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Rétrocession de charges professionnelles par une SCI

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Lavaredo
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Ecrit le: 19/04/2015 11:21
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Bonjour,

Je suis gérant d'une SCI soumise à TVA qui loue des espaces professionnels à des professions libérales. Jusqu'à présent, le loyer est un forfait incluant le coût du chauffage électrique et diverses charges comme le nettoyage, qui sont au nom de la SCI.

Je voudrais faire une facture de rétrocession aux locataires pour leur répercuter ces charges HT et TVA et les dissocier du loyer. Est-ce possible ? Y compris pour l'électricité ?

Je vous remercie de vos lumières. Cordialement

HapyFree
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Re: Rétrocession de charges professionnelles par une SCI
Ecrit le: 20/04/2015 21:48
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Bonjour,

Oui, c'est une bien mieux de dissocier surtout si vos locataires ne récupères pas la TVA.

En effet, si vous refacturez des frais au "coup le coup" dans le cadre du régime du débours, vous pouvez vous dispenser d'appliquer la TVA sur les charges locatives dans la mesure où ces frais ne sont pas initialement une charge obligatoire du bailleur (à défaut assimilation à un complément de loyer : exemple refacturation de la taxe foncière), mais attention au formalisme :


Réponse d'expert n°23

Question :

Une entreprise donne à bail des locaux à usage professionnel et opte pour l'assujettissement des loyers à la TVA.

Dans le bail il est convenu que les charges, définies comme locatives, sont remboursées par le locataire au propriétaire.

Le bailleur doit il soumettre ces remboursements de charges à la TVA ?

La réponse des experts SVP :

OUI - Les frais accessoires à une opération soumise à la TVA (prestation de service ou livraison de biens) sont compris dans la base d'imposition du prestataire ou du fournisseur. (Article 267 I-2° du CGI).

Dès lors, les remboursements de charges ou de réparations locatives perçues par le propriétaire sont en principe soumis à la TVA.

Toutefois dans le cadre du régime dit " des débours " prévu par l'article 267- II-2° du CGI, les intermédiaires qui engagent des dépenses au nom et pour le compte de leur mandant n'ont pas à soumettre à la TVA les sommes que leurs remboursent leur commettants.

Les propriétaires, agissant le plus souvent en leur nom propre auprès des fournisseurs, ne devraient pas pouvoir bénéficier du régime des " débours ".

Compte tenu de la nature particulière de leur activité, l'administration fiscale a précisée, que les bailleurs, bien qu'agissant en leur nom propre, peuvent exclure de leur base d'imposition les remboursements perçus des locataires au titre des charges et réparations locatives sous réserve des conditions suivantes(Instruction 3-B-2-06 du 21 mars 2006) :

les remboursements doivent concerner des charges récupérables ou des réparations locatives visées par décret (à l'exclusion toutefois des impositions et redevances y figurant) ou, correspondre à des dépenses pour lesquelles le bailleur apparaît clairement comme le représentant du locataire ; ces sommes doivent être comptabilisées dans des comptes de tiers ;
le bailleur doit établir au locataire un compte rendu exact de l'engagement et du montant des dépenses ;
le bailleur doit justifier, auprès de l'administration, de la nature et du montant exact des débours.

De plus les provisions pour charges peuvent être exclues de la base d'imposition s'il est procédé au moins une fois par an à leur régularisation.

Au vue de ces dispositions, ne répondent aucunement à ces conditions et sont donc soumis à la TVA :

les remboursements forfaitaires de charges locatives, notamment les provisions pour charges non régularisées,
les impôts, taxes et droits dont le bailleur est le redevable légal (taxe foncière etc.),
les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre de son activité de location et qui ne présentent pas un lien étroit avec l'immeuble loué (frais d'affranchissement, frais de communication téléphonique, frais de déplacements).

Cordialement,



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Lavaredo
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Re: Rétrocession de charges professionnelles par une SCI
Ecrit le: 20/04/2015 23:09
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Bonjour,

Merci de la réponse. Vous êtes même allé au-delà de ce que je demandais, car mes locataires sont assujettis à la TVA et cela ne me gêne pas de leur facturer de la tva et de la mettre dans ma tva collectée.

C'est plus la question de l'électricité qui me gêne. Je compte leur répercuter leur part (les factures edf arrivent au nom de la sci) en détaillant ht+taxes diverses et tva. La sci étant assujettie à la tva, actuellement je récupère la tva sur l'électricité, mais je ne mets pas l'électricité en charge de la sci dans la 2072. Avec ma nouvelle façon de faire, je redevrai la tva sur l'électricité, donc opération blanche pour cela, mais je diminuerai les loyers ce qui est mon objectif (on parle souvent d'impôt, mais ce sont les prélèvements sociaux qui font mal)

Qu'en pensez-vous ? Me confirmez-vous que les charges d'électricité ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers, qu'il y ait sci ou pas d'ailleurs ?

Merci. Cordialement

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