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Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier

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Vaykevay
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Ecrit le: 12/06/2013 12:38
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Bonjour,

Je travaille sur l'impact des Crédit-baux immobilier opérés par mon entreprise et je fais face à un problème j'imagine peu banal :

La réintégration fiscale à la sortie d'un des CBI est négative et je me pose donc la question de son traitement fiscal.

1°/ La valeur fiscale d'un immeuble à la sortie d'un CBI est normalement = Valeur résiduelle + Réintégration fiscale. En l'occurrence, me faut-il déduire la réintégration fiscale pour obtenir la valeur de l'immeuble ou dois-je considérer qu'elle est égale à 0 ?

2°/ D'autre part, les CBI permettent de réduire notre résultat imposable par un amortissement "accéléré" de notre bien immobilier, que vient compenser justement la réintégration fiscale. Etant donné que nous n'avons pas utilisé ce procédé de façon "optimum" (ce n'est pas rien de la dire), l'impact sur le résultat imposable de la réintégration doit-il également être considéré comme négatif ou bien égal à 0 ?

Je suis face à un mur et j'attends vos avis avec impatience !

Gluss
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Re: Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier
Ecrit le: 12/06/2013 14:11
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Bonjour,

Peux tu préciser ?

Quand tu parle de "sortie d'un des CBI", tu parle de la levée de l'option d'achat ?

Merci.

Cordialement.

Vaykevay
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Re: Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier
Ecrit le: 12/06/2013 14:34
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Message édité par Vaykevay le 12/06/2013 14:36

Bonjour,

Oui tout à fait, j'entends par "sortie" la levée d'option à la fin du CBI et donc le paiement de la valeur résiduelle (elle peut être anticipée ou non, cela n'a pas d'impact sur la question tant que la réintégration reste négative).

Je reste disponible pour toute autre précision.

Cordialement

Gluss
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Re: Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier
Ecrit le: 12/06/2013 20:38
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Je ne comprends pas comment peux- tu avoir une réintégration négative !

Voilà quelques explications, lors de la levée d’option d’achat, sur le calcul de la réintégration, la comptabilisation comptable de l’ensemble immobilier, le calcul du prix de revient fiscal et les amortissements, pour répondre à ta question.

Fiscalement, les contrats souscrits :

- Avant le 01/01/1996 : Les redevances sont déductibles jusqu’à la levée d’option d’achat ;

- A partir du 01/01/1996 : Les redevances ne sont pas intégralement déductibles, donc une partie sera réintégrée.

Le calcul de la réintégration à la levée de l'option est la suivante :

Réintégration = valeur du terrain + (valeur d'origine de la construction - amortissements comme si le locataire aurait été propriétaire) - prix de levée de l'option d'achat - redevances déjà réintégrées (cas d'un contrat souscrit à partir du 01/01/1996)

A partir de la levée d'option d'achat, le locataire devient propriétaire :

  • Par conséquent, comptablement :

On ventile le prix de la levée d'option d'achat entre le terrain et la construction, on donne la priorité au prix du terrain d'origine du contrat (principe du coût historique) puis ce qui reste à la construction.

En pratique la valeur du prix de rachat (levée d'option) par le contrat dépasse rarement le prix d'acquisition du terrain ce qui conduit généralement à ne pas immobiliser les constructions ou pour une faible valeur.

Les constructions sont amorties sur la durée de vie résiduelle à la levée de l'option.

  • Et fiscalement

Prix de revient fiscal de l'ensemble immobilier = prix de la levée d'option d'achat + réintégration des redevances non déductibles (s'il y en a) + réintégration fiscale

Puis, on ventile le prix de revient fiscale de l'ensemble immobilier entre le terrain et la construction, en privilégiant le prix du terrain du contrat et ensuite ce qui reste à la construction.

En matière d’amortissement

En comptabilité, on amortit la construction à la valeur comptable (voir ci-dessus).

Alors qu’en fiscalité, on amortit la construction au prix de revient fiscal de la construction (voir ci-dessus).

Donc, on aura 2 cas :

Si amortissement fiscal > amortissement comptable (cas le plus souvent) donc amortissement dérogatoire ;

Si amortissement fiscal < amortissement comptable (cas très rare) donc amortissement non déductible à réintégrer la partie non déductible.

Voilà un exemple pour interpréter les explications ci-dessus :

Une société signe le 01/01/2000 un contrat de crédit-bail immobilier dans les conditions suivantes :

- Prix d’acquisition de l’ensemble immobilier 2 000 000 €, dont 1 600 000 € pour la construction et 400 000 € pour le terrain.

- Prix de la levée de l’option d’achat : 100 000 €

- Durée du contrat : 12 ans

- Durée d’usage : 25 ans

- Redevance annuelle HT : 150 000 €

Montant du quota des redevances à réintégrer en fin de période de location = Valeur du terrain – Prix de levée de l’option = 400 000 – 100 000 = 300 000 €

L’option d’achat est levée par la société

Réintégration totale = valeur du terrain + (valeur d'origine de la construction - amortissements comme si le locataire aurait été propriétaire) - prix de levée de l'option d'achat - redevances déjà réintégrées (cas d'un contrat souscrit à partir du 01/01/1996) = 400 000 + [1 600 000 – ((1 600 000 / 25) x 12)] – 100 000 – 300 000 = 832 000 €

Valeur comptable de l’ensemble immobilier = prix de la levée d’option d’achat = 100 000 €. Par conséquent, on comptabilise le terrain en immobilisation pour une valeur de 100 000et on n’immobilise pas la construction car le prix du terrain > au prix de levée d’option d’achat.

Valeur fiscale de l’ensemble immobilier = prix de la levée d'option d'achat + réintégration des redevances non déductibles (s'il y en a) + réintégration fiscale = 100 000 + 300 000 + 832 000 = 1 232 000 €. Donc, valeur fiscale pour le terrain 400 000 et pour la construction 832 000.

Pour les amortissements, on ne comptabilisera pas des amortissements comptables car la construction n’a pas été immobilisée. Mais on comptabilisera des amortissements fiscaux (dérogatoires) calculer comme ci-dessous :

Amortissement dérogatoire = Valeur fiscale de la construction / durée résiduelle = 832 000 / (25 – 12) = 64 000

En espérant avoir répondu à tes questions.

Cordialement.

Vaykevay
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Re: Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier
Ecrit le: 13/06/2013 10:42
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Bonjour,

Tout d'abord merci pour ces explications détaillées mais j'ai bien peur que cela ne réponde pas à ma question. Le problème dans mon cas est que le prix de la levée d'option d'achat est très élevé et que donc on amortit que très peu fiscalement durant la durée du CBI (et donc moins qu'on aurait pu le faire avec un amortissement "théorique"). Démonstration de mon cas :

Valeur CBI : 5 500 000€

Valeur terrain : 360 000€

Valeur résiduelle (prix de levée d'option) : 3 354 000€.

Durée CBI : 15 ans

Durée d'usage théorique du bien : Une méthode par composants un peu compliquée qui me donne au final un amortissement théorique annuel de 186 753€.

Ainsi, avec le CBI, on amortit 5 500 000€ - 3 354 000€ = 2 146 000€

Alors qu'on aurait du amortir en théorie 186 753*15 = 2 801 300€

Dès lors on se retrouve avec une réintégration de 2 146 000 - 2 801 300 = - 655 300€!

Gluss
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Re: Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier
Ecrit le: 13/06/2013 15:43
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Message édité par Gluss le 13/06/2013 16:00

Bonjour,

Il y a quelque chose qui me chiffonne dans ton raisonnement !

Tu compare l'amortissement théorique de la construction par composants (2 801 300 €) avec la quote part des redevances liée à l'amortissement de la construction (2 146 000 €), qui elle n'a pas de composants. C'est peut-être à cause de cela que tu as une réintégration négative.

Normalement, le crédit bailleur a du donner à l'entreprise un tableau avec la répartition des loyers (redevances). On y trouve la quote part des loyers finançant les frais d'acquisitions, celle finançant la construction et celle finançant le terrain (non déductible à partir du 01/01/1996).

C'est à partir de ce tableau qu'il faut raisonner pour le calcul de la réintégration.

Cordialement.

Hugo1068
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Re: Réintégration fiscale négative / Crédit bail immobilier
Ecrit le: 26/07/2016 17:21
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Bonjour,

Actuellement, je suis en cours de levée d'option concernant mon bâtiment. Ma Société civile Immobilière est à l'impôt sur le revenu et la comptable m'indique des chiffres digne de footballeur.

Est ce que quelqu'un pourrait m'aider à y voir plus clair sur la réintégration fiscale ?

dans l'attente et avec mes remerciements

Hugo

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