RSI et activité salariée dans une SCI à l'IS

Bonjour,

Ma question : étant avant tout salarié, et donc cotisant au régime général (cadre du secteur privé à temps plein), dois-je m'affilier ou non au RSI du fait de ma nouvelle situation de gérant-associé (50%) non rémunéré d'une SCI à l'IS pour exploitation d'un meublé de tourisme ?

Pour aller plus loin, ma situation complète est la suivante :

- SCI à l'IS avec ma compagne 50/50 pour exploitation d'un bien immobilier en meublé (CA annuel estimé de 12.000 euros HT)

- Par ailleurs, exploitation en propre d'un autre bien immobilier (c'est une partie de ma RP avec une entrée indépendante), CA annuel estimé de 10.000 euros.

Questions subsidiaires relatives à cet autre meublé de tourisme exploité en propre : dois-je, selon vous, aller chercher un numéro siren au greffe (cerfa P0i) pour déclarer mon bien en micro-BIC - étant acquis de pouvoir obtenir ici abattement de 71% en meublé de tourisme ? Quid également du RSI en pareil cas ?

--> pour info : mes calculs m'ont amené à conclure que le régime réel ne saurait pas être plus intéressant que le micro-BIC...

Vous remerciant par avance pour vos lumières... après avoir parcouru de nombreux forums, avis, sites officiels, je n'arrive pas à me forger une opinion solide/bordée sur l'un ou l'autre sujet...

Donc Grand Merci par avance,

Guillaume 

Bonsoir,

Une SCI peut avoir une activité seulement civile hors la location d'un logement meublé est une activité commerciale, votre SCI est donc soumise au BIC.

SCI à l'IS

Je serais curieux de connaitre la justification, ce choix est judicieux dans peu de cas.

Un tel choix par un contribuable impliquerait

• le paiement de 15% d'impôt société
• au moment de la vente de payer un maximum de droit sur plus-value jusqu'à 35% du prix du vente contre un minimum voir 0 à l'IR.

Par ailleurs, exploitation en propre d'un autre bien immobilier (c'est une partie de ma RP avec une entrée indépendante), CA annuel estimé de 10.000 euros.

Questions subsidiaires relatives à cet autre meublé de tourisme exploité en propre : dois-je, selon vous, aller chercher un numéro siren au greffe (cerfa P0i) pour déclarer mon bien en micro-BIC - étant acquis de pouvoir obtenir ici abattement de 71% en meublé de tourisme ? Quid également du RSI en pareil cas ?

Il s'agit que de revenu locatif meublé, qui se déclarent lors de votre déclaration d'impôt.

annexe à la déclaration d'impôt déclaration n° 2042

J'espère que ce n'est pas vous ou votre épouse qui occupe cette partie pour son activité professionnelle.....  je pose la question on ne sait jamais....

Cette partie est louée à autrui avec un bail de location de 3 ans ?

cordialemet

Christian

Bonsoir Mozo,

Merci avant tout d'avoir répondu !

Ceci étant ma question essentielle porte surtout sur les problématiques RSI qui seraient déclenchées ou non par le surgissement de ma qualité de gérant... Auriez-vous là un avis ?

Pour simple information sur le choix de l'IS par rapport au BIC : il est avant tout guidé par une littérature que j'ai pu compulser sur le sujet de l'imposition d'une SCI exploitant un meublé... Il m'est apparu que si le fisc décèle le volet "commercial" de l'activité alors il requalifie automatiquement l'imposition en IS et exclut précisément la possibilité de recourir aux BICs (qui, à bien des endroits, j'en conviens, présente de vrais atouts)... Une solution eut donc été de faire l'acquisition en propre avec ma compagne et donc d'être aux BICs : là pour d'autres raisons indépendantes des problématiques fiscales, nous préférions travailler "en société"...

Vous remerciant donc par avance si vous aviez un avis, avant tout, sur la question cotisantion au RSI étant par ailleurs salarié et cotisant au régime général...

Très bonne soirée,

Guillaume

Bonjour,

Tout d'abord comme l'évoque à juste titre Mozo un meublé dans une SCi à l'IS, c'est la "cata fiscale" :

• En cas d'utilisation gracieuse par vos soins de la location meublée => avantage en nature à constater soumis à cotisations sociales (RSI)
• Fiscalité en cas de sortie du bien de la PV qui est la différence entre le PV et la VNC (Valeur nette comptable, à savoir le bien déduction faite des amortissements déduits) (iS 15%>28%). Toutefois vu les recettes dégagées vous en retrouverez une partie en déficit reportable :
  • Si vous le vendez 50 alors que vous l'avez acheté 100 et qu'il a été amortis pour 75 de sa valeur, vous aurez une PV taxable de 50 - (100-75) = 25 alors qu'à l'IR pas d'imposition
• 2ème effet "kisskool" : De plus e cas de sortie de la térsorerie pour la récupérer après la vente (hors apports en compte courant initiaux), il vous faudra distribuer du dividende et une nouvelle taxation en revenu de capitaux mobilier : PV 25 à sortir >> 25 x 15.5% de cSG + 25 * 60% * barème fiscal IR
• En principe vu les recettes et en raison des amortissements vous devriez pas être fiscalisé car cela fait du déficit

J'espère que vous ne vous êtes pas fait conseiller pour cela car sinon faite vous rembourser !

Sinon pour répondre à vos interrogations :

Ma question :étant avant tout salarié, et donc cotisant au régime général (cadre du secteur privé à temps plein), dois-je m'affilier ou non au RSI du fait de ma nouvelle situation de gérant-associé (50%) non rémunéré d'une SCI à l'IS pour exploitation d'un meublé de tourisme ?

Pour aller plus loin, ma situation complète est la suivante :

- SCI à l'IS avec ma compagne 50/50 pour exploitation d'un bien immobilier en meublé (CA annuel estimé de 12.000 euros HT)

- Par ailleurs, exploitation en propre d'un autre bien immobilier (c'est une partie de ma RP avec une entrée indépendante), CA annuel estimé de 10.000 euros.

Ma réponse : Non,

1/ La SCI n'est pas une structure commerciale

2/ L'activité de meublé est fiscalement considérée comme commerciale mais pas d'un pint de vu juridique car c'est une activité qui n'est pas visée par le Code de commerce. Cette activité reste une activité civile d'un point de vu purement juridique et doctrinal.

3/ Il faut de surcroît être majoritaire : ce qui est le cas si vous êtes pacsé ou marié à votre compagne, à contrario non, vous ne l'êtes pas.

3bis/ Même si vous étiez majoritaire, l'activité étant civile et la structure de forme civil, pas de RSI. Toutefois, si vous touchez une rémunération ou constatiez un avantage en nature (utilisation gracieuse de la location meublée) ou feriez prendre en charge des cotisations facultatives, la vous seriez soumis au RSI

Pour la fiscalité, cela va dépendre si vous avez opté à l'IS (art 62) ou si l'IS s'est appliqué de droit du fait de votre activité "commerciale" (BNC). cf BOI-RSA-GER-10-20-20160302 & BOI-RSA-GER-10-30-20120912.

Pour résumer :

• Soit vous avez le bien en direct (en indivision avec votre compagne) et donc vous êtes à l'IR
• Soit le bien est détenue par la SCI mais nous n'avez pas encore commencé l'activité de meublée :
  • Faite de la location nue ou transformez en SARL pour opter au régime de famille si vous êtes pacsé ou marié à votre compagne sinon... pacsez vous ;) (SARL avec option IR seulement dans le cadre familiale, sinon IS et même chose que la SCI à l'IS sauf que le gérant non rémunéré est forcément au RSI du fait du caractère commerciale de la structure... il reste la SNC mais les deux associés seront au RSI du fait du statut de commerçant attribué aux associés...)
• Si votre bien est détenue par la SCI et que vous avez commencez l'activité... trop tard vous êtes de droit à l'IS.
• Revenir en arrière >> sortir le bien mais cela implique re-notaire, et re-droits...

L'activité en meuble :

A l'IS aucun intérêts

Il faut être à l'IR (soit en direct ou par une société de personne SARL de famille/SNC) :

Pourquoi ? Voic 4 principales raisons :

1/ Pas de revenu fiscalisé durant un bon nombre d'année en raison des amortissements et du différé d'amortissement

2/ Pas de RSI car location en meublé non professionnel (cf critère à respecter)

3/ Bénéfice du régime des particuliers en cas de cession, à savoir le même qu'en revenus fonciers.  (être en non professionnel au moment de la vente)

4/ Pas d'avantage en nature taxable ou soumis à cotisation en cas d'utilisation gracieuse

Pour être au réel : détention directe ou société >> l'intérêt du réel s'il y a de l'amortissement ou des frais à déduire > 29% des recettes (abattement de 71% en Micro : attention nouvelle réglementation pour les Micro en gîtes pour l'application des abattements en Micro..)

Régime Micro : détention directe uniquement >> intérêt du Micro uniquement si réponse négative ci-dessus

Questions subsidiaires relatives à cet autre meublé de tourisme exploité en propre : dois-je, selon vous, aller chercher un numéro siren au greffe (cerfa P0i)

Oui, compléter le POi et le déposer au Greffe avec les pièces nécessaires.

 https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R13748

pour déclarer mon bien en micro-BIC - étant acquis de pouvoir obtenir ici abattement de 71% en meublé de tourisme ?

cf plus haut sur l"intérêt du Micro.

Pour bénéficier de l'abattement de 71% depuis cette année, il faut effectivement que le gite (si c'est un gite) soit classé en meublé de tourisme et l'abattement ne sera que de 50% avec une limite à 32 K€ et non plus 82 K€

Quid également du RSI en pareil cas ?

En principe le LMNP n'est pas soumis au RSI... Mais la loi de financement de la sécurité sociale a modifiée la donne pour 2017 (Loi art. 18, I, 3o et 4o): Le loueur de meublés ou de véhicules est affilié au RSI au-delà d'un certain seuil de revenus.

L'article 18 de la loi redéfinit les critères d'affiliation des personnes assurant la location de meublés au régime des travailleurs indépendants non agricoles. Sont ainsi obligatoirement affiliées à ce régime les personnes, autres que les loueurs de chambres d'hôtes mentionnés à l'article L 613-1, 7o du CSS, dont les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € par an, dès lors qu'ils remplissent en outre l'une des conditions suivantes :

- ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de leur part pour une affiliation au régime général de la sécurité sociale

- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.

Option pour le régime général :

Un droit d'option pour le régime général de la sécurité sociale est ouvert, lors de l'affiliation, aux personnes exerçant une activité de location de meublés de courte durée (? à définir!) ou de biens meubles, dès lors que leurs recettes annuelles ne dépassent pas les limites de chiffre d'affaires applicables pour les micro-entreprises, soit :

- 82 200 3 l'année civile précédente ;
- ou 90 300 3 l'année civile précédente, si le chiffre d'affaires de l'avant dernière année n'a pas excédé 82 200 euros.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de sécurité sociale dues par ces personnes sont calculées sur une assiette constituée de leurs recettes diminuées d'un abattement de 60 %.

Par dérogation, cet abattement est porté à 87% pour les loueurs de meublés exerçant une location de locaux d'habitation meublés de tourisme, définis conformément à l'article L 324-1 du Code du tourisme.

A noter que l'abattement de 87 % applicable aux loueurs de meublés exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés de tourisme doit également être pris en compte pour le calcul des prestations des intéressés...

IMPOTANT : Cet article (n°18) est visé dans le cadre du recours constitutionnel formé contre la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017

From Editions Francis Lefebvre e FR 55/16

"Pas de panique Monique",vous êtes loin de ces critères... donc pas de RSI pour vous...

A noter que les chambre d'hôtes qui réalise un résultat > 13% du PASS sont assujettis au RSI car ils ne sont pas assujettis aux mêmes critères d'affiliation (pourquoi faire simple...)

--> pour info : mes calculs m'ont amené à conclure que le régime réel ne saurait pas être plus intéressant que le micro-BIC...

Ce qui implique que vous n'avez pas à amortir le bien... sinon refaite vos calculs!

En principe le meublée de tourisme doit être également exonéré pendant 5 ans de CFE (demandez à la Mairie).

Ceci étant ma question essentielle porte surtout sur les problématiques RSI qui seraient déclenchées ou non par le surgissement de ma qualité de gérant... Auriez-vous là un avis ?

Non pas de soucis, le gérant majoritaire de la SCI n'est pas assujettis au RSI tant qu'il ne se rémunère pas cf plus haut.

Pour simple information sur le choix de l'IS par rapport au BIC : il est avant tout guidé par une littérature que j'ai pu compulser sur le sujet de l'imposition d'une SCI exploitant un meublé... Il m'est apparu que si le fisc décèle le volet "commercial" de l'activité alors il requalifie automatiquement l'imposition en IS et exclut précisément la possibilité de recourir aux BICs (qui, à bien des endroits, j'en conviens, présente de vrais atouts)... Une solution eut donc été de faire l'acquisition en propre avec ma compagne et donc d'être aux BICs : là pour d'autres raisons indépendantes des problématiques fiscales, nous préférions travailler "en société"...

Alors il eusse été intéressant de transformer la SCI ou d'acheter par le baie d'une SNC mais là RSI oblige ! Effectivement si le montant cumulé minimum versé au RSI > taxation d'une PV, alors la SCi IS semble être le dernier recours même si je m'interroge que vous ne nous dites pas : "là pour d'autres raisons indépendantes des problématiques fiscales, nous préférions travailler "en société..."

Vous remerciant donc par avance si vous aviez un avis, avant tout, sur la question cotisantion au RSI étant par ailleurs salarié et cotisant au régime général...

Juste pour en finir, que vous soyez eu régime général à temps complet ou non n'a aucune incidence sur votre affiliation au RSI... "L'un n'empêche pas l'autre et vis versa!"

Les sources juridique pour le régime social du gérant de SCI :

Il n'existe aucun texte qui fixe le régime social des gérants de SC.

Art R 241-2 du CSS : 

La cotisation d'allocations familiales des employeurs et des travailleurs indépendants est due par toute personne physique exerçant, même à titre accessoire, une activité non salariée.

 Est considéré comme employeur ou travailleur indépendant :

 1°) tout associé d'une société en nom collectif ;

 2°) tout commandité, gérant ou non, d'une société en commandite simple et par actions ;

 3°) tout gérant d'une société à responsabilité limitée qui n'est pas affilié obligatoirement aux assurances sociales, en application du 11° de l'article L. 311-3 ;

 4° Tout associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, sauf si l'activité qu'il exerce est de nature agricole au sens de l'article L. 722-1 du code rural ;

 5° Tout gérant d'une société civile ayant un objet professionnel ;

 6° Toute personne relevant du groupe des professions artisanales ou du groupe des professions industrielles et commerciales, y compris les débitants de tabacs, au sens du a et du b du 1° de l'article L. 613-1 du présent code, à l'exception des artisans ruraux.

 Lorsque le titulaire d'un fonds n'en assure pas lui-même l'exploitation et confie celle-ci à un tiers non salarié ou à son conjoint, ces derniers sont considérés comme employeur ou travailleur indépendant.

Les personnes qui n'occupent pas habituellement, dans l'exercice de leur activité, un personnel salarié si ce n'est leur conjoint, leurs enfants mineurs ou des apprentis munis d'un contrat d'apprentissage établi conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, sont classées comme travailleurs indépendants.

Est également assujetti au paiement de la cotisation d'allocations familiales des employeurs et travailleurs indépendants le conjoint exerçant une activité professionnelle non salariée dans la même entreprise que son époux, s'il exerce cette activité en qualité de conjoint associé au sens du chapitre IV de la loi n° 82-596 du 10 juillet 1982.

+

Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 10 juillet 2008, 07-16.113, Inédit

(...) qu'il appartenait à M. X... d'établir, ce, autrement que par ses affirmations, que son activité n'était pas exercée à titre professionnel, ni de manière habituelle, ni à titre principal et ne lui procurait pas ses principaux revenus ; qu'à défaut de l'établissement d'une telle preuve, M. X... devait être considéré comme affilié à la caisse Organic au titre de l'assurance vieillesse (...)

+

Gérant, associé gérant ou non = assimilé aux associés de SNC, sauf 2 éléments :

- pas commerçant pur autant

- Pas solidaire mais seulement indéfiniment responsable du passif à hauteur de la QP détenue

= PRINCIPES D'AFFILIATION

Pour le gérant associé mais non rémunéré (majoritaire ou non) :

France, Cour de cassation, Chambre sociale, 26 octobre 1982, 81-13764

"Une société ayant un objet purement civil, à savoir l'exploitation par bail et location d'un immeuble (meublée ou non = juridiquement civil) et non la construction d'immeubles en vue de la vente n'entre pas dans les prévisions de l'article 239 ter du code général des impôts, en sorte que les associés gérants de celle-ci, non rémunérés ne peuvent à défaut de dispositions légales en ce sens être assimilés à des associés en nom et être redevables en leur seule qualité de la cotisation d'allocations familiales des travailleurs indépendants"

Seul l'exercice d'une activité professionnel génère l'affiliation.

Toutefois, en cas de rémunération, même si le gérant n'exerce que ses fonctions >> ACOSS 73-31 du 12 juin 1973 >> le gérant est affilié au RSI quelque soit sa participation sauf s'il est avéré un lien de subordination, dans ce cas c'est le régime général qui s'applique.

Espérant avoir répondu à vos attentes,

Bien à vous,

Bonjour,

Un GIGANTESQUE MERCI pour la complétude de votre réponse et l'ensemble des références que vous posez...

Je vous confirme donc que vous me permettez d'avancer nettement sur mon projet !

J'ai vu par endroit vos questionnements voire intérêts sur certaines de mes conclusions que ce soit IS dans le premier projet ou micro-BIC pour le bien détenu en propre (que ce soit vous, Happy Free, ou encore Mozo) ; pour l'heure, encore assuré sur certains de mes choix, je ne m'étendrai pas en réponse si vous le permettez, mais je vous livrerais volontiers les tenants un moment venu pour être conforté... Retenez, pour début de compréhension, que les immobiliers sur lesquels nous travaillons sont opportunément très peu chers à l'acquisition... produisant du coup en amortissement des valeurs assez peu élevées pour charger le compte de résultat...

Encore donc un GRAND MERCI pour tout cela !!

NB : Je vous ai connu il y a plus de 10 ans, et sauf erreur vous étiez déjà, et l'un et l'autre, à la manette sur ce site que vous avez probablement fondé ou contribué à fonder (?)... Bravo et Toutes mes félicitations : vous menez un projet utile et de grande qualité !!

A bientôt,

Guillaume

Bonjour,

 Tout d'abord, Fred sera content d'entendre vos commentaires qui font plaisir à lire ;)

Retenez, pour début de compréhension, que les immobiliers sur lesquels nous travaillons sont opportunément très peu chers à l'acquisition... produisant du coup en amortissement des valeurs assez peu élevées pour charger le compte de résultat...

C'est justement la raison pour laquelle, l'IR devrait être plus intéressant.

Pour Réel Vs Micro, il y a un calcul à faire sur la durée de détention probable du bien en regardant en prenant la solution par laquelle il est possible de déduire le plus de charge (prévoir les travaux d'entretien éventuel qui peuvent expliquer le faible coût d'acquisition et qui seront déductible sous forme d'amortissement ou de charge au réel). 

En général sur des LMNP il faut compter entre 300 € et 500 € HT/an en moyenne par immeuble pour s'octroyer les prestations d'un expert comptable pour la tenue, l'établissement d'un bilan, la liasse, les annexes et l'état de suivi des amortissements, au réel.

Bien à vous,

Hormis que le statut de SCI apporte rien vis à vis d'une SARL/EURL ou SAS/SASU

que les immobiliers sur lesquels nous travaillons sont opportunément très peu chers à l'acquisition

1° Votre amortissement annuel est donc de 2%,  cet amortissent augmente d'autant la plus-value lors de la vente.

2° Alors qu'en nom propre  vous auriez un abattement sur la plus-value jusqu'à la 22ème année et 30ème année.

Dans le 1° vous augmentez les droits à payer sur votre plus-value dans le 2° vous diminuez vos droits à payer sur la plus-value.

Pire si dans les années à avenir les lois de finances augmentent les prélèvements sur les plus-values à aujourd'hui 15,5 % de prélèvements sociaux + 19% d'impôt.

Cordialement

Christian

Salut Christian,

Meilleurs vœux et bonne année 2017 !

Lorsque tu indiques :

Pire si dans les années à avenir les lois de finances augmentent les prélèvements sur les plus-values à aujourd'hui 15,5 % de prélèvements sociaux + 19% d'impôt.

Peux tu être plus précis car cela m'intéresse (bon il est rai que je n'ai pas pris connaissance de la totalité des LF2017, LFR2016 et LFSS2017...).

Merci,

Bonjour Christian

Tout abord meilleurs voeux pour toi et ton entourage.

Pour 2017, je n'ai pas vu de changement globalement le prélèvement social reste à 15,5%

Il y a bien un moment où l'argent devrait sortir de la SCI.

Simplement que les prélèvements sont connus à aujourd'hui et non dans 20 ans ou 30 ans...

Par exemple il y a 10 ans il y avait 11% de prélèvement sociaux aujourd'hui à 15,5 %..... soit + 40%.

Ou celui qui a créé une SCI il y a 30 ans en 1987.....  à l'IS époque où les prélèvements sociaux n'existent pas regrette de ne pas avoir choisi l'IR....

 A mon avis, ils peuvent qu'évoluer vers la hausse.

Christian

Bonjour,

Je m'excuse d'avance de déterrer ce sujet mais il colle parfaitement à ma situation.
On parle énormément de SCI à l'IS pour le locatif saisonnier ou meublé classique,
et je suis agréablement surpris de trouver ici un autre son de cloche que celui qui circule sur Internet ou même chez beaucoup d'avocat fiscaliste.

Cependant est-on d'accord que :

- la SCI à l'IS permet "d'isoler" la fiscalité. Avec toutes les déductions on ne paie pas d'impots pendant plusieurs années 

- de mieux transmettre son patrimoine (c'est le but principal de la SCI)

- Si on ne vend pas le bien et que l'on fait du locatif à vie dans le but de le transmettre pas d'impot sur la Plus value.

Du coup si on a une TMI élevée au dessus de 40% c'est plus intéressant de passer en SCI IS et en dessous c'est la SARL de Famille qui est intéressante ?

Merci !