Dans les SCI relevant de l'impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas taxés en son nom, mais au nom personnel des associés (SCI translucides).
Ainsi, chacun des associés est personnellement imposable à raison d'une fraction des bénéfices de la société (suite à l'affectation du résultat de la SCI à l'IR ou distribution du résultat), cette fraction étant proportionnelle à ses droits dans la société. C'est le régime fiscal par principe de la SCI.
Cette transparence est l'un des avantages de la SCI à l'IR par rapport à la SCI à l'IS.
La SCI à l'IR bénéficie du régime fiscal des sociétés de personnes, à savoir que le résultat est calculé au niveau de la société mais l'imposition intervient sur la tête des associés.
Lorsque l'associé est une personne physique, une entreprise individuelle ou une SCI de personnes, la quote-part des résultats de la SCI lui revenant est soumise à l'IR, alors que cette quote-part sera soumise à l'IS si l'associé est une société relevant de l'impôt sur les sociétés.
Dans un arrêt en date du 12 mars 2025, n°474824, le Conseil d'État apporte une précision importante sur les règles applicables aux sociétés de personnes détenues par des associés soumis à l'impôt sur les sociétés. Dans une décision récente, il reconnaît que ces associés peuvent, sous conditions, déduire une provision pour créance douteuse au titre d'avances accordées à des sociétés de personnes dont ils détiennent des parts.
En l'espèce, l'administration avait remis en cause la déduction de provisions constatées par une SCI à l'IS sur des avances consenties à deux SCI relevant de l'IR. Les premiers juges avaient considéré que le risque de non-recouvrement était indissociable de la quote-part des pertes que l'associé devait déjà enregistrer, en tant qu'associé des SCI bénéficiaires des avances.
Le Conseil d'État casse cette analyse en rappelant que si l'associé est à l'IS, sa quote-part de résultat des sociétés de personnes est intégrée à son résultat fiscal, selon les règles de l'IS, mais cela n'interdit pas pour autant de constater une provision distincte, à condition que les critères généraux de déductibilité soient réunis.
Autrement dit, une SCI soumise à l'IS peut provisionner une créance douteuse sur une SCI à l'IR dont elle est associée, dès lors qu'un risque de non-recouvrement est avéré, indépendamment des pertes déjà comptabilisées via sa quote-part de résultat.
En plus de l'IR, des prélèvements sociaux sont supportés par les associés personnes physiques.
SCI à l'IR : règles de détermination des résultats annuels
Les SCI soumises à l'IR ont le plus souvent une activité de nature patrimoniale (patrimoine immobilier). C'est l'acquisition et la location d'immeubles ou de logements. Elles ne sont pas assujetties à la TVA, sauf option, puisqu'elles bénéficient le plus souvent d'exonérations.
Les résultats de la SCI sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers sauf si les associés sont une société soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS par exemple).
L'article 238 bis K du CGI précise en effet que les résultats des SCI sont calculés selon les règles applicables aux associés.
Ainsi, si les parts d'une SCI sont détenues par des associés personnes morales relevant de l'IS, le résultat de la SCI sera déterminé en application des règles qui régissent l'IS (BIC IS).
De même, si les parts d'une SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, relevant de l'IR et placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel, le résultat de la SCI sera déterminé en application, selon le cas, des règles qui régissent les BIC ou les BA.
Néanmoins, lorsqu'un exploitant individuel inscrit à l'actif de son bilan les parts d'une SCI, c'est souvent le régime foncier, en vertu des dispositions de l'article 155 II du CGI.
En effet, la plupart du temps, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme professionnels, donc ces revenus n'intègrent pas le résultat professionnel, en raison de la l'abandon de la théorie du bilan. Dans ce cas, les revenus sont soumis au régime des revenus fonciers, sauf dans le cas où les recettes de l'activité locative (donc non professionnel) n'excèdent pas 5% du montant total des recettes (très peu applicable dans le cadre de la SCI).
Les associés de la SCI à l'IR (à ne pas confondre avec la SCI à l'IS) sont imposés sur une quote-part de revenus qui leur revient. La SCI détermine alors autant de résultats que de type d'associé.
Deux différences bien connues entre les revenus fonciers et les BIC/IS et BA sont par exemple la possibilité de déduire les amortissements et la comptabilisation des créances et dettes.
Par ailleurs, les SCI à l'IR n'ont pas d'obligation de tenir une comptabilité, ni de déposer leurs comptes au greffe, contrairement aux SCI à l'IS.
Remarque
Il existe des dispositifs limitant la déduction des amortissements pratiqués par les SCI translucides sur les biens qu'elles donnent en location (article 39 C, II-1 du CGI).
Cet article ne traite pas de la comptabilisation de l'affectation des résultats de la SCI à l'IR, pour plus de précisions sur la comptabilité des SCI.
Imposition des résultats d'une SCI à l'IR : une répartition entre les associés
En principe, la répartition du résultat imposable de la SCI entre les associés s'effectue au prorata de leur participation au capital de la SCI. Une convention conclue avant la clôture de l'exercice peut leur accorder des droits différents.
La rémunération du gérant est ainsi considérée comme une modalité de répartition du résultat.
Les associés sont imposés à hauteur de leur quote-part dans la SCI à l'IR, même si les bénéfices de l'exercice sont mis en réserve.
En cas de cession des parts sociales, la distribution du résultat de la SCI à l'IR est imposable entre les mains des seuls associés présents à la clôture de l'exercice.
Régime fiscal de la SCI et règles d'imposition des résultats entre les mains des associés
La quote-part dans les résultats de la SCI d'un associé personne physique, d'une entreprise BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou d'un contribuable relevant des BNC est comprise dans le revenu global du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.
Lorsque les associés sont des personnes physiques, ils ont le choix entre le régime réel et la déduction de leurs frais réels ou le régime micro-foncier avec l'abattement forfaitaire de 30%.
Pour plus de précision sur les particularités du régime micro foncier (jusqu'à 15 000¤ de revenus), lire l'article : Régime micro-foncier 2025 : principe et fonctionnement.
La quote-part de résultat peut faire l'objet d'une compensation avec les autres revenus et déficits fonciers avant d'être soumise au barème progressif de l'IR.
L'éventuel déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable (impôt sur le revenu), dans la limite de 10 700¤ par an (hors intérêts d'emprunt). Le solde peut être imputé sur les revenus fonciers du contribuable des 10 années suivantes (ne s'applique pas au régime micro-foncier).
La limite de déduction sur le revenu global peut aller jusqu'à 21 400¤ pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. Les dépenses doivent faire l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
La quote-part de résultat des personnes morales passibles de l'IS est soumise à l'impôt sur les sociétés. L'éventuel déficit s'impute sans restriction sauf en ce qui concerne les amortissements.
Lorsque l'associé est une entreprise (BIC/BA) qui relève d'un régime réel d'imposition des revenus, la quote-part des bénéfices réalisés par la SCI est comprise dans le résultat de l'exploitant.
Le déficit de la SCI n'est pas imputable sur les résultats de l'exploitation individuelle (BIC) :
- les associés exploitants individuels exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale (BIC) ne sont pas autorisés à imputer les éventuels résultats déficitaires de la SCI sur les bénéfices provenant de l'exploitation individuelle ;
- s'agissant des exploitants agricoles, la quote-part des déficits d'une SCI concourt au résultat de l'exploitation individuelle à déclarer dans la catégorie des bénéfices agricoles.
Ces déficits des associés exploitants individuels ne sont imputables que sur les BIC non professionnels imposables au nom du contribuable, au cours de la même année et des 6 années suivantes (les résultats de la SCI, imposables au nom de l'associé entreprise individuelle sont considérés comme provenant d'activités non professionnelles).
Imposition des plus-values immobilières réalisées par les SCI
Les plus-values réalisées par les SCI exerçant une activité non professionnelle, à l'occasion de la vente des biens immobiliers dont elles sont propriétaires (plus-values de cession), sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers pour la quote-part de ces plus-values revenant aux associés personnes physiques. A cet égard, les abattements pour durée de détention sont applicables pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers. Ces abattements s'appliquent à compter de la 6e année de détention, impliquant une exonération d'IR au bout de 22 ans de détention et une exonération totale (sous-entendu de prélèvements sociaux) au bout de 30 ans. Pour les plus-values immobilières nette de plus de 50 000¤, une taxe supplémentaire est dûe.
Les abattements de durée de détention énoncés ci-dessus sont différents des abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières professionnelles.
Dans ce contexte spécifique, l'article 150 VF du CGI prévoit que c'est la SCI elle-même qui verse l'impôt, et non les associés.
S'agissant des associés, entreprises individuelles ou sociétés relevant de l'IS, les plus-values immobilières sont imposées dans les mêmes conditions que les autres revenus (c'est-à-dire inclusion de la plus-value dans leurs résultats annuels).