ayant été abrogées par l'article 16 de l'ordonnance n° 2004-281 du 25 mars 2004, il n'est plus exigé comme condition préalable à la déduction des droits de mutation que les héritiers ou donataires s'engagent à poursuivre personnellement l'exploitation du fonds pendant cinq ans.

2. Modalités d'exercice de l'option

160

L'option relative au traitement des frais d'acquisition des immobilisations est exercée par la simple comptabilisation des frais d'acquisition concernés en immobilisation ou en charges. Il est précisé à cet égard qu'il n'est pas possible d'exercer une option fiscale différente de l'option retenue en matière comptable, les traitements comptable et fiscal devant être cohérents.

L'option est formalisée sur papier libre, joint à la déclaration des résultats du premier exercice au titre duquel ont été comptabilisés des frais d'acquisition d'immobilisation. A titre pratique, l'entreprise pourra joindre à sa déclaration de résultats l'annexe aux comptes sociaux qui mentionne l'option comptable.

3. Effets de l'option

170

L'option exercée conditionne le traitement fiscal de l'ensemble des frais supportés par l'entreprise à l'occasion de l'acquisition d'immobilisations. Elle est irrévocable. Toutefois, il sera admis que cette option puisse être révisée, lorsque comptablement, un tel changement est autorisé (PCG, art. 120-4 et art. 130-5).

Elle s'applique de manière uniforme à l'ensemble des immobilisations, à l'exception des titres immobilisés et des titres de placement, acquises par l'entreprise et inscrites à l'actif du bilan, quelle que soit la nature des immobilisations en cause, et quelle que soit la date d'acquisition. Une option distincte est exercée comme sur le plan comptable pour les titres immobilisés et les titres de placement.

Je suis de curieux de connaitre la raison opter pour l'impôt société d'une SCI.  Ce n'est pas courant ce choix quelle  raison d'avoir fait ce choix fiscal qui entraîne forcément une plus forte plus-value à terme ?

Cordialement

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Le choix d'opter pour l'IS est la conséquence de la situation personnelle des associés : nous souhaitons décaler l'imposition dans le futur (au moment de la revente qui certes aura une grosse PV du fait de l'amortissement).

Mais cela permet de ne pas payer trop d'impôt avant (le résultat comptable est diminué de l'amortissement). Et nous ne pensons pas le revendre de toute manière, même si on ne sait pas de quoi demain sera fait. Il sera toujours possible de revendre les parts plutôt que l'immeuble.

A suivre !

Du coup j'ai une autre question, l'achat a été signé il y a une semaine, et le vendeur nous doit donc une semaine de loyer que nous allons recevoir bientôt, mais sans doute que début janvier. Pour l'arrêté 2015, quelle écriture je dois passer pour ce loyer ? J'imagine qu'il doit être dans le résultat 2015...

Merci pour votre aide

Bonjour,

Ce sont des bonnes raisons.

Mais, il est à peu près certain que le taux de prélèvement social augmentera et le taux d'imposition sur le revenu de la plus-value immobilière suivrait le même chemin.

(à l'IS la plus-value fait qu'augmenter alors qu'à l'IR la plus-value fait que baisser).

Sauf erreur de ma part,  vers 2002 le taux prélèvement social était de 10% et le taux d'impôt sur la plus-value de 16%,  aujourd'hui respectivement de 15,5% et 19%.

Au sujet des SCI, vous avez un article écrit par Sandra Schmidt  notre rédactrice en chef : Comptabilité des SCI : les sociétés civiles immobilières

Vous allez comptabiliser les premières dépenses sur 2015 alors autant de le faire pour la petite semaine de recette.

Si vous n'avez pas encore fait la démarche au CFE pour la création, à mon avis il est peut être intéressant de faire le 1er exercice au delà d'une année  pour le faire terminer au 31 décembre 2016.

Bonjour,

Oui c'est vrai...Mais si l'impôt non payé est placé au taux sans risque (certes à 0 en ce moment), on peut se permettre d'en payer un peu plus...

Ah non, je n'ai rien fait auprès du CFE, j'ai honte d'ailleurs, je ne sais même pas ce que c'est ?

En effet si je pouvais faire un exercice allongé pour 2016 et cette dernière semaine de 2015, ça serait beaucoup mieux !

Ce qui veut dire que votre SCI n'est pas déclarée ?

L'acte d'achat du bien est à quel nom ?

Cordialement

Christian

Même si le notaire s'est transformé en prestataire de service

- Vous avez bien rédigé des statuts et chaque associé a signé les statuts

- Vous avez bien publié une annonce légale

- Vous avez bien reçu un n° SIRET

Le CFE c'est Centre de Formalités des Entreprises,  c'est par cette institution que l'on passe pour créer toute entreprise.

C'est au moment de la démarche auprès du CFE qu'on indique la durée du 1er exercice,  si cela n'a pas été fait au départ c'est toujours possible de le faire après mais cela a un coût de plusieurs centaines d'euros

Cordialement

Christian

Ok, merci pour ces précisions.

Tout a été fait par le notaire (oui, des statuts ont été rédigés, une annonce passée au journal, un SIRET affecté à la SCI). Mais je ne pense malheureusement pas que le notaire ait pensé à faire un premier exercice rallongé d'une semaine.

En tout état de cause, et pour ma culture, quelle écriture je dois passer pour comptabiliser un versement tardif (en 2016) de loyer dû en 2015 ?

Merci beaucoup

Bonjour,

à faire un premier exercice rallongé d'une semaine.

Le notaire n'a pas mis une date de clôture de compte au hasard sans même vous le demander,  elle peut être au 31 décembre 2015 donc aujourd'hui ou bien le 15 juin 2016 ou encore le 30 novembre 2016.

Ce n'est pas le notaire qui gère votre SCI c'est vous.

Personnellement, j'aurais mis le 31/12/2016 pour faire coïncider avec l'année civile, mais on peut mettre n'importe quelle date postérieure et toujours personnellement j'aurais opté pour la transparence fiscale qui est bien plus avantageux pour mon cas personnel étant soumis à la tranche de 14% d'Impôt sur le revenu.

Cordialement

Christian

Bonjour,

Je pense qu'il est important de préciser dans quel contexte sont comptabilisés les frais de notaires..

la SCI a opté pour  l'IS et dans ce cas les frais sont déductibles fiscalement

La SCI est une SCI familiale dont les membres sont soumis à l'IRPP et la passation en charge des frais de notaire ne doit pas être faite..

Sinon il y aurait disparité de traitement entre des particulier achetant un bien et dont les frais ne sont pas déductible de l'IRPP et de l'imposition des membres d'une SCI à l'IRPP...

cordialement

Bonjour,

Je pense qu'il est important de préciser dans quel contexte sont comptabilisés les frais de notaires..

la SCI a opté pour  l'IS et dans ce cas les frais sont déductibles fiscalement

La SCI est une SCI familiale dont les membres sont soumis à l'IRPP et la passation en charge des frais de notaire ne doit pas être faite..

Sinon il y aurait disparité de traitement entre des particuliers achetant un bien et dont les frais ne sont pas déductibles de l'IRPP et de l'imposition des membres d'une SCI à l'IRPP...

cordialement

Bonjour,

une SCI à l'IS a obligation de tenir une comptabilité. Pour les autres ce n'est que fortement conseillé surtout quand il y a option pour la TVA.

Si on tient la comptabilité d'une SCI, on le fait dans le respect des normes comptables et tout doit apparaître.
Les dépenses déductibles figurent sur la déclaration 2072 mais c'est au final le régime d'imposition (Foncier ou Micro-Foncier) de chaque associé personne physique qui fait la différence.
Cette dernière étape échappe totalement à la SCI puisqu'un associé peut disposer de revenus fonciers obtenus par ailleurs : il lui appartient de les additionner pour établir sa déclaration de revenus.

Cordialement,