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Statut Loueur en Meublé non Professionel

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Jphmilitaire
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Ecrit le: 20/11/2012 09:32
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Message édité par COC Admin le 20/11/2012 10:44

Bonjour à tous,

Je ne sais pas vraiment si ce forum est bien la pour poser ma question...mais je vais tenter ma chance!

Je suis simple particulier, et autant je me debrouille pas trop mal en batiment, autant en matiere de comptabilité/fiscalité, c'est une autre chose...je ne demande qu'a apprendre cela dit, mais j'ai énormément de mal a trouver des sources compréhensibles! (faut voir le code des impots se referant aux lmnp... 100 pages abominables!)

Bref, j'ai pas mal de questions, que j'ai posé au centre des impots.

Comme ils sont payés pour y répondre, ils m'ont répondus qu'ils ne pouvaient pas y répondre et que cela relevait de comptable....

Aussi, je vous mets exactement le mail envoyé, car je pense que les questions sont claires et concretes...et je vous remercie si vous pouvez m'y répondre, ne serait ce que a quelques unes....

Merci d'avance!

(et desolé, je n'arrive pas à réduire la taille des caracteres...ce sera plus lisible du coup!)

et immeuble comprenant 6 appartement, tous vide, en début d'année.
D'important travaux sont a réaliser dans l'ensemble de l'immeuble afin de pouvoir ensuite les louer correctement.
A ce jour un seul appartement est donc loué, sous le régime meublé.
Quelle démarche doit'elle accomplir pour se déclarer loueur en meublé non-professionel' sachant qu'elle habite sur evreux.

Ensuite, Pouvez vous me donner exactement la répartition sur les différents postes pour l'amortissement de l'immeuble dans le régime meublé réel'
D'apres mes recherches, j'ai trouvé sur le tableau d'amortissement par poste sur le bulletin officiel des impots 4a-13-05 du 30/12/2005. ainsi est 'il juste de:
-Ne pas compter dans l’amortissement de terrain car l'immeuble n'en possède pas?
-L'immeuble a été acheté pour 380.000€ +20.000€ de frais d'agence + frais de notaire. quelle somme doit on retenir comme base pour les amortissements?
-Les amortissements suivants sont 'ils juste?:
50% du prix global pour le gros oeuvre a amortir sur 50 ans
15% du prix global pour les facades/etancheité a amortir sur 30 ans
Les IGT n'étant tres peu present dans l'immeuble (chauffage individuel électrique, pas d'ascenseur, pas de clim...) peut t'on supprimer ce poste au profit des autres postes avec la répartition que je viens d'indiquer??
35% du prix global pour les Agencements, à amortir sur 15 ans.

Ensuite, l'amortissement des meubles, de l'electroménager et de tout ce qui caractérise le logement meublé, peut'il s'amortir sur une durée de 8 ans tout en conservant les factures a disposition'
Que se passe t'il si après 8 ans, les éléments sont encore utilisables? plus de déduction possible sauf si on renouvelle les éléments, et on recommence alors l'amortissement sur 8 ans des matériels changés?
Meme question si a l'inverse, un élément est hs avant le delai de 8 ans??comment se passe l'amortissement de l'ancien et du nouvel élément??
Toujours dans le régime meublé réel, peut'on déduire l'ensemble des charges de copropriété, taxes foncières et partie de csg déductible?

Une fois ce calcul réalisé, il est évident que au début, un seul appartement étant loué en 2012, il va y avoir un deficit car plus de déductions que de revenus. Combien de temps ce déficit peut'il être reporté?

L'ensemble des travaux (couverture, placo, electricité, plomberie..) étant réalisés pour la grande majorité par des membres de la famille, donc non-professionnel, peut t'on néanmoins déduire ou amortir les matériaux, sous présentation de facture? et comment??

Et, enfin, en cas de revente future, comment se calcule l’impôt sur la plus values immobilières sachant que, par exemple, dans 10ans environ 35% de l'immeuble (ou de l'appartement) aura été amorti. en résumé, cela abaisse t'il le prix d'achat de 35% et augmente donc ainsi l'impot sur la plus values??

En vous remerciant pour l'ensemble de vos réponses.

Maximal
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 20/11/2012 10:02
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Message édité par Maximal le 20/11/2012 10:14

Bonjour

Vous ne demandez pas des informations sur la LMNP, vous demandez une étude personnalisée à distance.

D'une part ce n'est pas la vocation du site de réaliser des études personnalisées et gratuites, d'autres part, même si nous le voulions, nous n'aurions pas toutes les informations pour vous donner des réponses fiables à 100%

Le plus simple est de consulter un professionnel, soit pour un rendez-vous ponctuel pour répondre à vos questions, soit pour suivre tout le dossier si vous préférez.

Cela marche exactement comme dans le bâtiment : vous contactez plusieurs professionnels de votre région et vous demandez des devis. Vous choisissez lequel vous convient le mieux pour effectuer vos travaux.

Un rendez-vous ponctuel avec un EC reste peu cher par rapport à la qualité des conseils.

Cordialement

Jphmilitaire
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 20/11/2012 22:23
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Bonsoir maximal!

Ok, je vais donc aller voir un expert comptable!

Par contre, dans le batiment, on trouve de tres nombreux forums et les "pro" aident les particuliers.... parfois meme a l'aide de plans/calculs de charge complexe ou autres...

Je suis un peu étonné de ne pas retrouver la meme "cohésion" dans d'autre métiers... (a moins que ce ne soit tout betement pas le bon forum...)

Merci en tout cas de ton idée, effectivement, je ne sais absolument pas combien coute une consultation d'EC, mais ce n'est certainement pas astronomique..

Bonne soirée!



--------------------
Merci!
Maradhino
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 20/11/2012 23:14
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Bonjour,

Je vais essayer de vous donner des ébauches de réponses sur les points qui ne nécessite pas l'étude de votre dossier:
- pour la déclaration de location meublé deux possibilités:
- soit vous faites parti des bic professionnels(trois conditions, à savoir être inscrits en tant que tel au RCS, les revenus de location doivent être supérieurs à 23000?, et enfin ces revenus doivent représenter plus 50% de l'ensemble de vos revenus soumis à l'IR)
- si ces conditions ne sont pas remplies vous faites parti des bic non professionnel.

- les terrains ne sont pas amortissables.

- les frais de notaire peuvent être ajouter au prix d'achat donc immobilisés car ils sont nécessaire à l'acquisition. Par contre les frais d'agence ne sont pas indispensable donc à ne pas immobiliser.
- pour les durées d'amortissement tout est possible mais il faut justifier la dépréciation auprès du fisc.
- dès qu'un élément est totalement amorti, il ne génère plus d'amortissement tout simplement donc plus de charges
- lorsqu'on renouvelle une immobilisation on peut l'amortir sur la même durée ou une durée différente(il faut penser à justifier son point de vue)
- lorsqu'un l'élément n'est pas totalement amorti et qu'il est hors d'usage, on le met au rébus et on passe un amortissement exceptionnel.
- pour la déductibilité des charges, il faut partir du principe que toutes les charges relatives à un bien sont normalement déductibles des revenus générés par ce bien.(Avec de exceptions bien sur des exceptions)
- concernant le report du déficit règle est la suivante: si vous êtes bic professionnel alors le déficit est imputable sur les autres catégories du revenus soumis à l'IR l'année de réalisation et les années suivantes en cas de résidus . Si par contre vous êtes bic non professionnel alors le déficit n'est imputable que sur cette catégorie et pendant 10 ans.
- l'imposition de la plus value est plus complexe et j'avoue que je n'ai plus la force de tout détaillé.

Je vous conseille également de voir un EC pour une analyse plus détaillé.

Cordialement.


--------------------
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Maximal
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 21/11/2012 11:01
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Message édité par Maximal le 21/11/2012 11:22

Bonjour

Par contre, dans le batiment, on trouve de tres nombreux forums et les "pro" aident les particuliers.... parfois meme a l'aide de plans/calculs de charge complexe ou autres...

Cela m'étonne un peu car j'ai déjà été sur des forums spécialisés bâtiment et en général les questions trop précises amènent également un : "Ok on veut bien vous aider pour une question ponctuelle mais pour faut pas non plus demander une formation complète, si vous ne savez pas le faire, faites appel à un professionnel".

Les plans de calculs ne doivent pas être monnaie courante, et sont en général une façon de faire un devis, voir de gagner un client (je ne généralise bien sûr pas).
De plus le démarchage dans le domaine de la comptabilité est davantage encadré et n'est pas permis sur ce site. Les membres sont tous bénévoles.

Ma réponse n'avait pas pour but de refuser de vous aider.
Je m'étonnais que dans votre situation vous ne fassiez pas appel à un professionnel de votre région. Je suis ravi que Maradhino ai pu vous apporter un début de réponse. Mais vous voyez bien que c'est difficile d'aller plus loin. Un grand nombre de comptables confirmés ne serait même pas en mesure de répondre à vos questions.

Cordialement

Jphmilitaire
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 23/11/2012 21:51
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Bonsoir,

merci maradhino pour ces réponses claires et précises!

Pour info (enfin surtout pour les futurs lecteurs de ce post...), j'ai trouvé (enfin je n'ai pas encore pris le temps de tout lire...) un "tuto complet" sur la comptabilité des meublés, avec fichiers excels et "simulation" a l'appui...

Par contre, ce n'est pas sur ce forum, alors j'espere avoir le droit de le citer néanmoins ici, dans le seul but d'informer d'autres forumeurs....


le tuto ici:

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12625

et les remarques/précisions ici:

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12625

Par ailleurs, j'ai cru comprendre que si on ne passe pas par un comptable et par un CGA agrée, on se fait automatiquement majorer de 25% ses revenus....
et que l'on peut sionon déduire jusqu'a 900€ ses frais de comptable...
Donc dans ce cas, ben ce sera vu, je payerai un comptable! (enfin ce ne m'empeche pas de comprendre comment ca marche...)

Bonne soirée!

jph.



--------------------
Merci!
Mozo
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 24/11/2012 11:35
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Bonjour,

Pour l'impôt sur le revenu salarié et non salarié avant 2006, il y a avait 2 abattements 20% puis 10%

Après 2006 l'abattement de 20% a été supplimé et les tranches ont été refondées en conséquence.

Avant 2006, il existait une incitation fiscale composée d'une réduction de 20% pour les entrepreneurs qui faisaient certifier leur compte par un centre de gestion agréé au même titre que les salariés dont les revenus étaient certifié par l'employeur.

Après 2006, compenser la suppression de l'abattemenent de 20%, le revenu du travailleur indépendant non adhérant au CGA est augmenté de 25 % pour intégrer le manque de contrôle, ce qui revient au même avant 2006 et après 2006.

Cordialement

Christian

Jphmilitaire
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Re: Statut Loueur en Meublé non Professionel
Ecrit le: 26/11/2012 19:00
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ok, merco mozo, c'est clair maintenant!!

je vais me renseigner voir si je peux faire agréer mes comptes par un cga sans pour autant passer par un comptable...histoire de simplement mieux comprendre et gerer mes impots...



--------------------
Merci!
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