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SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?

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Nathalie26
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Ecrit le: 17/01/2013 12:00
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Message édité par Nathalie26 le 17/01/2013 12:00

Bonjour,

Le gérant d'un de mes dossiers m'a posé la question suivante :

Est-il opportun pour une SARL d'acheter un logement meublé (en montagne) pour le donner en location.

Le gérant a envie de le faire et ce n'est pas cela qui m'occupe ; ce que je voudrais c'est être claire sur les conséquences fiscales et sur le choix de l'acheteur (la SARL, le gérant lui-même, une SCI constituée pour ce faire).

Quelques précisions :

- SARL IS constituée en famille ; volonté de transmission aux enfants titulaires de 42 % des PS ; les parents ayant 58 %.

- Activité actuelle : Vente d'énergie renouvelable (panneaux PV) CA d'environ 30 Keuros.

- Liquidités à terme trop importantes dans la société ; le gérant n'enviage pas de distribuer, pour des raisons fiscales (tranche marginale à 30 %)

- Investissement envisagé : appartement meublé en station 120 000 euros. Amortissement sur 20 ans. Financement pas emprunt sur même durée, ou plus court.

- Recettes estimées : 6 000 euros annuel ; charges estimées 1 000 euros annuel.

- Actuellement coefficient de déduction de 100 %, mais qu'adviendra-t-il dès lors que les recettes de location ne seront pas soumises à la TVA collectée, puisqu'exonérées ? Comment organiser la compta ? 2 secteurs ? Un coefficient forfaitaire ?

- D'auntres schémas d'acquisition seraient-ils + opportuns ? Notamment : constitution d'une SCI. Les revenus seraient alors des revenus fonciers et le déficit éventuel des 1° années imputables sur le revenu global. Mais dans ce cas il faudrait distribuer des dividendes pour permettre aux associés de mettre des liquidités en CCA dans la SCI afin de permettre à la SCI de rembourser l'emprunt...

Je suis à votre écoute ? Certains d'entre-vous avez rencontré des problèmes similaires ?

Merci de vos réponses, même courtes ; elles m'aideront à réfléchir.

Cordialement,

Nathalie.



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Louisp
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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 17/01/2013 14:32
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Bonjour

parmi les observations qui me viennentà l'esprit : les associés ont ils l'intention d'utiliser le bien ? ont-ils bien intégré qu'ils devraient payer un loyer pour utiliser le bien (si société IS) ?

petite alternative : pour sortir des liquidités sans trop d'IR, ils peuvent toujours donner des parts à leurs enfants, avant le rachat de celles-ci par la société

bien cordialement



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Nathalie26
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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 17/01/2013 14:59
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Merci Louis,

- Non les associés n'utiliseraient pas le bien.

- Je ne comprends pas ce que vous soulez dire " pour sortir des liquidités sans trop d'IR, ils peuvent toujours donner des parts à leurs enfants, avant le rachat de celles-ci par la société".

Bien cordialement,

Nathalie



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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 17/01/2013 21:52
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Bonjour,

Si une SCI était consitutée pour acheter et exploiter le bien, elle serait oblogatoirement soumise à l'IS. En effet, la location en meublé est une activité commerciale...

Cordialement



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Louisp
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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 18/01/2013 10:00
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Bonjour,

Si la société dispose de trop de liquidités, les parents peuvent donner des parts à leurs enfants, avant le rachat de ces parts en vue de l'annulation, par la société.

Les liquidités sont ainsi tranférées aux enfants, sans IR.

cordialement



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Nathalie26
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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 19/01/2013 18:28
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Bonjour Louis, et merci de votre réponse,

Les parents donnent des parts aux enfants ; entendu et cela peut se faire en exonération de droits.

Mais la SARL peut-elle racheter ses propres PS en dehors d'un refus d'agrément ?

La SARL pourrait-elle racheter 50 % des PS et les annuler ???

Cordialement,

Nathalie



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HapyFree
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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 20/01/2013 00:05
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Bonjour,

juste quelques précisions :


La location en meublée est opération commerciale et non civile (contrairement à la location nue)

=> constitution d'une SCI pas prévue pour ça

=> risque de rejet par le Greffe lors de la constitution en raison de l'objet social de la SCI ou si activité commerciale non prévue par les statuts risque de remise en cause de l'objet illicite et donc de la société (dissolution).

Le régime juridique de la location meublée diffère de la location nue (baux), il convient de faire attention à ce point également.

En matière immobilière, il est préférable en général de séparer l'immobilier du reste (car secteur particulier : problématique de tva, de cession...)

Quelques pistes :

Voir autres formes : SNC ou Entreprise individuelle ou autre SARL...

Pourquoi pas en entreprise indiciduelle en régime loueur en meublé non professionnel (suivant la situation et respect des conditions des Loueurs en Meublés Non Professionnels) ?

Intérêt :

Activité BIC => amortissement du bien possible

- Pas d'impact fiscal annuel (amortissements impactés sur les loyer avec intérêts d'emprunts)

- Pas de déficit généré par les amortissements mais report ilimité

- En général léger déficit (reportable 10 ans) généré à hauteur des charges hors amortissement non imputable sur les autres revenus => tunnélisation du déficit (inconvénient mais limité par l'avantage ci dessous)

- Autre gros intérêts : à la cession du bien : régime des plus value immobilières privées (abattement 30 ans et majoration forfaitaire éventuel du prix d'acquisition)

+ coupler avec un prêt in finé (limiter une sortie de trésorerie annuelle aux intérêts d'emprunts) => intéressant si possibilité de financement 100% par un banquier qui placera en contrepartie un niveau de trésorerie équivalent voir inférieurs (cumul des intérêt pour aboutir au montant du pret à rembourser in finé) ce qui atténuera le coût financier voir l'effacera suivant le placement.

Le statut de LMNP, dois être possible en SARL de famille et SNC IR

Intérêt = transmission d'une partie aux enfants à la constitution.

Attention =>

SNC associés commerçants/enfants mineurs et problématique de RSI/associés

SARL de famille : pas possible d'associé la SARL IS sans remettre en cause le régime/problématique des mineurs (possible mais attention aux actes de disposition, idem en Société Civile)

S'il y a beaucoup de trésorerie dans la SARL IS la mettre en associé de la SNC, puis mettre en place une convention de trésorerie afin d'utiliser de la trésorerie de la SARL dans la SNC pour le financement : attention car les objets sociles étant différents, il conviendrait à mon sens de modifier l'objet de la SARL afin qu'il soit dans la continuité de la SNC (éviter de vider la SARL de sa susbtence)...

Pour la réponse de "louisp"

=> attention à l'abus de droit, justifier l'opération par un motif économique.

La donation peut se faire avec une droit minimum si la valeur est inférieure ou égale aux abattements (voir mise en place d'une pacte dutreil pour atténuer le tt) possibles.

Mais, l'annulation des parts n'aura peut être pas pour incidence de générer une plus value car annulées à hauteur du montant de la donation, mais s'analyse pour les associés pour lesquels les parts sont annulées (réduction de capital non motivée par des pertes) comme une distribution de dividende et il y a donc une fiscalité au niveau des enfants... donc pas de liquiditée transférée sans IR.

Pour l'agrément il conient de voir ce que prévoit les statuts, en tout état de cause cette opération nécessitera à mon sens une AG préalable pour valider les modalités de cession et de réduction par les associés.


La SARL peut tout à fait racheter 50% pour les annuler :

=> incidences : imposition aux dividendes des associés + réduction du capital (risque perte de la moitié du capital plus imlportant) + délai d'opposition sur une réduction de capital (opposabilité possible de créanciers à l'opération) + frais liés à la réduction (opération juridique lourde)

Voila, éspérant avoir apporté une peu de compléments,

Cordialement,



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Nathalie26
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Re: SARL envisage achat appartement meublé ; est-ce opportun ?
Ecrit le: 29/01/2013 09:17
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Merci Hapyfree pour cette réponse complête et documentée... que je vais étudier calmement.

Nathalie



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