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SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)

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Elguigui
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Ecrit le: 30/12/2015 13:57
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Bonjour à tous ;-)

Je suis sur le point de constituer une petite SAS en famille pour faire de l'immobilier locatif au sens large avec une structure flexible sur le plan des possibilités futures (nue pro/habitation, meublée pro/habitation, tourisme, commercial, etc.) et une imposition à l'IS.

Cependant, j'ai un peu de mal à déterminer pour quel régime de TVA opter.

Ça ne me dérange pas de devoir gérer la TVA si c'est optimal fiscalement mais je ne veux pas le faire pour rien si la franchise peut me simplifier la paperasse (du moins tant que je reste en dessous du plafond de franchise).

Mon hésitation vient du fait que, dans la majorité des cas, je pense ne pas être soumis à la TVA (nue/meublée habitation) sur mes recettes car en dehors du champs de la TVA.

- Qu'en est-il, dans ce cas, des dépenses engagées par la SAS ?

- Sont-elles également d'office toutes en franchise et, donc, non-récupérables ?

- Puis-je facturer des loyers en Hors Taxe (car hors champs) et récupérer tout de même la TVA sur les dépenses engagées pour les travaux ? (Cela m'étonnerait)

- Est-ce que cela dépend de l'usage pour lequel j'engage la dépense ?

En résumé, si je peux récupérer la TVA sur toutes les dépenses engagées dans le champs d'application de la TVA (exemples : formation du dirigeant, logiciel de compta, travaux pour un local commercial, etc.) ou même toutes les dépenses (j'en doute), alors j'opterai pour la TVA. Mais c'est précisément ce dont je ne suis pas certain : la possibilité de mixage des différents régimes de TVA au sein de la même société.

Quelques éclairages sur le sujet me seraient d'une grande aide.

Certain(e)s d'entre vous sauront probablement me guider et je remercie par avance le forum.

Cordialement.

Tony1789
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 31/12/2015 12:47
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Bonjour,

D'abord s'agissant de locations à titre d'habitation (nue ou meublée) la TVA n'est pas applicable sauf exception et uniquement pour la location meublée (on parle alors de prestations d'hébergement à caractère hôtelier ou para-hôtelier).

Pour les autres locations (tourisme, commercial, etc...) la TVA est applicable.

Concernant les dépenses engagées par la SAS, il convient de regarder précisément les options qui vous sont offertes, à savoir :

- création de plusieurs sociétés selon le type de location fournie

- création de secteurs distinct à l'intérieure même de la SAS pour déclarer correctement la TVA.

Pourquoi créer alors une SAS au lieu d'une société immobilière ?

Les réponses adaptées que vous attendez nécessitent l'intervention d'un professionnel du chiffre. Je vous invite donc à faire appel à un expert-comptable qui vous conseillera dans l'établissement et le suivi de votre projet immobilier locatif.

Travaillant actuellement dans un cabinet comptable, je me tiens naturellement à votre disposition si vous le désirez pour en discuter plus longuement.

Cordialement,

Tony1789
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 31/12/2015 12:48
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Bonjour,

D'abord s'agissant de locations à titre d'habitation (nue ou meublée) la TVA n'est pas applicable sauf exception et uniquement pour la location meublée (on parle alors de prestations d'hébergement à caractère hôtelier ou para-hôtelier).

Pour les autres locations (tourisme, commercial, etc...) la TVA est applicable.

Concernant les dépenses engagées par la SAS, il convient de regarder précisément les options qui vous sont offertes, à savoir :

- création de plusieurs sociétés selon le type de location fournie

- création de secteurs distinct à l'intérieure même de la SAS pour déclarer correctement la TVA.

Pourquoi créer alors une SAS au lieu d'une société immobilière ?

Les réponses adaptées que vous attendez nécessitent l'intervention d'un professionnel du chiffre. Je vous invite donc à faire appel à un expert-comptable qui vous conseillera dans l'établissement et le suivi de votre projet immobilier locatif.

Travaillant actuellement dans un cabinet comptable, je me tiens naturellement à votre disposition si vous le désirez pour en discuter plus longuement.

Cordialement,

Elguigui
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 03/01/2016 15:53
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Bonjour.

Merci beaucoup Tony ;-)

Bienvenue à tous en 2016.

Qu'entendez-vous par secteurs distincts au sein de la même structure SVP ? Est-ce ce que j'appelais précédemment les différents usages des dépenses ? Dans ce cas, comment les organiser dans ma compta SVP ?

Choix de la SAS car une SCI est uniquement civile et donc plus restreinte pour l'avenir. Ainsi, je pourrai faire de l'achat revente si une occasion se présente ainsi que du AirBNB si l'envie m'en prend. Je compte me rémunérer en dividendes (s'il y en a), donc pas de SARL (car les charges sociales minimum obligatoires seraient inutiles).

Cordialement.

Thierrymolle
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 03/01/2016 16:49
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Monsieur,

Secteurs distincts d'activité. Votre société est divisée en plusieurs secteurs.

Chaque division regroupe des opérations suivant le régime de TVA qui leur est applicable.

A titre d'exemples, vous aurez

- un secteur regroupant toutes les opérations (ventes soumises) ouvrant droit à déduction (TVA sur achats récupérable),

- un autre secteur rassemblant les transactions pour lesquelles les ventes échappent à la TVA et par conséquent la tva sur les achats affectés à ce secteur d'activité ne pourra être récupérée ;

- et un troisième secteur où la déduction de la tva figurant sur les factures d'achat sera limitée à un pourcentage de la tva totale.

Pour le surplus, je vous laisse prendre contact avec Tony

En espérant vous avoir éclairé.



--------------------

T.MOLLE

Ancien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable


Tony1789
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 03/01/2016 21:43
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Bonsoir ELQUIQUI,

Comme M. MOTTE vous l'a indiqué, votre société sera divisée en plusieurs secteurs selon le type d'opération effectuée :

- Location nue à usage d'habitation (location exonéré de TVA sans possibilité d'option)

- Location nue à usage commercial (location soumise à TVA)

- Location meublée à usage d'habitation (location exonérée de TVA avec option possible sous conditions)

- Location meublée à usage commercial (location soumise à TVA)

- Achat / revente (TVA applicable)

- Tourisme (TVA applicable).

Il faudra donc tenir dans votre comptabilité générale une sectorisation ou comptabilité analytique afin de rattacher les charges/dépenses avec les produits/recettes de l'activité concernée afin de déclarer correctement les bases soumises à la TVA.

Concernant les dépenses propres à la société, la sectorisation ou comptabilité analytique est indispensable puisque comme l'a indiqué M. MOTTE la déduction de la TVA figurant sur les factures d'achat sera limitée à un pourcentage de la TVA selon des critères :

Le coefficient de déduction sera égal au produit des trois coefficients indiqués ci-dessous :

- coefficient d'assujettissement

- coefficient de taxation

- coefficient d'admission

En outre, si votre projet porte essentiellement sur du locatif, une activité exceptionnelle d'achat revente reste autorisée dans une société civile.

Par ailleurs, si vous avez seul ou avec des amis ou de la famille la possibilité de vous lancer dans un tel projet, peut-être serait-il judicieux d'optimiser votre situation fiscale personnelle et professionnelle en privilégiant une imposition à l'IR pour les locations nues (revenus fonciers) et ou location meublée (BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Bien entendu, il ne s'agit ici que d'une hypothèse de ma part en l'absence d'informations concrètes en ma possession afin de vous éclairer au mieux.

S'agissant des dividendes futurs envisagés, je vous invite à faire une réévaluation de votre situation personnelle car si ce projet demandera beaucoup de temps et qu'il s'agira de votre unique activité professionnelle, vos droits à la retraite en seront d'autant pénalisés (malgré l'avenir incertain qui subsiste aujourd'hui sur les pensions de retraite futures).

Restant à votre disposition pour un entretien éventuel et en espérant vous avoir aidé.

Cordialement,

Tony1789

Elguigui
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 04/01/2016 10:49
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Merci à tous pour vos pistes ;-)

Je pense avoir trouvé pas mal d'infos complémentaires ici et ici grâce à vos remarques.

Cela me permet un survol du principe et me confirme donc que c'est jouable.

Cordialement.

Elguigui
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 04/01/2016 11:06
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Encore une petite question qui me vient tout de même.

Coté Ciel, dois-je gérer un dossier par secteur ou la simple compta analytique suffit ?

Sinon, succinctement, quel est le principe pour sectoriser proprement ma compta de manière valable pour un contrôle, SVP ?

Par avance, merci beaucoup.

Cordialement.

Tony1789
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Re: SAS quel régime TVA pour de l'immobilier locatif varié (IS)
Ecrit le: 04/01/2016 15:03
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Bonjour,

Une compta analytique suffit normalement.

Cordialement,

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