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Risques fiscaux sur une succession

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Eric65
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Ecrit le: 09/09/2012 12:03
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Bonjour,

La situation est la suivante:

Dans le cadre d'une succession, les 4 héritiers ont reçu, en indivision, une propriété immobilière d'une valeur réelle qui devrait avoisinner les 7m¤ (belle sitution en bordure de mer, vaste, parc, 1000m² habitables, piscine, tennis, etc), selon une expertise réalisée récemment.

Jusqu'à maintenant, cette propriété était déclarée à l'ISF pour un montant de 500k¤...

Un des 4 héritiers voudrait racheter à ses frères et soeurs la propriété. Il a fait une proposition pour un prix de 3m¤.

Clairement, il existe un risque ISF, dans la mesure où la propriété était déclarée jusqu'à maintenant pour une valeur de 500k¤. Ce risque est a minima sur une valeur de la propriété de 3m¤ mais il n'est exclu que l'administration redresse sur une valeur de 7m¤.

Mais, à votre avis, existe-t-il d'autres risques fiscaux?

Merci.
Cordialement
HapyFree
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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 09/09/2012 14:56
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Bonjour,

Voici ce que je pense :

Risques fiscaux => quelle est la valeur donnée au bien lors de la donation ? est ce 7 M¤ ?

Si l'un des héritiers veux racheter à ses frères et s½urs pour 3 M¤ => 3 M¤ = 3/4 du bien (il a déjà 1/4 de part la donation) donc valeur réelle = 4 M¤ => comment expliquer cette valeur alors que la donation a été faite à 7 M¤ ?

ISF avant donation = 500 K¤ => quel est le prix d'acquisition initial ?

=> Risque fiscaux :
- ISF/droits : redressement sur 6 années (devrait passer en principe à 10 ans)
- +Value : taxation (si acquisition initiale < 3 ans)
+ majos 40/80%
= redressement < donation => passif qui devrait être dans la donation, quid si l'administration peux aller rechercher l'un des 4 héritiers ou uniquement celui qui après la donation a fait l'acquisition du bien !

- autre risque que je vois, c'est si les droits (le paiement a été étalé dans le temps/fractionnement) ça doit surement faire tomber les échéances des droits liés à la donation.

=> justifier le passage de 7 M¤ à 4 M¤ sinon idem pour vendeur (+value) et acquéreur (droits)(voir donation déguisée...)

L'administration peux se fonder sur les autres transactions du secteur portant sur des biens similaires pour estimer la valeur du bien et constater la valeur de l'ISF, de la donation ou de la cession.

Je ne suis pas un pro de la donation privée mais je ne doit pas être loin du compte!

Cordialement,


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Eric65
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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 09/09/2012 15:49
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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

A titre de précision, il ne s'agit pas d'une donation mais d'une succession.

Le bien immobilier a été reçu par héritage.

Cordialement
Eric65
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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 09/09/2012 15:51
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Re-bonjour,

Le bien immobilier a été transmis via la succession pour 500k¤.

Cordialement
Cattier-clotilde
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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 09/09/2012 16:41
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Bonjour,

Cette situation est susceptible de générer deux types de risques, à mon avis :

- un risque ISF, déjà relevé dans les précédents emails : dans la mesure où une déclaration ISF a été effectuée chaque annee, le risque n'existe que sur trois ans. Les interets de retard (4,80% par an seront applicables). Il n'est pas évident que des pénalités pour mauvaise foi (40%) s'appliquent (cela dépend de l'inspecteur de la façon dont le contribuable est défendu...). Le redressement pourrait etre formulé sur la base d'une valeur de 3m¤. Toutefois, si l'administration estime que la valeur réelle du bien est supérieure, elle est autorisée à prononcer son redressement sur une valeur supérieure. Pour être en situation d'éviter toute application de pénalités et de discuter les le montant des interets de retard, il pourrait être envisagé de déposer spontanément des déclarations rectificatives d'ISF.

- un risque de donation déguisée des frères et s½urs qui vendent à celui qui achète : dans la mesure où la cession intervient pour une valeur inférieure à la valeur réelle du bien (i.e. 3m¤ au lieu de 7m¤), les frères et s½urs qui vendent seront considérés comme consentant une donation déguisée à celui qui achète. Le tarif des droits de donation applicable est le plus élevé (presque l'integralite du redressement serait calculé en appliquant un taux de 65%).

Pour limiter ce redressement donation déguisée, il pourrait être envisagé de déposer une déclaration de succession rectificative (si la succession n'est pas encore prescrite), le tarif des droits de succession applicables en ligne direct étant plus avantageux. Il n'est pas du tout évident que l'administration fiscale accepte cette solution.

Cordialement


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HapyFree
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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 10/09/2012 21:54
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Bonjour,

ok avec Elea1, juste un point : l'ISF est un droit d'enregistrement donc la prescription de 3 ans peut être prorogé, me semble t il, de 7 ans (j'ai du indiqué à tors 6 ans dans mon précédent mail). Il semble que le délais de prescription soit remis à 10 ans à compter de 2012.

Si c'est la cabinet qui fait l'ISF, un petit courrier au client ne serait pas de trop !

Cordialement,


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Cattier-clotilde
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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 11/09/2012 14:53
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Bonjour,

Selon l'article L180 du Livre des Procédures Fiscales (LPF), le droit de reprise de l'adminsitration fiscale, en matière d'ISF, s'exerce jusqu'à l'expiration de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due, lorsqu'une déclaration a été déposée dans les conditions de l'art. 885W du Code Général des Impôts.

Dans la situation présentée, il est indiquée qu'une déclaration d'ISF a été déposée. Donc, c'est ce délai de prescription de 3 ans qui s'applique.

En revanche, si aucune déclaration n'avait été déposée, le droit de reprise de l'adminsitration fiscale aurait expiré le 31 décembre de la 6ème année suivant celle du fait générateur de l'impôt (article L186 du LPF).

Cordialement


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Re: Risques fiscaux sur une succession
Ecrit le: 11/09/2012 22:18
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Bonjour,

Merci Elea1 ;)

...ou si vous avez déposé une déclaration mais omis de déclarer tout ou partie d'un bien, redressement sur 6 et non 3(L. 186 du Livre des procédures fiscales). En matière d'ISF c'est facile d'oublier un bien !

Cordialement,


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