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Conseils :

Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs



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Posté dans le forum Forum Comptabilité générale
Message écrit le: 04/11/2019 17:46
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Bonjour,

Il est bon de rappeler quelles sont les conditions pour qualifier une activité de loueur en meublé à titre professionnel. Il s'agit de l'article 155-IV-2 du Code Général des Impôts (CGI) :

L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés a été jugée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC 2017-689 du 8 février 2018). L'administration a pris acte dans le BoFiP du 20 mars 2019 (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320).

Si vous êtes en LMP, c'est qu'à la fois vos recettes annuelles issues du LMP sont supérieures à 23 000 € et que les recettes LMP représentent les revenus les plus importants soumis à l'impôt sur les revenus du foyer fiscal (quel que soit la forme : salaires, BIC, BA, BNC, etc.).

Si la gestion de votre patrimoine n'évolue pas, vous resterez en LMP. Je pense que vous devez vous interrogez si vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion et de syndic, etc.) représentent plus ou moins de 50 % des recettes.

  • Si elles représentent plus de 50 %, il faut continuer à déclarer en réel simplifié ;
  • Si elles représentent moins de 50%, il faut déclarer en micro-BIC : vous bénéficierez ainsi d'un abattement de 50 % si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €. Lorsque le LMP devient bénéficiaire, c'est un choix important.

Pour passer en LMNP, il faudrait qu'un certain nombre de logements passent de locaux meublés à locaux nus. Cela suppose la cession des meubles à des locataires, par exemple. Vos locations nues seraient soumise aux revenus fonciers. Si ces revenus deviennent majoritaires et si les locations meublées n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (essentiellement en revenus fonciers) alors vous basculeriez en LMNP.

Honnêtement, je ne vois pas l'intérêt de vouloir passer en LMNP car quizz des rénovations des locaux entraînant des déficits. Comme ils ne sont pas imputables sur le revenu global soumis à l'impôt sur les revenus, il faudra les suivre chaque année et ceux supérieurs à 10 ans seront perdus.

En revanche, étudiez chaque année si l'on déclare en micro-BIC ou si l'on déclare selon le réel simplifié me semble plus pertinent.

Je sais que je n'ai pas répondu directement à vos deux questions. Mais, j'espère vous avoir donné des éléments de réflexion à votre stratégie à mettre en place.

Cordialement,



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