Promoteur immobilier

Bonjour,

J'ai pour la première fois un client qui fait un gros programme de promotion immobilière en entreprise individuelle.
Je sais que le secteur est particulier complexe en comptabilité et fiscalité. Je cherche donc quelqu'un qui pourrait m'orienter vers une documentation précise sur le sujet.

J'ai tout quelques questions :

- le promoteur a obtenu un remboursement de crédit de TVA au 3Eme Trimestre 2005. il signe les actes notariés des VEFA en janvier 2006. Peut il déclarer les TVA aux encaissements? Doit il pour cela obtenir un certificat de l'Administration'
Quelles sont les garanties à apporter?

- le bénéfice doit être dégagé à la livraison, est ce bien cela? SI oui, ce promoteur étant en entreprise individuelle va payer un fort impôt sur le revenu puisque les lots seront tous livrés à la même date. Existe t'il un moyen pour minimiser la pression fiscale?

En vous remerciant de votre aide.

J'ai moi aussi un client promoteur immobilier depuis 3 ans et j'ai fait pas mal de recherches.
Si aucune option n'est faite, la TVA est exigible lors de la signature des actes en VEFA.
Par contre, une option peut être envoyée aux impôts pour régler la TVA sur les encaissements.
Pour chaque programme immobilier, les prévisionnels de charges et de produits sont réclamés par l'administration fiscale (pour mon client en tout cas).
Pour ce qui est du statut juridique, mieux vaut être en société soumise à l'IS car de très grosse variations de revenus sont possibles entre les années suivant que les ventes se réalisent en fin d'année ou en début d'année suivante.
Les ventes sont enregistrées à la date de l'acte de cession avec constation d'un produit constaté d'avance en fonction de l'avancement des travaux (un %). Il faut veiller à prendre en compte le même % de charges.

Merci pour tes réponses. J'avoue qu'entre la théorie et la pratique, ce n'est pas toujours facile.
Le programme de mon client est déjà lancé.
Comme je le disais, il a fait une demande de remboursement de crédit de TVA au 3e trim 2005. Peut' il quand même demander à opter sur les encaissements à la date d'aujourdhui?

Tu dis qu'il est mieux approprié d'être à l'IS. Cepedant le programme ayant déjà commencé, peut il céder sa branche d'activité (en locurence le programme immobilier) à une société soumise à l'IS (il est E.I.) maintenant alors que le programme a déjà commencé?

Sur quelle documentation je peux m'appuyer (pour les enregistrements comptables par exemple, la fiscalité)?

Merci encore

Puisque le programme est commencé, ton client doit être propriétaire des terrains sur lesquels la construction est commencée. Donc, pour faire la cession, il va falloir forcément passer par un notaire avec tous les frais que cela engendre. A mon avis, et c'est seulement le mien, il serait peut-être préférable de terminer le programme immobilier, d'arrêter ensuite l'entreprise individuelle et de repartir sur une SARL avec création d'une activité de promoteur immobilier.
Ensuite, pour l'option à l'encaissement, tout dépend si la signature des actes est faite car cette option ne peut être rétroactive. Si tu envoi une lettre d'option aujourd'hui, elle ne pourra être valable qu'à partir du 1er mars 2006 et ne s'appliquera qu'aux actes de ventes signés à compter de ce jour.
Pour les enregistrements comptables, je n'ai pas de documentation mais voici ce que j'applique :
601... pour les achats de terrains (exemple : 601001 pour le 1er programme, 601002 pour le 2nd, etc ...)
605... pour les travaux de construction (605001, 605002, etc ...)
622630 Honoraires architectes
622640 Honoraires huissiers
622700 Frais d'actes (pour les frais de notaires)
635700 Taxes diverses (pour les TLE payées 2 et 3 ans après la fin de la construction)
701... pour les ventes (701001, 701002, etc ...)

Pour la fiscalité, il y a le mémento fiscal mais il est très légé sur le sujet. Sinon, si tu le souhaites, j'ai de la documentation autre que je pourrais te numériser et t'envoyer par mail.
Pour ce qui est de l'interêt de l'IS, il faut bien comprendre que c'est une activté qui a une forte rentabilité (le taux de marge doit être de 20 % du C.A.H.T. c'est à dire après le coût d'achat : terrains, constructions, frais d'actes, honoraires de huissier, d'architectes et taxes diverses) et donc si ton client travaille correctement, il sera forcement à la tranche maximale d'imposition, donc l'IS est plus intéressant

Bonjour Laurentlo,

Je te remercie énormément pour toutes ces précisions.
Ta documentation m'interesse énormément. Peut être pouvons nous continuer à communiquer par mail personnel'

Melita

Bonjour,

Je suis étudiant en Master CCA et je fais mon mémoire sur la promotion immobilière et ses spécificités.

Comme vous l'avez si bien dit Lorentlo, les lefevbre sont très légers en ce qui concerne ce secteur particulier, et ce, tant au niveau comptable que fiscal.

Il reste quelques points que je n'arrive pas à bien assimiler. Si vous pouvez donc me communiquer votre documentation par mail pour que je puisse m'en inspirer je vous en serais reconnaissant.

Merci d'avance.