Quand choisir la classe 218 ou la classe 213 ou 214 ?

Bonjour,

lorsque les travaux de "rénovation" sont d'une telle ampleur qu'on ne sait plus si comptablement on doit les considérer comme agencement ou construction. quel est le critère déterminant pour faire la différence ? Est-ce l'ancrage au sol ? Le permis de construire ou de travaux ?

Une entreprise (non agricole) loue une grange à foin. Elle transforme cette grange en bureaux ne gardant de celle-ci que l'existant des murs, la charpente et sa couverture.

Il y a ici un changement de destination (déclaré et autorisé évidemment mais sans certitude sur la temporalité au regards de la signature du bail). Cette temporalité a-t-elle une importance ?

Le bâtiment subit donc un changement effectif de destination, une remise en état des murs intérieure et extérieure (structurelle et pas seulement de l'isolation ou de leur esthétique). Il y a installation de canalisations (chauffage, eau, électicité), création du sol, créations d'ouvertures pour les fenêtres, remodelage de l'ouverture principale, aménagement des abords etc. Si chaque tranche de travaux pourrait être enregistrée en 218100 au final, on a ce qu'on pourrait considérer comme un nouveau bâtiment.

Donc quel est le critère déterminant qui permettra de choisir entre le 218 et le 214 (ou 213 si l'entreprise avait été propriétaire de la grange)?

Merci pour votre aide

Bonjour,

Les principales définitions permettant d'apporter une réponse à votre question figurent à l'article 942-21 du PCG :

" 21 : Immobilisations corporelles :

Le compte 211 enregistre la valeur des terrains. Sont distingués :

• les terrains nus qui ne supportent pas de construction ;
• les terrains aménagés qui sont viabilisés ;
• les sous-sols et les sur-sols. Ce compte est utilisé lorsque l'entité n'est pas propriétaire des trois éléments rattachables à une même parcelle de terrain : sol, sous-sol, sur-sol. Ainsi, le compte sur-sol enregistre la valeur du droit de construction ou d'utilisation de l'espace situé au-dessus d'un sol dont l'entité n'est pas propriétaire ;
• les terrains de gisement tels que les carrières ;
• les terrains bâtis qui supportent une construction propre ;
• les terrains bâtis qui supportent une construction d'autrui.

Les dépenses faites en vue de l'aménagement des terrains, par exemple : clôtures, mouvements de terres, sont inscrites sous le compte 212 "Agencements et aménagements de terrains".

Le compte 213 "Constructions" comprend :

• les bâtiments ;
• les installations, agencements, aménagements ;
• les ouvrages d'infrastructure.

Le compte 214 enregistre la valeur des constructions édifiées sur le sol d'autrui. Il comprend les mêmes subdivisions que le compte 213.

Le compte 218 "Autres immobilisations corporelles" enregistre le montant des installations générales, agencements et aménagements divers financés par l'entité lorsqu'elle n'est pas propriétaire de ces éléments, c'est-à-dire, lorsqu'ils sont incorporés dans des immobilisations dont elle n'est pas propriétaire ou sur lesquelles elle ne dispose d'aucun autre droit réel. "

Schématiquement, il faut distinguer deux cas :

1) les agencements et aménagements sont intégrés à des immobilisations possédées en toute propriété par l'entreprise :

Le compte 213 est utilisé pour constater les dépenses concernant la structure globale du bâtiment : les murs, les fondations, les planchers et la toiture. Chaque élément est considéré comme un composant et dispose d'un plan d'amortissement qui lui est propre.

Les éléments comptabilisés au compte 2135 " installations, agencements, aménagements " ne concernent pas directement la structure du bâtiment mais les travaux destinés à le mettre en état d'utilisation : installation des réseaux électriques, téléphoniques, d'eau et de chauffage.....

La distinction entre les éléments du gros-œuvre et ceux relevant de l'agencement peut s'avérer délicate à établir, notamment si le bien est revendu après sa construction.

Les ouvrages d'infrastructure comptabilisés au compte 2138 visent les travaux permettant d'assurer les communications sur terre et sous terre. L'utilisation de ce sous compte est plus rare en pratique.

En application des articles 552 et 553 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous : toutes les constructions et ouvrages édifiés sur un terrain sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est pas prouvé.

Lorsque le sol n'appartient pas à l'entreprise, la racine du compte d'immobilisation doit être modifiée de 213 en 214 " Constructions sur sol d'autrui ". Sauf clause contraire, à l'expiration du bail, le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions et aménagements réalisés par le locataire. Le propriétaire peut également contraindre le locataire à mettre les biens dans leur état d'origine, à ses frais.

2) les agencements et aménagements sont intégrés à des immobilisations dont l'entreprise n'est pas propriétaire ou sur lesquelles elle ne possède aucun autre droit réel :

Le montant financé par l'entreprise est alors enregistré au compte 2181 " Installations générales, agencements, aménagements divers ". Ces éléments sont de la même nature que ceux constatés au compte 2135, si l'entreprise est pleinement propriétaire des immobilisations.

Ils concernent notamment des agencements et aménagements réalisés sur des biens loués ou pris en crédit-bail.

Chaque élément est amorti sur sa durée réelle d'utilisation, c'est-à-dire, sur la durée la plus courte entre la durée du bail (y compris son renouvellement probable et les périodes de renouvellement raisonnablement assurées) et la durée de vie des agencements.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous

Bonjour Jmb5,

je tenais à vous remercier pour votre réponse très claire et pédagogique.

Merci encore et bonnes fêtes de fin d'année.

Bonjour, 

Je viens ajouter une question à ce qui a été évoqué plus haut : 

Dans mon cas, la question concerne la comptabilisation de travaux réalisés sur sol d'autrui dans le cas où ils profitent in fine, au propriétaire (nous finançons l'aménagement de plateaux nus) mais dans la mesure où ils donnent lieu à 12 à 18 mois de franchise de loyers...

1ere option : je comptabilise les travaux en 214 immo sur sol d'autrui mais comment traiter les franchises de loyers ? 

2ème option : je comptabilise les aménagements en charges qui seront refacturées à l'euro au propriétaire (pas de TVA ded ni de TVA coll) mais est-ce possible de faire régler les loyers par compensation (via les factures de revente des travaux au propriétaire => et dans ce cas quid de la TVA ded sur les loyers)??? 

Merci beaucoup pour votre aide, 

M 

Bonjour,

Pour ce qui concerne l'option 1 :

Les avantages financiers consentis par le bailleur au preneur lors de la conclusion d''un bail commercial sont généralement de deux ordres :

• l'octroi d'une franchise de loyers pendant les premiers mois d'occupation des locaux,
• le remboursement partiel ou total des travaux d'aménagement que le preneur réalise lors de son entrée dans les locaux.

La méthode de comptabilisation chez le locataire de ces avantages n'est pas précisée par le Plan Comptable Général mais par la doctrine, notamment l'avis n° 29 de l'Ordre des Experts-Comptables sur la comptabilisation des contrats de location et la réponse 2010-69 de la Commission des Etudes Comptables de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (publiée dans le bulletin n° 162 de juin 2011 page 277).

Une franchise de loyer accordée par le bailleur peut ainsi être comptabilisée selon deux méthodes (voir un exemple de ces calculs dans le fichier joint) :  

• soit le preneur ne constate aucune charge de loyer pendant la période de franchise et enregistre les loyers selon les échéances contractuelles. Cette solution est à privilégier pour les contrats comportant une franchise " normale " variant de 1 à 3 mois, 

• soit il opte pour répartir le produit de la franchise sur la durée du contrat par le biais de la comptabilisation d'une charge à payer pendant la période de franchise. Cette solution s'impose quand la variation des échéances contractuelles n'est pas justifiée techniquement ou économiquement. C'est notamment le cas  lorsqu'une la franchise accordée est exceptionnelle par rapport aux conditions du marché.

Pour ce qui concerne l'option 2 : je ne comprends pas votre question et m'en excuse. Pouvez-vous SVP préciser votre pensée ?

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous

Bonjour Jmb5, et avant toute chose, mille mercis pour votre réponse claire et concise. 

J'avais récupéré le fameux avis N°29 mais avec un petit doute sur l'interprétation au sujet de la linéarisation des loyers => votre réponse a clarifié le tout !

Ma question 2 était liée à un doute sur l'obligation de comptabiliser les travaux en immo, dans la mesure où il ne profiteront - in fine - qu'au bailleur.

Je voulais savoir si j'avais la possibilité de comptabiliser les travaux en classe 6, pour les refacturer sous forme de débours. Donc pas de TVA ded ni de TVA coll. 

Mais j'ai l'impression que le PCG impose dans ce cas, une seule méthode de comptabilisation : à savoir classe 2 "immo sur sol d'autrui" amortie sur la durée du bail (8 ans en l'espèce). 

Si vous avez une remarque à ce propos, merci par avance. 

Très bonne journée, 

M

Bonjour,

Je vous remercie pour votre retour et vos remerciements.

Vos précisions appellent à mon avis deux remarques :

1) En application de l'article 211-1 du Plan Comptable Général " un actif est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l'entité, c'est-à-dire un élément générant une ressource que l'entité contrôle du fait d'événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs ".

Dans l'analyse de la décision de comptabiliser une immobilisation, la notion de contrôle de la ressource est ainsi déterminante. Si, les critères juridiques comme la détention de la propriété du bien sont importants, ils ne sont plus suffisants pour déterminer le contrôle de la ressource que doit exercer l'entité. Les critères économiques sont également à retenir. Le contrôle d'un actif nécessite que l'entreprise en maîtrise les avantages et en assume les principaux risques. Sont ainsi bien considérés comme des actifs (et non des charges) des immeubles construits sur sol d'autrui, des agencements ou installations réalisés dans des immeubles pris en location. Comme vous l'indiquez, la seule variable d'ajustement porte sur la  durée d'amortissement : chaque élément est amorti sur sa durée réelle d'utilisation, c'est-à-dire, sur la durée la plus courte entre la durée du bail (y compris son renouvellement probable et les périodes de renouvellement raisonnablement assurées) et la durée de vie des agencements.

2) A mon avis, le régime de la TVA sur débours n'est pas applicable à vos opérations, même en supposant que les dépenses d'aménagement puissent ne pas être immobilisées. Il doit être manié avec prudence car il se révèle être plein de pièges :

En application de l'article 267, II, 2° du CGI et du BOFIP-TVA-BASE-10-10-10-30 §  200 à 230 -15/01/2014, les intermédiaires n'ont pas à soumettre à la TVA les sommes que leur remboursent leurs commettants si les conditions suivantes sont respectées :

- elles correspondent bien à des dépenses qui ont été engagées au nom et pour le compte de leurs mandants en vertu d'un mandat préalable et explicite et non pas présumé, ce qui exclut toute opération réalisée à la propre initiative de l'intermédiaire,

- elles ont donné lieu à une reddition de comptes précise,

- elles sont justifiées dans leur nature ou leur montant exact auprès du service des impôts compétent,

- elles sont portées en comptabilité dans des comptes de tiers pour les redevables astreints aux règles de la comptabilité commerciale (c'est-à-dire en classe 4) ou dans des comptes spécifiques pour les autres redevables.

Les dépenses représentant, pour un prestataire, de simples charges d'exploitation, répercutées sur la clientèle, ne peuvent être arbitrairement dissociées du prix de l'opération réalisée et ne constituent pas des débours exonérés de TVA.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous