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Conseils :

Sci IS location meublée et amortissements



5 réponses
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Posté dans le forum Forum Comptabilité générale
Message écrit le: 19/02/2017 11:12
Guiche38

Collaborateur comptable en cabinet
Messages: 12
Inscrit le: 24/11/2008
Région: 38 - isère


Bonjour,

Ayant une SCI imposé à l'IS avec un appartement en location meublée, je me pose une question sur l'amortissement de ce bien.

En effet, normalement nous ne pouvons nous déduire des amortissements qu'à hauteur du bénéfice que nous réalisons chaque année (La SCI ne peut donc en aucun cas être déficitaire du fait des amortissements)

Mes questions sont les suivantes :

1. Faut-il constater chaque année les amortissements en totalité en compta et réintégrer dans le résultat fiscal la part des amortissements non déductibles ? Ou faut-il constater en compta uniquement la partie des amortissements déductibles?

2. Doit-on les années suivantes, intégré en priorité la part des amortissements non déductibles des années précédentes et ensuite la part des amortissements déductibles de l'année N ou alors en priorité la part des amortissements déductibles des années N et si la SCI est toujours en bénéfice, se déduire la part des amortissements non déductibles des années antérieurs?

Merci pour votre retour

Cordialement,



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Message écrit le: 20/02/2017 08:40
Mozo

Comptable expérimenté en entreprise.
Modérateur Compta Online


Messages: 3506
Inscrit le: 06/06/2012
Région: 34 - hérault


Bonjour,

Il y a un problème...

Une SCI ne peut pas faire du commerce elle peut avoir qu'une activité civile,  la location de meublée est dû commerce (BIC).

Qui est associé de cette SCI ?

combien de locaux sont gérés par cette SCI ?

L'exploitation est celle d'une société commerciale avec les mêmes règles que toutes sociétés.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online


Message écrit le: 20/02/2017 09:51
Thierrymolle

Expert-comptable mémorialiste 


Messages: 1060
Inscrit le: 26/03/2012
Région: 69 - rhône


Monsieur,

Le montage est viable.

Dès lors qu'une SCI exerce une activité commerciale, ses résultats relèvent de l'IS.

Or ici c'est le cas.

Bien cordialement.



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable




Message écrit le: 20/02/2017 20:58
Guiche38

Collaborateur comptable en cabinet
Messages: 12
Inscrit le: 24/11/2008
Région: 38 - isère


Bonjour,

Je tiens tout d'abord à vous remercier pour vos réponses.

En effet, une sci peut très bien détenir un appartement en meublé et sera automatiquement imposée à l'IS dans la catégorie des BIC.

Il faut donc tenir une comptabilité avec les règles des BIC et c'est la l'avantage de pouvoir déduire plus de charges et notamment les amortissements de nos biens.

Pour répondre à vos questions, je suis moi même associé de la SCI avec un collègue et nous détenons un appartement en montagne que nous louons en meublé.

Je reste dans l'attente d'une réponse à mes questions précédentes.

Merci à tous



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Message écrit le: 20/02/2017 21:15
Hapyfree

Expert-Comptable salarié en cabinet
Modérateur Compta Online


Messages: 1288
Inscrit le: 06/12/2006
Région: 51 - marne


Message édité par HapyFree le 20/02/2017 21:24

Bonjour,

Je reprend la discussion en cours :

1/ Effectivement une SCI peut faire de la location meublée car l'activité de location meublée reste "juridiquement" une activité civile et non commerciale ce qui évite la fictivité de cette dernière. Toutefois, d'un point de vu fiscal, cette activité, est caractérisée comme étant commerciale ce qui implique l'imposition à l'IS de la SCI.

2/ Lorsque vous avez acquis un bien en SCI et que vous souhaitez faire une location meublée, l'idéal est de, soit de transformer en SARL de famille la SCI pour maintenir l'IR en location meublée ou à défaut d'^tre en famille, de transformer en SNC. Même si l'inconvénient est de rentrer dans le champs d'application du RSI, il restera moins onéreux qu'une imposition IR.

En location meublée, bien qu'il faille faire des calculs pour tout de même vérifier la situation donnée, le régime IR restera intéressant car cela permet de "vivre à à l'IS (sans l'IS, en BIC) et mourir à l'IR"...

Pour répondre à vos interrogations :

Mes questions sont les suivantes :

1. Faut-il constater chaque année les amortissements en totalité en compta et réintégrer dans le résultat fiscal la part des amortissements non déductibles ? Ou faut-il constater en compta uniquement la partie des amortissements déductibles?

 La SCI de location à l'IS n'est pas concernée (plus...) par la limite de la location de l'immeuble de placement. Les déficits dégagés sont reporter en avant de manière indéfinie.

2. Doit-on les années suivantes, intégré en priorité la part des amortissements non déductibles des années précédentes et ensuite la part des amortissements déductibles de l'année N ou alors en priorité la part des amortissements déductibles des années N et si la SCI est toujours en bénéfice, se déduire la part des amortissements non déductibles des années antérieurs?

cf ci dessus.

Si vous faisiez de la location en meublée dans le cadre d'une EI, d'une SARL ed famille ou d'une SNC à l'IR, vous seriez concernés par la limite de déductibilité des amortissements :

  • Limite : loqyers acquis - charges locatives acquis
  • On déduit les amortissements de l'année, s'il reste de la place on vient reporter les amortissements antérieurs dans la limite ou on reporte en avant les amortissements qui n'ont pas été déduits.

Cordialement,

 

 



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HapyFree :)On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon...DEC]
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Message écrit le: 21/02/2017 08:21
Mozo

Comptable expérimenté en entreprise.
Modérateur Compta Online


Messages: 3506
Inscrit le: 06/06/2012
Région: 34 - hérault


Message édité par Mozo le 21/02/2017 08:37

Bonjour,

 

Il faut donc tenir une comptabilité avec les règles des BIC et c'est la l'avantage de pouvoir déduire plus de charges et notamment les amortissements de nos biens.

 en LMNP, vous pouvez aussi déduire les amortissements.  (Location Meublée Non Professionnel)

Les amortissements provoques l'imposition à la fin....  cela ne risque t-il pas d'être pire ?

 

Pourquoi monter une SCI pour gérer une location meublée dès lors que c'est imposé au BIC ?

En cours d'exploitation on est imposé à l'IS, à la fin le jour où l'on vend le bien une plus-value proche de la valeur à 100% (à cause des amortissements) sera imposé à 33,1/3 %.

C'est à dire mourir avec un maximum d'impôt à payer, l'état prendra 1/3 de la valeur du bien.

 

Contre un bien:

  • en non propre, où la plus-value se réduit vers 0 au fil des ans.....
  • les solutions de Hapyfree

 

Cordialement

Christian

 

 



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