Durée amortissement immeuble

Bonjour,

Ma société vient de faire l'achat d'un immeuble, j'aimerais savoir la durée d'amortissement des vfrais d'agence et des frais de notaire ?

J'ai lu sur internet qu'ils suivaient la durée des frais d'établissement, c'est à dire, 5 ans.

Les frais d'acquisition ne sont plus amortissables sur 5 ans. Depuis le 1er janvier 2005, lorsque l'option est prise de les incorporer à l'actif, ils ont incorporés au coûts d'acquisition des immobilisations concernées, puis amortis donc sur la même durée.

Attention, l'option prise est définitive et s'applique à toutes les immobilisations.

En ce qui concerne, les travaux réalisés sur l'immeuble (gros oeuvre, agencement intérieur et extérieur,...).Doit-on les dissociés pour les amortir comme pour l'immeuble? ou est ce qu'on amortit l'ensemble des travaux sur la même durée? et sur quel durée?

La Notion de composant :

Les règlements CRC 2002-10 du 12/12/2002 et CRC 2003-07 du 12/12/2003 applicables obligatoirement à compter des exercices ouverts depuis le 1^er janvier 2005, ont introduit le concept de composant qui a été inséré dans le PCG[1].

L'administration fiscale pratique de la même façon. Elle précise, par ailleurs, et à titre illustratif, pour un immeuble, que la partie non décomposée sera la partie appelée " structure " (partie relative au gros œuvre).

Outre la définition de l'actif qui doit s'appliquer au composant[2], les commentaires de l'administration précisent que seuls les éléments significatifs doivent faire l'objet d'un composant (par non significatif, il faut entendre : " éléments de faible valeur[3] ou lorsque leur valeur ne dépasse pas 1% de la valeur globale de l'immeuble[4] ").

L'actif immobilier étant, en tout état de cause, significatif dans une SCI de même que les composants dans la mesure où ils représentent facilement plus de 1% de la valeur de l'immeuble, ce dernier devra faire l'objet d'une décomposition à partir du moment où la société amortit l'immeuble et ce que ce soit de façon obligatoire ou facultative.

La décomposition de l'immeuble laisse une certaine liberté dans son application. 

• [1]    " Lorsque des éléments constitutifs d'un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d'amortissement unique est retenu pour l'ensemble de ces éléments. Cependant, si dès l'origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d'amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu " [PCG 2014, art. 214-9]
• [2]     " Un actif est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l'entité, c'est à-dire un élément générant une ressource que l'entité contrôle du fait d'évènements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs " [PCG 2014, art. 211-1].
• [3]    [BOI-BIC-CHG-20-30-10-20121126].
• [4]    [BOI-BIC-CHG-20-10-10-20141013, n°90].

La déterminer la durée d'amortissement et la décomposition :

Sur le plan comptable et fiscal, un actif décomposable est amortissable en fonction de sa durée réelle d'utilisation[1] notamment lorsqu'il repose sur l'application d'une méthodologie liée au classement de l'immeuble.

En présence d'un immeuble d'exploitation, la méthodologie consiste à définir les caractéristiques de l'immeuble pour le décomposer en 2 grandes catégories, à savoir la structure et les autres composants. Les caractéristiques sont fonction de ses affectations (Immeuble à usage de bureaux, atelier, entrepôt, commerce...), qualités (qualité de la construction et des matériaux utilisés, identification des immeubles dits " modernes " ou " Haussmannien " dont la durée d'amortissement est plus longue) et de son ancienneté.

D'autres critères peuvent entrer en jeu, notamment l'état de certains composants dont la durée de vie estimée peut-être inférieure à la durée d'utilisation souhaitée ou la durée imposée par la réglementation (ex : certains composants nécessitant d'être remplacés alors qu'ils sont toujours techniquement valables).

Ainsi, une étude approfondie des composants peut permettre d'accélérer le rythme des amortissements. Le recours à une expertise technique est vivement conseillé car son opinion permet de renforcer la crédibilité des choix opérés.

Contrairement à une construction où il est plus aisé de distinguer les différents composants, la décomposition de l'immeuble acquis est plus délicate car il n'existe pas de liste officielle de décomposition d'un immeuble.

Ainsi, différentes études ont été réalisées dont celle du CSTB[2] reprise par l'ANC[3] destinée aux immeubles sociaux. La CNCC[4] préconise de modifier la répartition de chaque composant et de leur durée d'amortissement en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque immeuble. Une autre étude a été réalisée par le FSIF[5] et a été reprise par la documentation fiscale[6].

[1]    " (...) en l'absence d'usage pour les structures, il convient de se référer à la durée normale d'utilisation, soit la durée de vie de la structure. Cette durée devrait correspondre dans la plupart des cas à la durée d'amortissement comptable. Toutefois, il sera admis, par dérogation à cette règle d'adéquation des durées comptable et fiscale d'amortissement pour les composants, qu'elles puissent être amorties sur la durée d'usage fiscale applicable à l'immobilisation corporelle prise dans son ensemble. " [PCG 2014, 214-1, BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216-II-B § 130].

• [2]    Étude du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment relative aux organismes de logements sociaux réalisée en 2004 et faisant ressortir le durée de vie des différents éléments des constructions.
• [3]    [CNC, Avis relatif aux modalités d'application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans les organismes de logements sociaux (résulte du règlement n° 2000-06 relatif aux passifs et du règlement n° 2002-10 relatif à l'amortissement et la dépréciation des actifs, modifié par le règlement n° 2003-07), n°2004-11, 06/2004, § 2-1 & Annexe A, pp. 3-4 et 5-6 Annexe]. L'annexe A avait été reprise par l'instruction fiscale BO 4 A-13-05, Annexe 4 mais n'est pas reprise dans le BOFIP. Toutefois, le BOFIP renvoi directement à l'avis de la CNC.
• [4]    [CNCC, Modalités d'application à certaines catégories d'immeubles de la norme IAS 16 et du règlement du CRC n°2002-10 relatif à l'amortissement et la dépréciation des actifs, Bull. n°140, 12/2005, § 136 pp. 549]
• [5]    Étude de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières qui a " identifié 4 types d'actifs immobiliers spécifiques : les locaux d'activités, les centres commerciaux, les bureaux et les logements, en préconisant de traiter, de manière distincte, dans les deux derniers types, les immeubles dits "haussmanniens" (considérés comme de construction antérieure à 1945) dont la durée d'utilité du gros œuvre est de cent ans à compter de l'étude " [DE POLIGNAC BERNARD, MONCEAU PIERRE & DE CUSSAC XAVIER, Expertise Immobilière- Guide Pratique - Expertise pour OPCI, Eyrolles, 4^ème éd., 2007, pp. 49-65].
• [6]    [BOI-BIC-CHG-20-10-10-20141013 § 160 & BOI-ANNX-000115-20141013].

from HA?œY CHRISTIAN, Changement de régime fiscal de la société civile immobilière louant des locaux professionnels a la tpe, le passage de la semi-transparence a l'impôt sur les sociétés : une vraie mission pour l'expert-comptable, mai 2017, p. 35 & p .74

Pour en savoir plus : BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216.

Cordialement,