Logo Compta Online
Avant d'imprimer ce document, pensez à l'environnement.
Conseils :

Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs



10 réponses
4128 lectures
Posté dans le forum Forum Comptabilité générale
Message écrit le: 13/12/2016 00:34
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


Bonjour

Le loue des studios meublés en statut LMP.

J'anticipe mon prochain passage au statut LMNP.

Je voudrais demander à la communauté, quelles valeurs d'actifs je devrai rentrer à la comptabilité de mon futur LMNP?

Devrai-je retenir pour mes studios, la valeur vénale au jour du changement de statut ou la valeur nette comptable issue de la comptabilité de mon ancien LMP?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement

Alain



Message écrit le: 13/12/2016 08:39
Junice06

Comptable général en entreprise
Messages: 3
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 06 - alpes-maritimes


Bonjour,

Le fait que vous changiez de statut de LMP en LMNP ne change rien au niveau de la structure juridique existante.

Il s'agit juste de la qualification de professionnel ou non qui change en fonction de votre situation personnel ou du montant des loyers reçus

cordialement

Julien



Message écrit le: 13/12/2016 11:00
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


Bonjour

Merci pour votre réponse et surtout aussi rapidement.

Je m'interroge surtout sur ma comptabilité: au moment de passer de LMP à LMNP ( je ferai au 1 Janvier pour faire simple ) est-ce que je devrai redémarrer une nouvelle comptabilité ou est-ce que je pourrai continuer la comptabilité existante ?

Merci par avance.



Message écrit le: 15/12/2016 12:55
Junice06

Comptable général en entreprise
Messages: 3
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 06 - alpes-maritimes


Bonjour,

Si vous tenez déjà une comptabilité, ne changez rien. continuez celle déjà en cours.

Comme déjà évoqué c'est la nature du résultat qui change (professionnel ou non) mais pas l'activité en elle-même.

Julien



Message écrit le: 15/12/2016 22:18
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


un grand MERCI SINCERE pour vous Julien



Message écrit le: 04/11/2019 10:30
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


Bonjour

Permettez-moi de poursuivre mon questionnement s'il vous plaît.

Toujours concernant ma réflexion d'un futur basculement du régime LMP comptabilité au régime réel simplifié, au régime LMNP comptabilité également au régime réel simplifié.

J'ai deux questions :

* pourrai-je opérer ce basculement même si mes revenus restent supérieurs à 23.000 € ?

* pourrai-je conserver le même numéro de SIRET ?

Cordialement

Alain



Message écrit le: 04/11/2019 17:46
Claudusaix

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
Messages: 4600
Inscrit le: 18/03/2003
Région: 87 - haute-vienne


Bonjour,

Il est bon de rappeler quelles sont les conditions pour qualifier une activité de loueur en meublé à titre professionnel. Il s'agit de l'article 155-IV-2 du Code Général des Impôts (CGI) :

L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés a été jugée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC 2017-689 du 8 février 2018). L'administration a pris acte dans le BoFiP du 20 mars 2019 (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320).

Si vous êtes en LMP, c'est qu'à la fois vos recettes annuelles issues du LMP sont supérieures à 23 000 € et que les recettes LMP représentent les revenus les plus importants soumis à l'impôt sur les revenus du foyer fiscal (quel que soit la forme : salaires, BIC, BA, BNC, etc.).

Si la gestion de votre patrimoine n'évolue pas, vous resterez en LMP. Je pense que vous devez vous interrogez si vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion et de syndic, etc.) représentent plus ou moins de 50 % des recettes.

  • Si elles représentent plus de 50 %, il faut continuer à déclarer en réel simplifié ;
  • Si elles représentent moins de 50%, il faut déclarer en micro-BIC : vous bénéficierez ainsi d'un abattement de 50 % si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €. Lorsque le LMP devient bénéficiaire, c'est un choix important.

Pour passer en LMNP, il faudrait qu'un certain nombre de logements passent de locaux meublés à locaux nus. Cela suppose la cession des meubles à des locataires, par exemple. Vos locations nues seraient soumise aux revenus fonciers. Si ces revenus deviennent majoritaires et si les locations meublées n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (essentiellement en revenus fonciers) alors vous basculeriez en LMNP.

Honnêtement, je ne vois pas l'intérêt de vouloir passer en LMNP car quizz des rénovations des locaux entraînant des déficits. Comme ils ne sont pas imputables sur le revenu global soumis à l'impôt sur les revenus, il faudra les suivre chaque année et ceux supérieurs à 10 ans seront perdus.

En revanche, étudiez chaque année si l'on déclare en micro-BIC ou si l'on déclare selon le réel simplifié me semble plus pertinent.

Je sais que je n'ai pas répondu directement à vos deux questions. Mais, j'espère vous avoir donné des éléments de réflexion à votre stratégie à mettre en place.

Cordialement,



--------------------


Message écrit le: 04/11/2019 19:23
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


Bonsoir Claude

Merci pour votre réponse fort détaillée.

Je crois comprendre que je ne pourrai pas basculer en LMNP si je conserve plus de 23.000 € de recettes de logements meublés ( et plus que 50% des revenus du foyer ).

Mais du coup pourrai-je cumuler de percevoir ma retraite et de continuer un statut LMP ?

Cordialement

Alain



Message écrit le: 04/11/2019 21:54
Claudusaix

Expert-Comptable Mémorialiste en cabinet
Messages: 4600
Inscrit le: 18/03/2003
Région: 87 - haute-vienne


Alain,

Pour basculer en LMNP, il ne faut pas avoir plus de 23 000 € de recettes et ces recettes ne doivent pas être majoritaires dans les revenus du foyer fiscal.

Si vous disposez l'ensemble des droits à taux plein pour la retraite, vous pourrez la prendre. Toutefois, si vous continuez avec ce montage, vous devrez continuer de payer les cotisations sociales sans avantage supplémentaire pour la retraite. Pour poursuivre l'activité indépendante, il suffit de demander à bénéficier du cumul emploi-retraite auprès de l'agence de Sécurité sociale pour les indépendants.

Normalement, il faut en principe cesser toutes activités professionnelles, non salariées et salariées pour bénéficier de la retraite. Il est souvent difficile d'avoir le beurre et l'argent du beurre comme on dit.

En effet, il y a des cas où la pension de retraite est suspendue si les revenus sont trop élevés. Le conseil d'un expert-comptable dans votre région est souhaitable pour anticiper à partir des éléments comptables, fiscaux et sociaux que vous lui fournirez.

Cordialement,



--------------------


Message écrit le: 06/11/2019 15:10
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


Bonjour Claude

Merci pour vos réponses encore une fois précieuses.

Le soucis pour contacter un expert-comptable est d'en trouver un qui soit vraiment spécialisé en LMP / LMNP.

C'est comme pour les professions du droit en général, avocats, notaires ... il y a des spécialistes en chaque domaine et pointus dans ces domaines.

Connaîtriez vous un expert comptable dans ma région et qui soit spécialisé en LMP / LMNP ?

Je suis prêt à faire 50/60 kms de chez moi ( Saint-Etienne ) , c'est à dire aller sur Le Puy, Roanne, Lyon si j'en trouve un qui soit vraiment spécialisé.

Cordialement

Alain

PS : question subsidiaire si vous voulez bien, concernant l'affectation par défaut en LMP ou LMNP : dans quel régime serait classée :

* la personne qui aurait 30.000 € de revenus meublés et 50.000 € d'autres revenus ( fonciers, salaires, retraites )

* et celle qui aurait 20.000 € de revenus meublés et 15.000 € d'autres revenus



Message écrit le: 06/11/2019 15:47
Alainv4213

Auto-entrepreneur
Messages: 7
Inscrit le: 13/12/2016
Région: 13 - bouches-du-rhône


En complément voici ce que je viens de trouver en cherchant sur Google.

Sur le site de la CCI de Paris ce qui n'est quand même pas rien : " 

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies :

 

  • les recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros ;
  • ces recettes excèdent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour l'appréciation de cette condition, il convient de comparer le revenu net tiré de la location en meublé au total des revenus nets catégoriels : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Par conséquent, si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel. "

Est-ce que vous validez Claude ?

Ce qui voudrait dire qu'avec 30.000 € de recettes en meublés et 50.000 € d'autres revenus dans le foyer fiscal, je serai classé automatiquement LMNP ?



Sujet à lire sur Compta Online : https://www.compta-online.com/passage-du-statut-lmp-en-lmnp-et-sort-comptable-des-actifs-t58657
Liste des forums sur Compta Online : https://www.compta-online.com/listeForums
Avertissement : Ce site permet aux internautes de dialoguer librement sur le thème de la comptabilité.
Les réponses des Internautes et des membres du forum n'engagent en aucun cas la responsabilité de Compta Online.
Tout élément se trouvant sur ce site est la propriété exclusive de Compta Online, sous réserve de droits appartenant à des tiers.
Toute copie, toute reprise ou tout usage des photographies, illustrations et graphismes, ainsi que toute reprise de la mise en page figurant sur ce site, ainsi que toute copie ou reprise en tout ou partie des textes cités sur ce site sont strictement interdits, sous réserve de l'autorisation express écrite de l'ayant droit.

Toute reprise ou tout usage, à quelque titre que ce soit, des marques textuelles, graphiques ou combinées (comme notamment les logos) sont également interdits, sous réserve de l'autorisation express écrite de l'ayant droit.

© 2003-2024 Compta Online
S'informer, partager, évoluer