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SCI ir détenue par holding is plus value



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Posté dans le forum Forum Technique de la comptabilité
Message écrit le: 20/09/2023 15:16

Expert-comptable à la retraite
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Inscrit le: 10/07/2016
Région: 38 - isère


Bonjour,

Sur le plan fiscal, les sociétés de personnes (SNC, SCS) et assimilées (Sociétés Civiles Immobilières...) ont la particularité d'être fiscalement transparentes ou translucides : ainsi, sauf en cas d'option de la société ou du groupement pour l'IS, chacun de ses membres est personnellement passible de l'IR ou de l'IS pour la fraction du résultat correspondant à sa participation.

Les résultats sont réputés acquis aux associés à la date de leur réalisation, c'est à dire dès la date de clôture de l'exercice de la société de personnes, indépendamment de toute décision de distribution du résultat.   

Les associés d'une société civile non soumise à l'IS sont personnellement imposables pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société (CGI article 8) :

  • soit à l'impôt sur le revenu lorsqu'ils relèvent de cet impôt (associés personnes physiques ou entités soumises à l'IR : entreprises individuelles ou sociétés de personnes non soumises à l'IS),
  • soit à l'impôt sur les sociétés lorsqu'ils relèvent de cet impôt.

Compte tenu ces règles, une société civile immobilière peut être amenée à procéder à une double, voire une triple détermination de ses résultats fiscaux :

  • selon les règles des revenus fonciers pour les personnes physiques,
  • selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou des Bénéfices Agricoles pour la quote-part revenant à une entreprise individuelle à l'actif de laquelle les parts de la SCI sont inscrites,
  • selon les règles de l'IS pour la quote-part revenant à ses associés soumis à l'IS.

La détermination du résultat à répartir entre les associés est réalisée par la SCI au moyen d'un formulaire dit " 2072 " (2072-S pour la déclaration simplifiée et 2072-C pour la déclaration complète).

Le calcul de la plus-value sur la cession d'un immeuble détenu par une SCI soumise à l'IR est effectué selon les règles de l'IS pour la quote-part revenant à ses associés soumis à l'IS : la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat depuis l'origine sont déduits du prix d'acquisition. Plus l'immeuble a été acquis d'une manière ancienne, plus les amortissements constatés sont élevés et plus le montant de la plus-value est important.

Aucun abattement pour durée de détention n'est applicable.

L'année de cession, la quote-part de la plus-value revenant aux associés soumis à l'IS est ajoutée à leur quote-part de résultats " normaux ". Dans les comptes de l'associé soumis à l'IS, les bénéfices dégagés sont ainsi globalement soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € (s'il remplit les conditions pour bénéficier de ce taux réduit), puis de 25% au-delà de cette limite.

Pour les associés personnes physiques,  la plus-value relève du régime des plus-values immobilières institué par les articles  150 U et suivants du Code Général des Impôts. Ces dispositions engendrent l'imposition de la plus-value à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (ainsi que d'une surtaxe immobilière, le cas échéant) en cas de cession d'un bien immobilier (autre que la cession de la résidence principale).

La plus-value brute est calculée en soustrayant au prix de vente payé au vendeur, le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires d'une agence immobilière). Les frais d'acquisition sont retenus, soit pour leur valeur réelle, soit pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat.

Les travaux d'amélioration et de rénovation peuvent être déduits s'ils n'ont pas été retenus dans les charges déductibles des revenus fonciers.

Les abattements suivants sont par ailleurs appliqués en fonction de la durée de détention :

Durée détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette de l'impôt sur le revenu

Assiette des prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0%

0%

De la 6e à la 21e année

6%

1,65%

22e année révolue

4%

1,60%

Au-delà de la 22e année

Exonération

9%

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous



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