Message écrit le: 23/06/2016 08:49 | |
Doubleg Technicien Messages: 9 Inscrit le: 23/06/2016 Région: 08 - ardennes | Message édité par Proftournesol le 24/06/2016 09:32
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Message écrit le: 24/06/2016 00:20 | |
Hapyfree Expert-Comptable salarié en cabinet Messages: 1240 Inscrit le: 06/12/2006 Région: 51 - marne | Bonjour, Pour le PCG => https://www.compta-online.com/plan-comptable-general-pdf-ao2428 Principe : crédit = passif = produit débit = actif = charge
ok
Non => compte 164 car c'est la SCI qui emprunte (passif) et non la SCI qui fait un prêt à quelqu'un (compte 274, actif) Encaissement de l'emprunt sur le 512 (tréso) par le 164 au passif (à rembourser)
ok
ok
ok (droits d'enregistrement = 635, honoraires/émolument en 6226 et frais d'actes en 6227) ou option pour inscription à l'actif en immobilisations puis amortissement en fonction du sous-jacent (en principe constaté en charge = préférable) contre partie 404 (et oui, actif = passif, il y a toujours une contre partie)
idem ci dessus
615 si entretien et réparation par le 404, sinon , si amélioration (donne de la valeur au bien) immobilisation en 2181 par le 404
ok
remboursement au crédit de la banque et au débit du 164 (pas de 274, cf plus haut)
oui ou certain l'impute avec le 661, les intérêts car liés
Oui, ou le compte approprié est le 7083 - Locations diverses
614 - Charges locatives et de copropriété pour la prise en charge, puis 7088 - Autres produits d'activités annexes (cessions d'approvisionnements,) ou 7085 - Ports et frais accessoires facturés
ci dessus
ok
Non : 6354 car vous êtes propriétaire, sinon 614
444 = passif par l'IS à constater en 6951
681 (actif/débit) par le compte 28XXX compte du bien à amortir au crédit
idem ci dessus
457 = passif par un compte 10 (distribution de resserve ou de résultat) au débit Cordialement, -------------------- |
Message écrit le: 28/06/2016 14:15 | |
Doubleg Technicien Messages: 9 Inscrit le: 23/06/2016 Région: 08 - ardennes | Bonjour, Une même SCI peut-elle louer des logements non meublés et d'autres meublés ?
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Message écrit le: 11/07/2016 19:39 | |
Mozo Comptable en entreprise Messages: 3506 Inscrit le: 06/06/2012 Région: 34 - hérault | Bonjour, Au passage j'en profite pour saluer HapyFree Une SCI pour la location d'un logement, il faudrait vous demander est ce bien nécessaire... quel en serait votre but ? Pour apporter une réponse à vos interrogations... pour une SCI transparente il n'y a pas besoin de tenir une comptabilité...... il faut simplement faire de la même façon que si n'y a pas de SCI puisque c'est du pareil au même pour la gestion courante et la fiscalité courante. Cordialement Christian |
Message écrit le: 11/07/2016 20:44 | |
Doubleg Technicien Messages: 9 Inscrit le: 23/06/2016 Région: 08 - ardennes | Bonjour Mozo et merci de vous intéresser à mes questions. Je connais le principe de la SCI transparente, mais je ne connais pas bien la fiscalité d'une SCI soumise à l'IS. Dans certains cas il peut être intéressant d'acquérir et de gèrer un immeuble destiné à la location via une SCI à l'IS notamment par le fait que ce dispositif permet d'amortir (fiscalement) l'immeuble (ce qui n'est pas possible en régime réel ou SCI transparente). Naturellement il n'existe aucune solution toute faite, c'est pour cela que je cherche à bien comprendre la fiscalité d'une SCI à l'IS afin de bien choisir le statut pour investir. Pourriez vous m'éclairer sur mes différentes questions ? |
Message écrit le: 11/07/2016 21:11 | |
Mozo Comptable en entreprise Messages: 3506 Inscrit le: 06/06/2012 Région: 34 - hérault | Intérêt d'une SCI à l'IS....... c'est loin d'être évident. Vous déduisez l'amortissement chaque année mais vous augmentez la plus-value à l'issue...... Aujourd'hui nous avons 15,5 % de prélèvement social alors qu'il y une 20aine année s'était +/- 1% + l'impôt sur le revenu, qu'en serait il dans les années 40.... du 21è siècle.... ? Avantage d'ne SCI à l'IR (transparente) la plus-value diminue Impôt = De la 6e à la 21e année = 6 % et la 22ème année 4% Social = de la 6e à la 22e année = 1,65 %, la 22ème année 1,60 % et de la 23 à la 30e 9 % Et chaque année le déficit d'une SCI transparente s'impute sur l'impôt. Cordialement Christian |
Message écrit le: 13/07/2016 00:15 | |
Hapyfree Expert-Comptable salarié en cabinet Messages: 1240 Inscrit le: 06/12/2006 Région: 51 - marne | Bonjour, Pour la comptabilité d'une SCI, pas d'obligation pour une SCI à l'IR détenue par des personnes physiques et non assujetties à TVA, de tenir une comptabilité en appliquant le PCG. Mais eu égard à diverses obligations de la Gérance, pour des raisons de fictivité et pour des raisons qui peuvent être patrimoniales (transmission) il est vivement conseillé de tenir une comptabilité. C'est comme ça vous chante sachant que le PCG ne s'applique qu'aux entités tenues d'établir une comptabilité. L'option IS ne va avoir d'intérêts que si les associés sont personnellement fortement fiscalisés ou/et que vos autres revenus ne vous permettent pas de faire face à la fiscalité générée par la transparence fiscale de la SCI, notamment durant le financement. L'IR sera à privilégier en cas de forte PV envisagée en raison des abattement existants. Que la SCI soit à l'IR ou à l'IS, vous pouvez amortir le bien et certains travaux. A l'IS, l'application du PCG étant obligatoire, l'amortissement ne sera pas un choix, et pour l'IR cela va plus dépendre de critères patrimoniaux, à savoir si l'on veux favoriser une valeur de part élevée ou une valeur de compte courant élevé. Les questions que vous vous posez nécessiteraient trop de temps car vous ne semblez pas maîtriser la comptabilité et les aspects fiscaux de base. Ce forum pourra répondre à certaines questions ou développer votre cheminement, mais en tout état de cause vous trouverez réponses satisfaisantes qu'auprès d'un conseil Expert-comptable ou Notaire en l'occurrence, eu égard aux nombres de questions posées dans votre dernier post. Choisissez l'Expert Comptable (atouts = comptabilité et fiscalité des sociétés) si vous avez une véritable tenue comptable derrière, à défaut, si la SCI est à l'IR et que c'est uniquement pour des raisons patrimoniales, prenez attache avec un notaire (atouts : droit patrimonial et fiscalité du patrimoine).. Quelques réponses rapides :
En société, il y a 3 résultats : 1/ le comptable => +/- retraitements => 2/ le fiscal => +/- retraitement => le social (si cotisations) Bénéfice = résultat comptable retraité (= résultat fiscal)
Si SCI IS = déficit reportable indéfiniment (sous réserve) Si SCI IR = report et imputation au niveau de l'associé et modalités suivant la fiscalité de l'associé
En principe, oui, mais le régime fiscal sera IS en cas de meublé (activité civile d'un point de vu du droit mais commerciale d'un point de vue fiscal) ou en cas d'indexation des loyers sur les revenus du locataire par exemple.
Question trop large => on va dire sur option pour la location nue, voir impossibilité d'option à la TVA pour de la location d'habitation. Pour les avantages et inconvénients, je ne peut pas répondre cela dépend à la fois de la situation du bailleur et du locataire. L'option à la TVA se fait par immeuble et non au "niveau" de la SCI.
Les abattements fixe (1525) sont supprimé depuis un moment. Pour l'abattement c'est toujours le cas (SCI IS uniquement).
Oui (SCI IS et IR)
Les modalités vont dépendre du régime fiscal de la SCI : IS ou IR. Partage de l'immeuble => droit de mutation + droits de partage + Plus values + fiscalités propres aux associés (idem dividendes si IS).
Si la SCI est à l'IS oui, si la SCI est à l'IR non. Espérant vous avoir aidé, Cordialement, -------------------- |
Message écrit le: 13/07/2016 14:58 | |
Doubleg Technicien Messages: 9 Inscrit le: 23/06/2016 Région: 08 - ardennes | Bonjour et merci d'avoir pris le temps de répondre à mes question et merci pour toutes ces précisions
J'ai bien lu à de nombreux endroits qu'il est effectivement possible d'amortir le bien de façon comptable à l'IR, mais d'après ce que j'ai pu lire, l'amortir fiscalement n'est possible qu'a l'IS. Est-ce que j'ai bien compris ? C'est une variante qui ne ne parait pas négligeable : d'après mes quelques calculs, le "cash flow" dégagé en amortissant fiscalement le bien varie du simple au double ... |
Message écrit le: 14/07/2016 12:15 | |
Hapyfree Expert-Comptable salarié en cabinet Messages: 1240 Inscrit le: 06/12/2006 Région: 51 - marne | Bonjour,
L'amortissement est possible à l'IR et à l'IS, sauf que d'un point de vu fiscal, il n'est déductible (imputable sur l'impôt) qu'en IS et pas en IR, donc en IS il va générer une économie d'impôt l'année de l'amortissement. Mais à la sortie du bien la base déductible du prix de vente pour calculer la base imposable, sera la VO - ce qui a été amortis (et déductible fiscalement), donc elle sera plus importante qu'à l'IR. Pour faire simple :
Le choix se fait sur 2 critères : 1/ la situation personnelle des associés (il peu exister des déficits fonciers permettant d'atténuer l'impact des revenus fonciers généré par l'IR, la fiscalité de l'associé est déjà importante, suivant que le pouvoir d'achat est faible ou non de l'associé, suivant qu'il s'agisse d'une personne morale ou physique...) 2/ le choix :
La prudence "présumlée" est l'IR car on peut passer de l'IR à l'IS en cours de location (attention précautions à prendre lors du changement de régime), mais pas l'inverse ! Cordialement, |