Bonjour,
J'ai dans l'idée de créer une SASU pour une activité de marchand de biens (achat / revente immobilière).
J'aimerais faire le point sur les différentes taxes, impôts et cotisations qu'il me faudrait imputer au bénéfice. Mon but étant de connaître le montant du revenu réellement perçue en bout de chaîne (la somme qui arrive sur mon compte personnel) une fois l'ensemble de ces coûts retranchés.
Pour simplifier la démarche le plus simple est de partir d'un cas concret. Ainsi vous pourrez m'indiquer ce qu'il manque ou ce qu'il y a en trop dans mes calculs.
La configuration est la suivante : activité de marchand bien via une SASU imposé à l'impôt sur les sociétés.
Opération :
- Coût d'acquisition du bien et remise en état (tous frais compris : agence, notaire, travaux...) : 143 805€
- Revente du bien : 184 000€
- Marge brut : 184 000 - 143 805 = 40 195€
- TVA sur la marge brut : 40 195 x 20% = 8039€
- Bénéfice net sur l'opération : 40 195 - 8039 = 32 156€
Pour faire simple faisons comme si la SASU n'avait réalisé qu'une seule opération cette année.
- Bénéfice net imposable à l'IS : 32 156€
- IS à la 1er tranche = 32 156 x 15% = 4823 €
- Bénéfice à distribuer : 32 156 - 4823 = 27 333 €
Nous versons l'ensemble sous forme de dividende :
- Cotisation social à 15,5% : 27 333 x 15,5% = 4236 €
- Revenu avant Impôt sur le revenu : 27 333 - 4236 = 23097 €
- Impôt sur le revenu à 30% : 23097 x 30% = 6929€
- Revenu final net d'impôt : 16 167 €
Nous sommes donc partis d'un bénéfice opérationnel de 32 156 € pour arriver à toucher réellement 16 167€.
Merci d'avance.
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Bonsoir,
Etant donné qu'il est tard je poserais juste quelques petites interrogations pour mieux comprendre et quelques remarque :
1/ Pourquoi soumettre l'opération à ,TVA sur marge ? (Vente à un professionnel et tva déductible à l'achat ou beaucoup de travaux).
2/ Pourquoi ne pas appliquer l'abattement de 40 % sur les dividendes
3/ As-tu intégrer la CSG déductible dans ton calcul pour n+1
je complèterais plus tard.
Bonne nuit.
Bonjour Vincet,
Merci pour ton aide. Cela m'a permis d'aller chercher plus profondément sur les points que tu as soulevé.
Avec ces 3 nouveaux points on obtient donc le nouveau calcul suivant :
Impôt sur les sociétés :
Bénéfice net d'IS à distribuer : 40 195 - (5718 + 691) = 33 786 €
La SASU redistribue l'ensemble du bénéfice en dividendes
Assiette d'imposition pour l'Impôt sur le Revenu :
Assiette pour l'IR : 28 550 - ( 1456 + 11 420 ) = 15 674 €
Revenu final net d'impôt : 28 550 - 4702 = 23 848 €
Merci d'avance.
Bonjour
Je suis dans la même situation et je me posais aussi la question de l'optimisation après avoir fait le même calcul du revenu net après impôt...
Si l'objectif est d'encaisser le gain de l'opération, est-ce qu'opter pour une SARL soumise à l'IR permettrait d'optimiser l'imposition ? Même si on perd l'abattement de 40% dans le cas d'un IR à 30% cela revient à imposer le total à 12% et on resterait donc en dessous du taux réduit de l'IS... non ?
Merci pour votre aide.
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Bonjour,
J'ai pas tout lu, mais ATTENTION LES GARS : nous sommes en présence d'une TVA sur la marge dans le cadre d'un marchand de biens immobiliers.
2 choses :
1/ Le régime de la TVA sur la marge est de droit à partir du moment où les frais d'acquisition et le bien en lui même n'a pas ouvert droit à déduction. Bien-sur possibilité d'opter à al TVA sur le prix total dans certain cas (cf. post https://www.compta-online.com/sci-de-gestion-et-option-tva-sur-la-vente-un-immeuble-ancien-t54538) et notamment entre assujettis.
2/ La TVA sur la marge se calcul à partir du Prix de vente - le prix d'achat comportant toutes les dépenses qui ont été supportées par l'acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation).
Les autres charges et travaux sont soumis au droit commun et la TVA est récupérable normalement.
Pour aller plus loin : BOI-TVA-IMM-10-20-10-20140915
Prenez l'exemple du garagiste qui reprend à un particulier un VO 1.000 € (TTC, pas de TVA car les frais n'ont pas ouverts droits à TVA) et le remet en état pour 1.500 € HT, puis le revendre à un particulier ou un marchand bien avec application de la TVA sur la marge pour 5.000 € TTC.
La TVA sur la marge : 5.000 - 1.000 € => 4.000 € TTC, soit une marge HT de 3.333 € HT et 667 € de TVA à reverser
La TVA sur les 1.500 € HT (soit 300 €) est déduite et récupérable selon le droit commun
Dans , votre calcul du 1er post, il convient de revoir le calcul de la TVA en dissociant le prix d'acquisition et frais afférents, et les travaux de remise en état du bien :
Pour mémoire :
- Coût d'acquisition du bien et remise en état (tous frais compris : agence, notaire, travaux...) : 143 805€
- Revente du bien : 184 000€
- Marge brut : 184 000 - 143 805 = 40 195€
- TVA sur la marge brut : 40 195 x 20% = 8039€
Salutations,
Bonjour HapyFree et merci pour votre réponse sur la TVA.
Il y a une chose que je ne comprends pas dans vos calcul. Comment arrivez-vous à trouver 3333€ HT ? Car 20% de 4000€ font 3200€ et non pas 3333€...
Merci
Bonjour, je suis en pleine réflexion également sur le statut à acquérir, cependant, je me pose une question par rapport à votre simulation. N'y a t il pas de taxes sur la plus value?
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Bonjour,
(désolé pour le retard dans mes réponses, mais j'était absent ces derniers temps)
Il y a une chose que je ne comprends pas dans vos calcul. Comment arrivez-vous à trouver 3333€ HT ? Car 20% de 4000€ font 3200€ et non pas 3333€...
En fait c'ets 4.000 € TTC don cil faut détaxer 4.000 / 1,2 = 3.333 HT => vérif 3.333 x 20% = 667 € => 667 € + 3.333 € = 4.000 € TTC.
On est dans de l'achat/revente, on ne parle pas de plus value mais de marge. La marge elle, est taxée suivant le régime fiscal de l'exploitation : BIC/IR ou IS par exemple.
Espérant avoir répondu à vos interrogations,
Cordialement,
Bonjour,
Je m'interroge également sur l'optimisation fiscal (Sur la location et la vente)
Arrêtez moi si je me trompe mais grossièrement aujourd'hui (Février 2017)
Donc au final ça nous donnent une réflexion en 2 temps:
1/ Durant la période de démembrement
2/ A la fin du démembrement (L'usufruit retourne au nu propriétaire sans fiscalité...)
Qu'en pensez vous ?
Et petit bémol, j'aimerai exécuter le démembrement en tant que seul "maître à bord", je peut créer 2 EIRL auxquelles je démembreraient la propriété ?
Au final, j'ai pas réussi à trouver un dispositif pour réduire l'impôt sur le revenue (IR), mis à part le mécanisme des 40% d'abattement...
(Je pensais au Plans d'Epargnes Actions, mais... trop restrictif dans les critères pour être non-imposable... "ne pas détenir plus de 25% des sociétés de titres non côté"... "Plafond retenue à hauteur de 10% de la valeur d'inscription des titres...", et sinon est-il possible de faire côté les titre d'une SASU ?)
Cordialement,
Un étudiant ambitieux
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