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Probleme de loyer dans une SCI

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Swifer
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Ecrit le: 27/07/2012 16:13
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Bonjour,

Je suis étudiant en première année de DCG effectuant un stage d'été chez un EC, voila le problème qui m'a été soumis:

I)Un groupement informel de libéraux("le groupement") a créé une SCI (soumis à l'IR) pour ses nouveaux locaux professionnels en 2006.
La SCI a contracté deux prêts pour un total de 940k¤ au taux de 4% sur 15ans.
La SCI n'a payé que le terrain, la démolition, la reconstruction.

Le groupement a financé l'aménagement avec:
L’apport personnel de deux associé pour un total de 340k¤ (4%, sans durée?!)
Un sous-prêt de consenti par la SCI (240k¤/15ans)

Au final, la SCI a payé 940-240=700k¤ et le groupement 580k¤

QUESTION n°1: pourquoi avoir fait payer l'aménagement par le groupement et non la sci?

II)
Le loyer annuel est de 3300¤/mois, 39600¤/an
Les échéances des deux prêts bancaires consentis à la sci (les prêts personnels l'ont été au groupement) sont de 7020¤/mois, 84000¤/an
C'est pourquoi le groupement verse 4000¤ complémentaires chaque mois à la sci au titre du remboursement du sous-prêt (de 240k¤).Sous-prêt qui au bout de 5ans est intégralement remboursé...

Ce qui nous amène à la situation suivante; chaque mois depuis fin 2011 date de remboursement du sous prêt, la SCI s'endette auprès du groupement (le client étant à 50% dans la SCI et 20% dans le groupement il y perd)

PRECISIONS: le loyer (3300¤/mois) est sous estimé car les bureaux sous loué "bruts" le groupement ayant pris en charge l'aménagement, le prix du quartier se situerai vers 11¤/m²x600m²=6600¤/mois

MON RAISONNEMENT: le loyer a été sous-estimé pour éviter que la SCI ne fasse de bénéfice ce qui l'appauvri par rapport au groupement. Si rien n'est fait au terme des 15ans la SCI aura a son actif les l'immeuble(pour 700k¤ mais valant 1 280k¤) et a son passif un dette de 500k¤, bref la SCI aura la quasi totalité de ses recettes non pas pour rembourser les emprunts mais les seuls intérêts des emprunts

Si le sous-prêt a été remboursé en 5ans au lieu de 15 à raison de 4000¤/mois et que les comptes de la SCI étaient équilibré c'est que les deux tiers des 4000¤ auraient du être des loyers (puisque celui ci a été remboursé 3x trop vite).
Le loyer aurait donc du être de 3300+4000x2/3=6000¤/mois
Désormais il devrait être de 7000¤/mois pour que la SCI ne s'endette pas

QUESTION n°2:-mon raisonnement est-il complètement faux?
-la SCI peut elle augmenter, en accord avec le locataire, le loyer sans limite? Je suppose que non (vu que cela crée une charge déductible pour le locataire), mais alors comment? Existe-t-il des mécanismes de rétroactifs applicables ici?

ps: il y a un autre problème de passage IR vers IS dans cette même SCI mais des pistes pour le loyer m’aideraient déjà grandement

Merci d'avance!
Cattier-clotilde
ProfilCattier-clotilde
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Re: Probleme de loyer dans une SCI
Ecrit le: 28/07/2012 08:53
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Bonjour,

Juste une petite remarque : votre question est un peu longue et peu lisible.

En réponse à la première question, il ne me semble pas anormal que l'aménagement soit financé par le groupement et non par la SCI. Si l'on prend comme exemple une boutique de vente de vêtement, le nouvel acquéreur du fonds de commerce et du bail commercial financerait l'aménagement selon session propre cahier des charges.

En pratique, cela revient à dire que la SCI loue uniquement les locaux nus, sans aucun aménagement.

Ce n'est donc pas surprennent qu'elle reçoive un loyer inférieur à celui qu'elle aurait reçu si elle avait loue les locaux aménagés. Toutefois, je ne suis pas en mesure de dire si le loyer retenu pour les locaux nus est un loyer de marche ou non. Pour cela, il faudrait faire une étude comparative.

Cordialement


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Swifer
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Re: Probleme de loyer dans une SCI
Ecrit le: 30/07/2012 10:35
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Message édité par Swifer le 30/07/2012 10:37
Bonjour,

merci pour la réponse, et oui, mon premier message est informe. J'en suis désolé mais je ne peux pas l'éditer. Il faut dire que sur le coup ca m'avait l'air très clair...

La question aurait pu être resumée en une ligne:
un bailleur qui est son propre locataire peut-t-il librement réévaluer un loyer sous-évalué ?

Pour le reste, le pourquoi de la chose, je devrai attendre le retour de congés de l'associé qui a pris ces décisions.Et si j'ai tous les documents comptables, je n'ai pas le BAIL.

Quant à la réponse:
le bailleur peut ici justifier la sous-évaluation comme étant une réduction temporaire accordée en compensation des travaux faits par le locataire (un peu à la manière d'un bail à construction).

Merci encore!

ps: savez-vous où obtenir des grilles de prix du locatif (sans passer par un notaire)?
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