Selon l'activité de la SCI ou les options formulées, une SCI peut être à l'IR (on parle alors souvent de « société immobilière translucide ») ou à l'IS.
Aucun choix concernant le régime fiscal applicable n'est possible lorsque la SCI exerce une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI (par exemple : activité de location en meublé). En effet, dans cette situation, la SCI est obligatoirement assujettie à l'IS.
Lorsqu'un choix est possible (option pour l'IS), celui-ci s'avère bien souvent cornélien et suppose de réaliser une analyse approfondie de la situation fiscale des acteurs impliqués et des objectifs du projet. Ainsi, l'analyse sera différente selon s'il y a volonté de conserver un bien sur le long terme ou de céder à brève échéance.
En général, on considère que la SCI à l'IS est fiscalement plus intéressante que la SCI à l'IR pendant la durée de détention de l'immeuble et de perception des revenus. On considère généralement au contraire qu'elle est plus pénalisante au moment de la cession du bien. C'est notamment le cas lorsque le contribuable est imposé dans des tranches d'imposition élevées.
Toutefois, cette appréciation générale ne peut pas se substituer à une analyse au cas par cas, en tenant compte de la situation fiscale du contribuable et de son projet économique.
Comparatif de la fiscalité applicable aux SCI
Le tableau ci-dessous présente les principaux critères permettant d'effectuer un choix entre les deux régimes.
Quelle est la fiscalité d'une SCI ?
Une SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Elle peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés. C'est un choix délicat car les conséquences, notamment en termes de plus-values, sont importantes.
SCI translucides | SCI à l'IS | |
Principaux avantages |
|
L'acheteur préfère souvent acquérir directement l'immeuble que la société portant l'immeuble (pas de transfert des risques et fiscalité souvent plus avantageuse). |
Principaux inconvénients |
|
La plus-value taxable est déterminée en retranchant du prix de cession la valeur nette comptable de l'immeuble (la valeur nette comptable correspondant à la valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués).
|
Quelles différences entre SCI transparente et SCI translucide ?
Les sociétés civiles immobilières à l'impôt sur le revenu sont des sociétés « translucides » car elles déterminent l'assiette de l'impôt, mais ne l'acquittent pas. A l'IS, comme toutes les sociétés IS, elles sont dites SCI « opaques » : elle déterminent l'assiette et acquittent l'impôt. Elles ne sont jamais considérées comme transparentes.
Régime micro-foncier et SCI
Le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifié des revenus fonciers. Il consiste à appliquer un abattement de 30% au revenus perçus, dans la mesure où ces revenus ne dépassent pas 15 000¤ (on parle en effet ici de « revenus fonciers » et non de « chiffre d'affaires »).
Il n'est applicable aux associés de SCI qu'à la condition de posséder d'autres biens locatifs en nom propre (et donc pas au travers d'une SCI) déclarés au régime du micro-foncier. Un contribuable qui ne percevrait que des revenus fonciers via une SCI ne pourrait donc pas bénéficier du régime micro-foncier.
