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Restauration immobilière Malraux : calcul de la plus-value lors de la revente

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Restauration immobilière : comment calculer la plus-value de cession   

Une réponse ministérielle du 12 janvier dernier a précisé les modalités de calcul de la plus-value réalisée lors de la revente d'un bien immobilier ayant ouvert droit au bénéfice du dispositif loi Malraux.

Le dispositif dit "Loi Malraux" offre la possibilité de bénéficier d'un avantage fiscal aux propriétaires personnes physiques qui investissent dans des opérations de restauration d'immeubles situés dans certaines zones urbaines protégées, sous réserve du respect de plusieurs conditions, dont notamment la mise en location du bien pendant une certaine période.

La nature de cet avantage fiscal a évolué dans le temps :

  • s'agissant des opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée jusqu'au 31 décembre 2008, le dispositif permettait aux propriétaires de déduire de leurs revenus fonciers, en plus des charges de droit commun, certaines charges spécifiques et d'imputer sur leur revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier en résultant ;
  • concernant les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009, le dispositif de déduction des charges et d'imputation des déficits créés sur le revenu global a été transformé en une réduction d'impôt sur le revenu plafonnée.

Pour plus de détails concernant le dispositif loi Malraux, nous vous invitons à consulter les articles suivants :

Une réponse ministérielle vient préciser les modalités de calcul de la plus-value lors de la revente de l'immeuble ayant ouvert droit au bénéfice du dispositif Malraux (Rép. Eblé - Sén. 12.01.2017 n°21771).

En principe, le montant de la plus-value réalisée par une personne physique lors de la vente d'un bien immobilier est égal au prix de cession dudit bien diminué du prix d'acquisition. Ce prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de travaux qui n'ont pas déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Ainsi, si les dépenses de travaux ont été déduites pour le calcul des revenus fonciers, elles ne peuvent pas venir augmenter le prix d'acquisition.

En cas de revente d'un immeuble au titre duquel le dispositif Malraux a été appliqué, la réponse ministérielle précitée précise que le prix d'acquisition ne peut pas être majoré du montant des dépenses de travaux de restauration ayant ouvert droit à la réduction d'impôt Malraux (i.e. nouveau dispositif loi Malraux), dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Même si cela n'est pas précisé par la réponse ministérielle, il devrait en être de même en ce qui concerne les dépenses de travaux de restauration déduites des revenus fonciers dans le cadre de l'ancien dispositif loi Malraux.

 

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

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