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SCI et viager

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Ecrit le: 11/08/2005 22:27
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Une société civile immobilière peut-elle être créée pour contracter un viager? Dans ce cas comment peut-on financer le projet ? (paiement du bouquet et paiement des mensualités).
Boris
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 12/08/2005 11:25
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Je pense qu'une SCI peut sans problème être constituée pour porter un viager dès lors que l'administration du bien immobilier ainsi acquis rentre bien dans son objet social.

En ce qui concerne le financement, 2 possibilités :
- soit les associés dotent suffisamment en capital la SCI à sa création, auquel cas le financement du projet (bouquet + rente viagère) sera financé par la société sur ses fonds propres ;
- soit les associés décident de doter le capital a minima ou pour un montant ne permettant pas de faire face aux échéances futures, auquel cas notre SCI devra avoir recours à l'emprunt (auprès des associés ou auprès d'un établissement de crédit) pour honorer le versement du bouquet et de la rente.

Quant au choix entre l'un ou l'autre de ces 2 modes de financement, il mériterait une étude d'opportunité un peu plus approfondie.
Guille64
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 12/08/2005 13:42
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Pour poursuivre le post de Boris, il reste aussi possible aux associés de doter la SCI à Minima (sorte de coquille vide), puis la SCI facture chaque mois aux associés des redevances permettant à la SCI de faire elle-même face au versement de ses rentes viagères.

à bientôt


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Guille64 "C'est au pied du mur, qu'on voit le mieux le mur." Anonyme AUDENCIA - ESC Nantes 2001 3 UVs DECF par équivalence DECF en cours
Boris
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 12/08/2005 13:59
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Message édité par Boris le 12/08/2005 14:45
Effectivement, c'est une solution à laquelle je n'avais pas songé.

Pour compléter encore ce sujet, je crois qu'il faut aussi faire une étude sérieuse des conséquences fiscales de tel ou tel montage :

- Par exemple, la SCI a-t-elle intérêt à opter pour l'IS (si elle prend cette option et si on retient l'idée de facturations de redevances à ses associés par la SCI, on se retrouve avec des dépenses non déductibles chez les associés personnes physiques et des produits imposables dans la sociétés qui ne donnent plus droit à l'avoir fiscal - même si un abattement est prévu à la place).

- Autre chose qui me vient à l'esprit à propos du mode de financement de l'acquisition de l'immeuble (sur fonds propres ou par l'emprunt) : il me semble qu'il n'est pas neutre du point de vue de la taxation d'une éventuelle plus-value si l'immeuble venait à être cédé par la suite...

Bien entendu, tout cela mérite d'être creusé mais voilà des problématiques bien intéressantes qui montrent l'articulation qui existe entre les différents domaines de la gestion !
Re: SCI et viager
Ecrit le: 12/08/2005 21:17
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Merci pour vos réponses et vos interrogations.Si vous pouvez creuser les incidences fiscales, je pense que les résultats interesseraient beaucoup d'entre nous.
Guille64
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 13/08/2005 19:29
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Pour ce qui est du régime fiscal de la SCI :

Qu'il s'agisse de Revenus fonciers ou d'IS, la SCI devrait selon quelque montage que ce soit se trouver déficitaire ou à un résultat proche de zéro :
--> Si les associés de la SCI deviennent occupants des locaux acquis en viager alors ils verseront des loyers à la SCI qui d'une façon ou d'une autre peuvent être modulés afin de compenser a minima les charges d'amortissements (+ intérêts d'emprunts) en vue d'obtenir un résultat nul
OU
--> Si les associés de la SCI ne sont pas occupants des locaux, les sommes versées par les associés à la SCI peuvent se faire par abondement du 455 (Compte courant d'associé). Dés lors les charges d'amortissement du bien acquis en viager ne sont couvertes par aucun produit. En ressort un déficit annuel à hauteur du montant des amortissements (donc pas d'impôts à payer!).
La situation nette de la société élargie au CCA (bloqués) reste positive ; c'est la seule condition à respecter, sinon les associés auront obligation d'apurer le passif par tous moyens.
CETTE DERNIERE SOLUTION RESTE A VALIDER PAR D'AUTRES... Et par l'administration fiscale

NB: tel qu'on vient de le définir un tel montage ferait peur à un banquier si la SCI devait y avoir recours. Je pense qu'il ne pourrait se faire sans y adjoindre au moins une clause sur le blocage des CCA, voire une mise de départ (les banques n'aiment pas les coquilles vides et on peut les comprendre...) et sans compter les garanties : hypothèque au moins.

EN CAS DE CESSION DU BIEN
La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession est exonérée d'impôt si le bien acquis en viager est la résidence principale de l'acquéreur (occupation >= 183 jours par an).

Dans le cas inverse :
--> si option pour IS : plus-value à long terme imposée à 15% depuis 01/01/05 pour la part excédent les amortissements.
--> si option pour IRPP : plus-value imposable imposée à 16% +11 % de prélèvements sociaux.

Pour le calcul de la PV, le prix d'acquisition retenu reste la valeur inscrite en immo à l'entrée du bien dans la SCI et cela quelque soit le montant des sommes effectivement versées au crédirentier.

Pour exemple simplifié :
Valeur du bien 1000 (inscrit en immo)
Rente sur 20 ans de 50 par an

Le crédirentier décède au bout de 6 ans
Somme effectivement versée : 6 × 50 = 300

Si cession prévue la 7ème année pour 1200
PV = 1200 - 1000 = 200

La SCI sera donc imposée sur une PV de 200 et non (1200 - 300 = 900) ce qui a certains égards peut paraître avantageux!

TOUTEFOIS, l'éventuel produit ou charge réalisé par écart sur les sommes versées sont immédiatement déductibles ou imposables sur l'exercice du décés du crédirentier. Dans l'exemple donc la SCI viendrait à être imposée sur la somme de 700... à 33% si elle est à l'IS ou à un taux proportionnel si elle est à l'IR. (Ce qui peut tout de même représenter une somme importante!! Je ne sais si l'administration fiscale peut à cette occasion proposer des amènagements de paiement (?).

Par ailleurs, les intérêts des emprunts éventuellement contractés à l'occasion de l'acquisition ou au cours de la vie de la SCI sont normalement déductibles pour le calcul du résultat fiscal au même titre que toute charge financière résultant d'agios ou d'intérêts versés à la banque.

Voilà, en espérant avoir été le plus clair possible.

à bientôt


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Re: SCI et viager
Ecrit le: 03/11/2010 19:41
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Citation : Guille64 @ 13.08.2005 à 18:29
Pour ce qui est du régime fiscal de la SCI :

Qu'il s'agisse de Revenus fonciers ou d'IS, la SCI devrait selon quelque montage que ce soit se trouver déficitaire ou à un résultat proche de zéro :
--> Si les associés de la SCI deviennent occupants des locaux acquis en viager alors ils verseront des loyers à la SCI qui d'une façon ou d'une autre peuvent être modulés afin de compenser a minima les charges d'amortissements (+ intérêts d'emprunts) en vue d'obtenir un résultat nul
OU
--> Si les associés de la SCI ne sont pas occupants des locaux, les sommes versées par les associés à la SCI peuvent se faire par abondement du 455 (Compte courant d'associé). Dés lors les charges d'amortissement du bien acquis en viager ne sont couvertes par aucun produit. En ressort un déficit annuel à hauteur du montant des amortissements (donc pas d'impôts à payer!).
La situation nette de la société élargie au CCA (bloqués) reste positive ; c'est la seule condition à respecter, sinon les associés auront obligation d'apurer le passif par tous moyens.
CETTE DERNIERE SOLUTION RESTE A VALIDER PAR D'AUTRES... Et par l'administration fiscale ;)

NB: tel qu'on vient de le définir un tel montage ferait peur à un banquier si la SCI devait y avoir recours. Je pense qu'il ne pourrait se faire sans y adjoindre au moins une clause sur le blocage des CCA, voire une mise de départ (les banques n'aiment pas les coquilles vides et on peut les comprendre...) et sans compter les garanties : hypothèque au moins.

EN CAS DE CESSION DU BIEN
La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession est exonérée d'impôt si le bien acquis en viager est la résidence principale de l'acquéreur (occupation >= 183 jours par an).

Dans le cas inverse :
--> si option pour IS : plus-value à long terme imposée à 15% depuis 01/01/05 pour la part excédent les amortissements.
--> si option pour IRPP : plus-value imposable imposée à 16% +11 % de prélèvements sociaux.

Pour le calcul de la PV, le prix d'acquisition retenu reste la valeur inscrite en immo à l'entrée du bien dans la SCI et cela quelque soit le montant des sommes effectivement versées au crédirentier.

Pour exemple simplifié :
Valeur du bien 1000 (inscrit en immo)
Rente sur 20 ans de 50 par an

Le crédirentier décède au bout de 6 ans
Somme effectivement versée : 6 × 50 = 300

Si cession prévue la 7ème année pour 1200
PV = 1200 - 1000 = 200

La SCI sera donc imposée sur une PV de 200 et non (1200 - 300 = 900) ce qui a certains égards peut paraître avantageux!

TOUTEFOIS, l'éventuel produit ou charge réalisé par écart sur les sommes versées sont immédiatement déductibles ou imposables sur l'exercice du décés du crédirentier. Dans l'exemple donc la SCI viendrait à être imposée sur la somme de 700... à 33% si elle est à l'IS ou à un taux proportionnel si elle est à l'IR. (Ce qui peut tout de même représenter une somme importante!! Je ne sais si l'administration fiscale peut à cette occasion proposer des amènagements de paiement (?).

Par ailleurs, les intérêts des emprunts éventuellement contractés à l'occasion de l'acquisition ou au cours de la vie de la SCI sont normalement déductibles pour le calcul du résultat fiscal au même titre que toute charge financière résultant d'agios ou d'intérêts versés à la banque.

Voilà, en espérant avoir été le plus clair possible.

à bientôt


Bonjour,

A-t'on pu aller plus loin dans la suggestion de Guille64, en particulier pour ce qui concerne le second point relatif au deficit lie aux charges d'amortissement ?
Est-ce donc valide et fiscalement acceptable ?

Merci bien
Reso69
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 14/11/2010 13:01
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Bonjour,

Concernant le premier point, une sci qui loue à ses propres associés, me semble relevé de l'abus de droit, il conviendrait de recourir, à priori, à un rescrit pour faire valider un tel montage, car il permettrait de déduire l'intégalité notamment des charges financières, qui ne le serai pas en l'absence d'un tel montage.

Concernant le deuxième point, la déductibilité des amortissements du bien est condtionnée à un régime IS, sauf cas particulier ( Robien, Borloo, ....)

De plus, je ne comprends pas à quel titre, dans le post plus haut, une SCI pourrait facturer des redevances à ses associés.

Enfin, les rentes ne sont pas déductibles du resultat fiscal.

Cordialement


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Reso
Vénaïg Le Bris
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 04/04/2012 23:02
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Bonsoir,

J'ai une problématique concernant une SCI et un contrat en viager, sur un de mes dossiers.

Pour résumer, c'est une SCI à l'IR. Un contrat en viager est souscrit pour une durée de 10 ans, mais au bout de 3 mois, le crédirentier décède. Le différentiel correspond à un produit exceptionnel. Mais qu'en est-il de l'imposition ? Le produit est-il imposable ? Si l'on reprend la nature même du contrat en viager, c'est un contrat aléatoire, donc logiquement non imposable. Alors qu'en est-il vraiment ? Quelqu'un est-il déjà tombé sur un cas similaire ?

Par avance merci.

Cordialement,

Dramiug


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Grdd
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Re: SCI et viager
Ecrit le: 06/04/2017 12:14
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Bonjour,

Je prends connaissance du cas de Dramiug publié le 4/4/2012.

J'ai le même type de cas : sci à l'ir avec un décès du crédirentier après 4 années de versement de la rente.

Je constate un profit exceptionnel de l'ordre de 180 k€ et je m'interroge sur la fiscalité de ce produit.

Aussi je m'adresse à Dramiug afin de savoir comment elle a traité son souci à l'époque car depuis le temps, ce problème a du trouvé une réponse....

Merci

Salutations

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