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SARL, SAS et marchand de biens : régime juridique et fiscalité

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Catégorie : SCI et secteur immobilier
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Présentation de l'activité de marchand de biens

Le marchand de biens achète des biens immobiliers ou des fonds commerciaux de manière habituelle et avec intention de revendre. C'est un commerçant qui peut exercer son activité de marchand de biens en nom propre (entreprise individuelle) ou en société.

Contrairement à d'autres professions, notamment dans l'immobilier, la profession de marchand de biens est une profession non réglementée. Le marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles, parts de sociétés et fonds de commerce dans le but de les revendre.

L'activité de marchand de biens n'est pas celle d'un intermédiaire. C'est une activité commerciale et le professionnel devient propriétaire du bien à revendre. Elle ne doit pas être confondue avec celle des professions voisines comme l'administrateur de biens ou gérant d'immeubles, le syndic de copropriété, l'agent immobilier ou encore le promoteur.

 

La structure juridique adaptée à l'activité de marchand de biens : SARL ou SAS de marchand de biens le plus souvent

La structure sociétaire permet de séparer le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel du marchand de biens. Elle doit être choisie (comme tout statut juridique) avec soin en évitant notamment les sociétés dans lesquelles les associés sont indéfiniment et solidairement responsables. Le marchand de biens évitera donc avec profit la société en nom collectif (SNC) par exemple lorsque ses associés sont des personnes physiques.

Du côté des sociétés civiles, l'activité de marchand de biens présente l'inconvénient d'être de nature commerciale. Elle provoque donc la création d'une société commerciale de fait avec de lourdes conséquences pour les associés (une responsabilité indéfinie et solidaire) et la soumission à l'impôt sur les sociétés, à la TVA et à la contribution économique territoriale. La société civile immobilière ne devrait donc pas être utilisée dans ce cas.

Du côté des autres sociétés, les sociétés à responsabilité limitée (SARL) et les sociétés par actions simplifiées (SAS) constituent de bonnes options. Il n'y a pas de capital minimum, ce dernier étant librement fixé par les statuts.

Le choix entre les deux sociétés pourra alors porter sur le statut social du dirigeant (gérant majoritaire ou assimilé salarié) par exemple. Dans la SARL, le gérant majoritaire dépend de la Sécurité sociale des indépendants, intégrée au régime général depuis 2020. La couverture sociale diffère donc de celle des salariés.

Le président de SAS est assimilé salarié et bénéficie donc de cette couverture sociale pour l'essentiel, à l'exception de l'assurance chômage.

Enfin, les sociétés anonymes (SA) et la société en commandite par actions sont relativement complexes, avec un capital minimum de 37 000¤ pour la SA et sont généralement réservées à des professionnels qui peuvent maîtriser cette complexité.

Quelle société pour marchand de biens ?

Idéalement, un marchand de biens choisira entre la SARL et la SAS en fonction du statut social (salarié ou indépendant). La société civile pose en effet le problème de l'activité commerciale du marchand de biens et les autres sociétés sont plus complexes à créer. L'entreprise individuelle et l'EIRL sont aussi une solution, mais la responsabilité n'est pas limitée aux apports.

 

Les principales déclarations liées aux immeubles

L'activité de marchand de biens passe souvent par la rénovation d'immeubles déjà anciens qui nécessitent un entretien et parfois même des travaux de reconstruction.

Les travaux de ravalement ou qui ont pour effet de modifier l'aspect extérieur des bâtiments peuvent par exemple nécessiter une déclaration préalable. Les travaux de démolition d'une partie d'un bâtiment peuvent nécessiter l'obtention d'un permis de démolir et certaines créations de surfaces de plancher ou modification de structures porteuses ou de façades de bâtiments nécessitent l'obtention d'un permis de construire. L'article L421-5 du code de l'urbanisme prévoit toutefois une dispense de formalités pour un certain nombre de travaux, dont les travaux de très faible importance. Il est complété par l'article R421-2 pour la liste des travaux concernés.

Différentes taxes sont également dues au titre des immeubles détenus par le marchand de biens. On peut citer les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, les taxes annuelles sur les logements vacants situés dans certaines communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

 

L'imposition des bénéfices du marchand de biens

L'activité des marchands de biens n'est pas soumise à un statut fiscal particulier. Comme tous les commerçants, il est soumis aux impôts dits commerciaux dont la TVA et la contribution économique territoriale (CVAE et CFE).

Il s'applique toutefois aussi bien aux professionnels qu'aux particuliers qui réalisent de manière habituelle des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers.

Lorsque l'activité est exercée par une personne physique en nom propre (entreprise individuelle ou entrepreneur individuel à responsabilité limitée qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés), les bénéfices sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est l'article 35 du code général des impôts (CGI) qui s'applique.

Lorsque l'activité est exercée par une société (dans une SAS de marchand de biens par exemple), les modalités d'imposition des bénéfices dépendent de l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés ou non.

En matière de TVA, le marchand de biens peut être soumis à la TVA sur le prix global ou bénéficier de la TVA sur la marge lorsque les conditions sont remplies.

Enfin, en matière de droits d'enregistrement, le marchand de biens peut souscrire un engagement de revendre pour bénéficier de la taxe de publicité foncière à taux réduit ou un engagement de construire pour bénéficier du droit fixe de publicité foncière. Le taux réduit est fixé à 0,70% (article 1020 du CGI) et le droit fixe, à 125¤ (691 bis du CGI). Dans le cas contraire, le taux est fixé à 4,50%.

Comment devenir marchand de biens sans apport ?

Devenir marchand de biens sans apport est de plus en plus difficile. De très nombreuses banques exigent en effet un minimum d'apport pour accorder un prêt.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...


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