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SCI translucides ou SCI à l'IS : les critères de choix

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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SCI à l'IS ou à l'IR : quels sont les critères de choix ?

Selon l'activité de la SCI ou les options formulées, une SCI peut être à l'IR (SCI translucides) ou à l'IS.

Aucun choix concernant le régime fiscal applicable n'est possible lorsque la SCI exerce une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI (par exemple : activité de location en meublé). En effet, dans cette situation, la SCI est obligatoirement assujettie à l'IS.

Lorsqu'un choix est possible (option pour l'IS), celui-ci s'avère bien souvent cornélien et suppose de réaliser une analyse approfondie de la situation fiscale des acteurs impliqués et des objectifs du projet (par exemple : volonté de conserver un bien sur le long terme ou cession à brève échéance dans le but de réaliser une plus-value).

Le tableau ci-dessous présente les principaux critères permettant d'effectuer un choix entre les deux régimes.

 SCI translucides

 SCI à l'IS

Principaux avantages

- Imputation des déficits fonciers sur le revenu global du contribuable dans la limite annuelle de 10 700¤. Le solde du déficit est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

- Cession des titres ou de l'immeuble : le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique. Autrement dit, le montant de la plus-value immobilière est réduit d'un abattement pour durée de détention (exonération totale à l'issue d'une période de détention de 22 ans, en matière d'impôt sur le revenu, et de 30 ans, en matière de prélèvements sociaux).

 

- Les déficits de la SCI sont imputables sur les résultats futurs de la SCI, sans limitation de durée.

- Possibilité d'amortir la fraction du prix d'acquisition correspondant à la valeur des constructions (en général, la valeur des constructions représente environ 80% du prix d'acquisition).

Frais d'acquisition de l'immeuble (droit d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions des intermédiaires) sont, au choix, soit incorporés au prix de revient de l'immeuble et amortis dans les mêmes conditions, soit déduits immédiatement en charges

- Cession des titres de la SCI : le montant de la plus-value est diminué d'un abattement pour durée de détention (50% si les titres sont détenus depuis au moins deux ans et moins de huit ans, 65% au delà).

L'acheteur préfère souvent acquérir directement l'immeuble que la société portant l'immeuble (pas de transfert des risques et fiscalité souvent plus avantageuse).

Principaux Inconvénients

Pas d'amortissement possible de la valeur des constructions

Pas de déduction possible des frais d'acquisition du bien immobilier (droit d'enregistrement, honoraires du notaire, commission des intermédiaires)

- Charge représentée par l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers réalisés par la SCI, pour les associés personnes physiques, alors que la SCI ne dispose pas d'une trésorerie lui permettant de distribuer des dividendes visant à compenser cette charge (la trésorerie de la SCI est utilisée pour rembourser le prêt d'acquisition du bien immobilier) => impact sur la trésorerie des associés

Cessionde l'immeuble par la SCI : la plus-value est taxée à l'IS au taux normal (15% dans la limite de 38 120¤, sous réserve du respect de certaines conditions, et 33,1/3% au delà).

La plus-value taxable est déterminée en retranchant du prix de cession la valeur nette comptable de l'immeuble (la valeur nette comptable correspondant à la valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués).

Pas d'imputation des déficits constatés par la SCI sur le revenu global des associés personnes physiques

 

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

SCI translucides ou SCI à l'IS : les critères de choix

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