Constitue une location meublée celle qui porte sur un logement muni de l'ensemble du mobilier nécessaire à l'habitation. Il doit être équipé d'installations et éléments indispensables permettant la vie courante (i.e. lit, table, chaises, placards, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselles, ustensiles de cuisine, etc.). Un décret du 31 juillet 2015 précise d'ailleurs les éléments de mobilier devant obligatoirement garnir le logement (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé).
A défaut, la location est qualifiée de location nue.
Sur le plan fiscal, alors que la location nue d'un logement est regardée comme une activité civile relevant des revenus fonciers, la location meublée d'un tel bien constitue une activité commerciale, soumise, de ce fait, au régime fiscal applicable aux entreprises commerciales.
Ainsi, quel que soit le montant du chiffre d'affaires réalisé, la location meublée d'un logement est taxée selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non selon celui des revenus fonciers.
La législation distingue deux grandes catégories de location meublée :
- le loueur en meublé professionnel, qui, notamment, est inscrit comme tel au registre du commerce et retire la majorité de ses revenus professionnels de son activité de location meublée (article 155 - IV du Code Général des Impôt ou CGI) : les résultats générés dans le cadre de cette activité peuvent pleinement bénéficier de l'ensemble des règles applicables aux entreprises commerciales relevant des BIC ;
- le loueur en meublé non professionnel dont l'activité de location meublée ne remplit pas les conditions du régime du loueur en meublé professionnel. Celui-ci est soumis à un "régime BIC aménagé", comportant notamment des limites en matière d'imputation des déficits et de taxation des plus-values.
Précisons que la location d'une partie de sa résidence principale par une personne physique entre également dans le champ de la location meublée. Toutefois, lorsque le loyer annuel ne dépasse pas un certain plafond réévalué chaque année, le produit de la location peut être exonéré.
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