Assujetissement à la tva en sci et révocation

Bonjour,

La détermination du régime de TVA applicable aux loyers dépend principalement de deux critères :

• la destination des locaux : usage d'habitation ou usage commercial.
• le caractère aménagé ou non des locaux loués.

Les locations de locaux aménagés sont en principe soumises à la TVA, sauf si elles portent sur des locaux d'habitation. Dans ce dernier cas, seules les activités hôtelières, para-hôtelières et de résidences de tourismes classées sont soumises à la TVA. 

Concernant l'immeuble initial : en application de l'article 261 D, 2° du Code général des impôts (CGI), les locations de locaux nus sont en principe exonérées de TVA, sous réserve de l'exercice de l'option pour la taxation volontaire lorsqu'elle est possible. Cette option présente l'intérêt de permettre la déduction de la taxe acquittée à raison de l'acquisition, de l'entretien ou des réparations de l'immeuble.

L'option prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. Elle couvre obligatoirement une période initiale de neuf années, dont celle au cours de laquelle elle a été exercée. Elle se reconduit ensuite tacitement jusqu'à ce qu'elle soit dénoncée. Cette dénonciation peut intervenir à tout moment et doit faire l'objet d'une déclaration expresse.

La cession de l'immeuble met fin à l'option chez le cédant. Elle oblige l'acquéreur à formuler une nouvelle option pour lui-même, s'il le souhaite.

Des régularisations de la TVA initialement déduite par l'assujetti doivent être opérées dans les cas où un bien acquis initialement pour une activité soumise à TVA sort du champ d'application de cette taxe : c'est le cas, par exemple, d'une société soumise à TVA sur option que décide d'y renoncer ou du transfert de l'affectation ultérieure d'un bien, d'une activité taxable à une activité non soumise à la TVA (exercice d'une profession médicale, assurance....). Il en est de même en cas de cession du bien, lorsque la vente est exonérée de TVA : cette hypothèse concerne principalement un immeuble acquis par un redevable à l'état " neuf " et qui est revendu plus de 5 ans après son achèvement. La vente est alors soumise aux droits d'enregistrement et non à la TVA. Dans le cas contraire, le redevable pourrait ainsi bénéficier d'une déduction intégrale de la TVA à l'acquisition alors qu'au moment de la cession, la TVA ne serait pas collectée.

C'est  pourquoi, dans ces cas de figure, la TVA initialement déduite doit être partiellement reversée pour le montant correspondant celui de à la TVA récupérée initialement, auquel on applique une déduction proportionnelle depuis la date d'acquisition. Le délai de régularisation est limité à 20 ans pour les immeubles. Autrement dit, au bout 20 ans depuis la date d'acquisition, la TVA initialement déduite est considérée comme définitivement acquise et n'est plus à reverser.

Exemple : par hypothèse pour les besoins de l'exemple, le premier immeuble dont est propriétaire votre SCI,  a fait l'objet de travaux  le 01/09/2015 pour 500 000 €, la TVA ayant été récupérée à hauteur de 100 000 €. Il est vendu en 2022. La durée de détention est de 8 ans (une année entamée comptant pour une année complète). La cession n'est pas soumise à TVA. Vous devez reverser 60 000 € de TVA initialement déduite, selon le calcul suivant : 100 000 x 12/20.

Concernant le 2^ème immeuble acquis en réemploi du précédent : la location d'immeubles nus à usage d'habitation est toujours exonérée de TVA, sans que le bailleur n'ait la possibilité d'opter pour le paiement de la TVA. La déduction de la taxe acquittée à raison de l'acquisition, de l'entretien ou des réparations de l'immeuble n'est pas possible.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous.