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SCI à l'IR : régime fiscal

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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SCI à l'impôt sur le revenu

Dans les SCI relevant de l'impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas taxés en son nom, mais au nom personnel des associés (SCI translucides).

Ainsi, chacun des associés est personnellement imposable à raison d'une fraction des bénéfices de la société, cette fraction étant proportionnelle à ses droits dans la société.

Cette transparence est l'un des avantages de la SCI.

Lorsque l'associé est une personne physique, une entreprise individuelle ou une SCI de personnes, la quote-part des résultats de la SCI lui revenant est assujettie à l'impôt sur le revenu, alors que cette quote-part sera soumise à l'IS si l'associé est une société relevant de cet impôt sur les sociétés.

 

SCI à l'IR : règles de détermination des résultats annuels

Les sociétés civiles immobilières, ou SCI, soumises à l'IR ont le plus souvent une activité de nature patrimoniale (patrimoine immobilier). C'est l'acquisition et la location d'immeubles ou de logements. Elles sont alors imposables à l'impôt sur le revenu, ou IR, et ne sont pas assujetties à la TVA, sauf option.

Les résultats de la SCI sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers sauf si les associés sont une société soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS) par exemple.

L'article 238 bis K du CGI précise en effet que les résultats des SCI sont calculées selon les règles applicables aux associés.

Ainsi, si les parts d'une SCI sont détenues par des associés personnes morales relevant de l'IS, le résultat de la SCI sera déterminé en application des règles qui régissent l'IS.

De même, si les parts d'une SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise individuelle relevant de l'IR et placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel, le résultat de la SCI sera déterminé en application, selon le cas, des règles qui régissent les BIC ou les BA.

Les associés de la SCI à l'IR (à ne pas confondre avec la SCI à l'IS) sont imposés sur une quote-part de revenus qui leur revient. La SCI détermine alors autant de résultats que de type d'associé.

Deux différences bien connues entre les revenus fonciers et les BIC/IS et BA sont par exemple la possibilité de déduire les amortissements et la comptabilisation des créances et dettes.

Remarque

Il existe des dispositifs limitant la déduction des amortissements pratiqués par les SCI translucides sur les biens qu'elles donnent en location (article 39 C, II-1 du CGI).

 

Imposition des résultats d'une SCI à l'IR : une répartition entre les associés

En principe, la répartition du résultat imposable de la SCI entre les associés s'effectue au prorata de leur participation au capital de la SCI. Une convention conclue avant la clôture de l'exercice peut leur accorder des droits différents.

Les associés sont imposés à hauteur de leur quote-part dans la SCI à l'IR, même si les bénéfices de l'exercice sont mis en réserve.

En cas de cession des parts sociales, le résultat réalisé par la SCI est imposable entre les mains des seuls associés présents à la clôture de l'exercice.

Les particularités du régime micro foncier (jusqu'à 15 000¤ de revenus) ne seront pas abordées.

Régime fiscal de la SCI et règles d'imposition des résultats entre les mains des associés

La quote-part dans les résultats de la SCI d'un associé personne physique, d'une entreprise BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou d'un contribuable relevant des BNC est comprise dans le revenu global du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.

Elle peut faire l'objet d'une compensation avec les autres revenus et déficits fonciers avant d'être soumise au barème progressif de l'IR.

L'éventuel déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700¤ par an (hors intérêts d'emprunt). Le solde peut être imputé sur les revenus fonciers du contribuable des dix années suivantes.

La quote-part de résultat des personnes morales passibles de l'IS est soumise à l'impôt sur les sociétés. L'éventuel déficit s'impute sans restriction sauf en ce qui concerne les amortissements.

Lorsque l'associé est une entreprise (BIC/BA) qui relève d'un régime réel d'imposition, la quote-part des bénéfices réalisés par la SCI est comprise dans le résultat de l'exploitant.

Le déficit de la SCI n'est pas imputable sur les résultats de l'exploitation individuelle (BIC) :

  • les associés exploitants individuels exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale (BIC) ne sont pas autorisés à imputer les éventuels résultats déficitaires de la SCI sur les bénéfices provenant de l'exploitation individuelle ;
  • s'agissant des exploitants agricoles, la quote-part des déficits d'une SCI concourt au résultat de l'exploitation individuelle à déclarer dans la catégorie des bénéfices agricoles.

Ces déficits des associés exploitants individuels ne sont imputables que sur les BIC non professionnels imposables au nom du contribuable, au cours de la même année et des six années suivantes (les résultats de la SCI, imposables au nom de l'associé entreprise individuelle sont considérés comme provenant d'activités non professionnelles).

 

Imposition des plus-values immobilières réalisées par les SCI

Les plus-values réalisées par les SCI exerçant une activité non professionnelle, à l'occasion de la vente des biens immobiliers dont elles sont propriétaires, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers pour la quote-part de ces plus-values revenant aux associés personnes physiques.

Dans ce contexte spécifique, l'article 150 VF du CGI prévoit que c'est la SCI elle-même qui verse l'impôt, et non les associés.

S'agissant des associés entreprises individuelles, ou sociétés relevant de l'IS, les plus-values immobilières sont imposées dans les mêmes conditions que les autres revenus (i.e. inclusion de la plus-value dans leurs résultats annuels).

Comment récupérer la TVA avec une SCI ?

La récupération de la TVA dans une SCI dépend de l'activité de la SCI et de l'existence ou non d'une option pour l'assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée.

L'option permet de soumettre les loyers perçus à TVA et de récupérer la TVA sur les achats.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
Suivez moi sur Linkedin et sur Twitter.


Le 26/04/2017 17:35, Kibootz a écrit :
  

Je me permets une question assez technique concernant les SCI et leurs associés. En effet beaucoup de difficultés a trouver réponse à ma question.

Je travaille dans un cabinet d'expertise comptable et j'ai un cas un peu particulier. Une SCI détenue à 10% par une personne physique et les 90% restant par une holding soumise à l'IS.

Cette SCI sous-loue un bien financé en crédit-bail. A ce titre j'ai bien compris que la côte part de résultat revenant à l'associé personne physique relève de la catégorie BNC.

Dois je faire une 2035 pour l'ensemble de la SCI ? Sachant que la 2035 contrairement à la 2072 ne permets pas de retraiter la quote part de résultat de la holding relevant de l'IS.

Merci par avance pour vos réponses,

Cordialement,

Jérémy G.


Le 26/04/2017 19:19, Cattier-clotilde a écrit :
  

Bonjour,

Dans votre situation, le résultat imposable de la SCI doit faire l'objet d'une double détermination :

- une détermination selon les règles IS, pour la quote-part de résultats revenant à la société IS,

- une détermination selon les règles des BNC, pour la quote-part des résultats revenant à l'associé personne physique.

Sur le plan déclaratif, la société ne doit déposer qu'une seule déclaration, qui est fonction de l'activité de la société (et non de la situation des associés) :

- si la société exerce une activité professionnelle, elle doit déposer la déclaration que déposerait un exploitant individuel exerçant la même activité : déclaration 2031 si elle exercice une activité industrielle, commerciale ou artisanale, déclaration 2035, si la société exerce une activité non commerciale, etc.

- si la société n'exerce aucune activité professionnelle (cas des SCI, en général), elle doit déposer une déclaration n°2072.

Sans connaître les détails de l'activité de votre SCI, il semble, à première vue, qu'elle n'exerce pas d'activité professionnelle. Elle doit donc déposer une déclaration n°2072.

Les associés, en fonction de leur situation propre, devront :

- pour la holding IS : prendre en compte sa quote-part dans les résultats de la SCI dans sa liasse fiscale

- pour l'associé personne physique, souscrire une déclaration 2035, au titre de sa quote-part dans les résultats de la SCI.

Cordialement


Le 26/04/2017 19:45, Kibootz a écrit :
  

Bonjour,

Merci pour cette réponse rapide très appréciable.

En effet cette SCI n'exerce pas d'activité professionnelle. Elle n'a qu'un but patrimoniale.

Une surprise pour ma part quant à votre réponse. Nous devons donc déposer une 2072 alors même qu'aucun associé ne relève des revenus fonciers ? Il apparaitra donc un résultat à "néant" pour la partie revenus fonciers de la 2072. En contrepartie du quel nous retraiterons sur cette 2072 la partie BIC/IS revenant à la holding. Ainsi qu'une 2035 en complément faite au nom de l'associé personne physique.

Pour compléter ma question, je précise en plus que cette SCI sous-loue un local financé en crédit-bail, mais loue également un local de manière "classique", c'est à dire relevant de la 2072 et des revenus fonciers.

Merci encore,

Très cordialement,

Jeremy G.


Le 26/04/2017 19:55, Kibootz a écrit :
  

Pour compléter ma précédente réponse...

Il s'avère en effet qu'après vérification du formulaire 2072, que rien ne soit prévu pour la détermination du résultat selon les règles BNC dont relève l'associé personne physique. Seules apparaissent les colonnes BIC/IS ou BA.

Je suis navré mais je ne vois pas trop concrètement ce que je vais devoir indiquer dans la 2072 pour l'associé personne physique.

Merci par avance pour votre aide précieuse.

Très cordialement,

Jérémy G.


Le 02/05/2017 23:42, HapyFree a écrit :
  

Bonjour,

J'ai suivi le lien : https://www.compta-online.com/sci-et-sous-location-bnc-avec-holding-relevant-de-is-t59727 de Sandra :) !

je pense la même chose que Clotilde, à défaut je déposerai une déclaration 2035 avec une annexe mais cela me semble pas adapté et c'est plus simple et plus adapté de prendre la 2072. C'est que nous pratiquons en tout état de cause.

J'utiliserai la colonne BIC/BA sauf que j'y indiquerait un résultat selon la méthode des BNC (recettes/dépenses) qui serait ensuite reprise par l'associé dans sa 2035 et selon la méthode BIC pour l'associé IS, comme l'indique Clotilde.

Ce n'est pas dérangeant d'avoir la partie RF vierge, cela peut arriver si vous avez, par exemple, une SCI détenue par des associés BIC (sauf immeuble de placement > RF pour l'associé BIC suivants règles de l'accessoire) et/ou IS.

Cordialement,


Le 10/03/2018 14:51, Floje a écrit :
  

Bonjour,

Nous avons monté une SCI (à l'IR) avec mon conjoint en 2012 pour acquisition d'un bien précis puis suite à ennuis de santé et déménagement, coup arrêt de notre projet d'achat immo et transfert du siège social de la SCI chez la mère de mon conjoint puisque nous habitions là à ce moment Depuis nous avons déménagé. Nous avons fait nos déclarations d'impôt tous les ans mais pas de changement du siège social et pas d'AG.

Nous sommes que tous les deux dans la SCI et je suis la gérante. Il n'y a pas de compte bancaire et pas de comptabilité car c'est une coquille vide.

Mes questions, sachant que nous voulons dissoudre cette SCI :
- par quoi devons nous commencer (adresse ? Régularisation pour fin mars ? Clôture ?)
- quels sont les documents à fournir dans les différentes situations ? Et pouvons nous le faire seuls ?
Merci d'avance de vos réponses,
Bien cordialement,
Floje

Le 15/07/2020 02:54, Duttyend a écrit :
  

Un grand merci pour cet excellent article !



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