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SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

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HapyFree
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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 16/02/2017 19:57
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Bonjour,

Soit j'acquiert un bien par l'intermédiaire d'une société à l'IS (SASU, EIRL, SCI...)

  • Avantage : Amortissement du bien = minoration de l'assiette imposable = moins d'IS
  • Inconvénient : L'achat revente occasione une belle imposition sur le régime des plus values professionnel

En gros, le foncier IR vous permettra certainement d'avoir plus d'enrichissement que l'IS mais va aussi monopoliser plus d'épargne pour y arriver. L'IS permet de décaler l'imposition au moment où j'aurais la trésorerie pour payer l'imposition, l'IR ce'st l'inverse, je paie alors même que je n'ai pas de disponible pour ensuite bénéficier d'un avantage à la sortie.

Soit je fait un montage "juridicofiscal" (Allez un nouveau mot dans le dictionnaire)

En divisant la propriété du bien entre 2 sociétés

Une société commercial (Qui détiendrait l'usufruit pendant une période donnée (Plus de 15ans si possible...)

Une entreprise (Qui détiendrait la nu propriété)

Le démembrement est un bon outil, mais il faut pouvoir le justifier par d'autres critères que la fiscalité sinon c'est abus de droit assuré. par ailleurs, il coûte cher, voir très cher, depuis les modifications des LF 2012/2013. Et oui, il vous faudra payer en une seule fois la valeur de l'US au moment du démembrement dans la catégorie des revenus fonciers. la valeur de l'US étant les loyers actualisés sur 15 (durée que vous souhaitez), ça va piquer !!

Par ailleurs on a du mal à vous suivre, car vous commenciez par des opérations de marchands, je ne voie pas l'intérêt du démembrement dans ce type d'opération, celles-ci étant en général sur une courte durée alors que le démembrement est réalisé sur une longue période ?!

Et petit bémol, j'aimerai exécuter le démembrement en tant que seul "maître à bord", je peut créer 2 EIRL auxquelles je démembreraient la propriété ?

1/ EIRL = à éviter, renseigner vous sur les possibilités de sortie, l'EURL est bien mieux...

2/ Intérêts du démembrement ? Le démembrement à "soi-même", difficile à justifier en dehors des raisons fiscales >> abus de droit assuré.

Au final, j'ai pas réussi à trouver un dispositif pour réduire l'impôt sur le revenue (IR), mis à part le mécanisme des 40% d'abattement...

(Je pensais au Plans d'Epargnes Actions, mais... trop restrictif dans les critères pour être non-imposable... "ne pas détenir plus de 25% des sociétés de titres non côté"... "Plafond retenue à hauteur de 10% de la valeur d'inscription des titres...", et sinon est-il possible de faire côté les titre d'une SASU ?)

Le rapport avec l'activité de marchand de bien ?

Peut être pourriez vous poser à plat ce que vous souhaitez réellement faire car vos pots partent dans tous les sens et surtout le dernier. Il est difficile d'y répondre car on a du mal à comprendre ce que vous souhaitez faire exactement.

Salutations,



--------------------

HapyFree :)

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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 14/03/2017 23:58
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Bonsoir

Novice complet, cette conversation retient mon attention et soulève une question.

En revenant sur l'exemple d'Happyfree (le garagiste) : faut-il déduire la TVA à reverser du résultat économique de l'opération avant de calculer les différents impôts ?

Merci d'avance.

Quentin

HapyFree
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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 15/03/2017 21:19
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Bonjour,

faut-il déduire la TVA à reverser du résultat économique de l'opération avant de calculer les différents impôts ?

Je ne comprend pas la question, mais la TVA n'a pas d'impact sur le résultat.

Cordialement,



--------------------

HapyFree :)

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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 22/03/2018 19:19
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Bonjour,

Je rebondis sur ce vieux POST qui m'intéresse beaucoup et qui peut en intéresser d'autres. La fiscalité a toutefois changé depuis pour l'IS (en mieux, et de mieux en mieux avec le temps): https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23575 (15 et 28%). D'autre part, je vois un oubli de la CFE (Contribution Foncière des Entreprises qui varie entre 220 et 2000€ par an suivant la localisation de la SASU). Et je viens de noter qu'il y a aussi une CMD (Contribution sur Montants Distribués à hauteur de 3%). Pour finir, on ne voit pas les frais de notaire (réduit pour les marchands de bien) qui vont enlever du bénéfice aussi.

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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 03/05/2018 17:59
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Bonjour,

J'ai également le projet de créer une société de marchand de biens. La SASU est-elle effectivement la meilleur solution ?

En ce qui concerne la fiscalité, qui de la TVA sur les travaux. L'objectif étant d'acheter de vielles bâtisses, de les découper en appartements. De découper éventuellement un terrain constructible quand c'est possible.

Comment prendre en compte la fiscalité sur les travaux de division et les travaux de rénovation ? Qui de la TVA sur ces travaux ?

En ce qui concerne les terrains, comment calculer ce qui est le plus avantageux fiscalement pour moi : revendre le terrain viabilisé avec un PC purgé ou revendre directement la maison en VEFA ?

Existe-t-il un tableur Excel, à jour de la fiscalité, qui permette d'établir un bilan précis, avant de signer l'offre d'achat ?

Merci pour votre aide.

Le petit marchand du Pays Basque



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Cordialement,

Le petit marchand du Pays Basque
Oscarsi
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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 05/06/2018 07:48
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Ne pas le faire dans les conditions analogues à celle d'un marchand de bien tout simplement.

C'est à dire ne pas disposer des mêmes informations qu'eux, des mêmes moyens, des mêmes outils, ne pas réaliser trop souvent des bénéfices et faire attention au montant de la plus-value qui ne doit pas être trop élevé.

C'est très casse gueule car la loi ne dit presque rien là dessus et le juge a juste donné quelques indices à travers diverses jurisprudences.

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Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?
Ecrit le: 13/04/2019 15:19
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Bonjour à tous,

Je souhaitais avoir une information supplémentaire concernant cette discussion :

Est il plus intéressant d?acheter en tant que particulier et d?être imposé sur la plus value à 19%

Ou de créer sa société en tant que marche de bien
et de payer 20% sur la marge puis IS (15%min) puis IR (palier à 30%) ?

Malgré les frais de notaire réduits je ne vois pas l?interet Financier (hors sécurisation de son pratrimoine personnel )
Merci de votre éclaircissement .
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