Les revenus provenant de la location de locaux nus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Cependant, il existe deux régimes d'imposition pour ces revenus. Cet article détaille le régime réel d'imposition des revenus fonciers.
Les revenus issus de la location meublée ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des BIC.
Quels sont les 2 régimes d'imposition des revenus fonciers ?
En matière d'imposition des revenus fonciers on distingue deux régimes, régime micro foncier ou régime réel :
- le micro foncier : régime de droit commun accessible sous conditions. En effet, les recettes encaissées sur l'année civile ne doivent pas excéder 15 000¤. Par ailleurs, certaines propriétés ne peuvent prétendre à ce régime notamment lorsqu'il existe des dispositifs particuliers spécifiques. Le contribuable peut opter pour le régime réel (option valable 3 ans) ;
- le régime réel d'imposition : applicable sur option et permettant de déclarer les recettes ainsi que les charges correspondantes au local.
À partir de l'année fiscale 2023, un changement significatif s'opère pour les propriétaires de locaux classés meublés de tourisme. Le régime fiscal micro-BIC applicable à ces locations est désormais aligné sur celui du régime micro-foncier.
Ces modifications s'appliquent dès l'imposition des revenus de 2023. Toutefois, il est à noter que cet alignement sur le régime micro-foncier ne sera pas entièrement en vigueur pour les années fiscales 2023 et 2024, des ajustements spécifiques étant prévus (article 45 de la loi de finances 2024).
Quelles différences entre micro foncier et régime réel ?
Le régime micro foncier présente une simplicité déclarative puisqu'il ne nécessite pas de déclaration complémentaire. Le montant des loyers encaissés courant de l'année civile sera déclaré sur la déclaration d'impôt sur le revenu (formulaire 2042). Aucune charge ne peut être déduite mais un abattement forfaitaire de 30% s'appliquera aux revenus déclarés. Cependant, ce régime n'est applicable que dans les conditions évoquées précédemment.
Concernant le régime réel, il nécessite de souscrire une déclaration complémentaire : l'imprimé 2044. Il présente l'avantage de pouvoir déclarer à la fois les revenus encaissés au titre des loyers de l'année mais également les dépenses d'entretien et de travaux. Ainsi, seul le résultat net est imposé. De plus, en cas de déficit, il est possible d'en déduire une partie du revenu global du foyer fiscal.
La déclaration des revenus fonciers selon le régime réel
Le régime réel d'imposition offre la possibilité de déduire les charges engagées par le contribuable portant sur les locaux imposables.
Les dépenses : quelles charges sont déductibles ?
Toutes les dépenses, même si elles sont bien engagées pour le local concerné, ne seront pas déductibles.
Ainsi les charges déductibles sont les suivantes :
- les intérêts d'emprunt ;
- les travaux d'amélioration (travaux ne modifiant pas la consistance générale du local) : apporter un élément de confort nouveau ou un équipement supplémentaire (exemple : installation de volets roulants, mise en place d'une baignoire dans la salle de bains...) ;
- les travaux d'entretien et de réparation (chaudière, toiture,...) : ces frais permettent de maintenir ou remettre en état un bâtiment sans en modifier l'agencement actuel (exemples : toiture, remplacement d'une chaudière...) ;
- les impôts et taxes liés au logement et non récupérables auprès du locataire : la taxe foncière par exemple ;
- les dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées auprès de ceux-ci : ce sont des charges normalement refacturées aux locataires. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourra les déduire de ces revenus fonciers. Cela concerne la taxe d'ordures ménagères ou les charges locatives telles que l'eau, l'électricité ou le gaz ;
- les primes d'assurances ;
- les frais de gestion et d'administration du bien locatif (concierge, frais d'agence, syndic de copropriété,...) ;
- l'indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire.
Le contribuable doit conserver l'ensemble des pièces justificatives relatives aux dépenses qu'il déclare. Ces preuves de dépenses seront nécessaires en cas de contrôle par l'administration fiscale.
Quelles dépenses sont exclues ?
Les dépenses relatives aux travaux de construction ou reconstruction ainsi que les frais d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ce sont des dépenses visant à modifier la configuration actuelle du local.
Comment déclarer des revenus fonciers au régime réel ?
La déclaration au régime réel s'effectue sur la déclaration 2044. Il s'agit d'une déclaration complémentaire à la déclaration d'impôt sur le revenu 2042 et qui est à déposer en même temps que cette dernière. L'imprimé 2044 permet de recenser par local les recettes et charges lui correspondant. Ainsi un revenu foncier net par local est obtenu. L'ensemble des résultats est ensuite additionné afin d'obtenir le résultat des revenus fonciers.
Les formulaires, services en ligne et documents d'information ne sont pas encore disponibles pour la campagne 2024 (déclaration des revenus fonciers 2023) qui débutera en avril.
Les revenus fonciers 2024 devront être déclarés en 2025.
L'imposition des revenus fonciers
Le résultat dégagé peut être soit un bénéfice soit un déficit.
Le bénéfice : comment est-il imposé ?
Le résultat positif issu des revenus fonciers vient s'ajouter au revenu global du foyer fiscal. Cela consiste à additionner les revenus fonciers aux différentes catégories de revenus du foyer tels que les traitements et salaires ou les revenus professionnels type BIC ou BNC. Ce revenu global est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu afin de déterminer le montant dont est redevable le foyer.
Quel sort pour le déficit foncier ?
Le déficit foncier peut être déduit du revenu global du foyer fiscal à hauteur de 10 700¤ chaque année.
La limite de déduction sur le revenu global peut aller jusqu'à 21 400¤ pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. Les dépenses doivent faire l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
L'excédent de déficit est reportable et pourra être déduit seulement sur de futurs revenus fonciers et dans les 10 exercices suivants.
Enfin, il faut préciser que les intérêts d'emprunt sont seulement déductibles du revenu foncier déclaré. Ils ne sont pas déductibles du revenu global. Les intérêts d'emprunt sont donc déduits en priorité des revenus de location perçus puis les autres charges viennent s'appliquer.
Exemple
Soit un propriétaire possédant un local d'habitation.
Les recettes annuelles sont de 3 000¤.
Les intérêts d'emprunt sont de 3 500¤.
La taxe foncière est d'un montant de 800¤
Les autres charges de gestion s'élèvent à 1 000¤.
> Le revenu foncier est de 3 000 – 3 500 – 800 – 1 000 = - 2 300¤. Il s'agit d'un déficit foncier.
Il faut contrôler si le déficit provient des intérêts :
3 000 – 3 500 = - 500¤.
Le montant des intérêts est supérieur aux loyers perçus. Les intérêts sont donc en partie à l'origine du déficit. Le propriétaire pourra donc déduire 2300 – 500 = 1 800¤ de son revenu global. Le reste du déficit, 500¤ sera imputable sur les revenus fonciers des 10 exercices suivants.
