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Transformation SARL en SCI?

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Flocive
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Re: Transformation SARL en SCI?
Ecrit le: 22/05/2013 16:32
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Bonjour à tous,

Je me permet de relancer un vieux post, mais qui est très interessant.

Voila, j'explique pourquoi la question m'intéresse.

Mon métier consiste a faire du profit sur, par exemple, l'achat d'un immeuble en bloc pour le vendre à la découpe comme on dit.

Exemple, j'achète un immeuble de 10 appartements pour 400 000€ donc mon prix de revient par appartement revient a 40 000€.

Je vais revendre ces appartement 50 000€ soit 500 000€ l'ensemble.

mon objectif maintenant n'est plus de faire une marge de 100 000€, mais de revendre seulement 8 appartements afin que les deux derniers ne me reviennent a rien du tout, ou presque.

Mon comptable me dit que je peux effectuer ce genre d'opération avec une SCI à l'IS, vue que c'est exactement la même fiscalité qu'une sarl de marchand de biens...(TVA 19,6 sur marge, Impôt société sur marge...) et que en cas de contrôle, je ne me ferai pas redressé vue que j'aurai payé la même chose avec une SCI à l'IS qu'avec une sarl classique.

Mon notaire est plus dubitatif, car il me dit que c'est vraiment risqué car même si la sci est à l'IS, elle conserve un caractère Civil et non Commerciale.

Tout cela pour vous dire que....

J'aimerai savoir si on peut passer d'une sari en sci IS sans que cela pose problèmes, je pourrais alors continuer de faire mes opérations de marchand de biens classique, sauf que le bénéfice de la société sera deux appartements au lieu de 100 000€ (pour reprendre l'exemple au dessus) et après avoir cumulé deux ou quatre appartements, je pourrais alors transformer cette Sarl en Sci légalement.

C'est peu être un peu compliqué à expliquer, mais j'espère que vous m'aurez compris.

merci à tous



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Joaquin-gonzalez
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Re: Transformation SARL en SCI?
Ecrit le: 22/05/2013 17:44
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Message édité par Joaquin-gonzalez le 22/05/2013 17:52

Bonjour,

je pencherai plutôt de l'avis du notaire. SI l'opération n'est pas peut-être risquée, elle s'avère lourdement compliquée, à cause justement du caractère commercial de la sarl et du caractère civil de la sci, deux domaines du droit fondamentalement différents. Pourquoi ne pas créer une SCI à part , à laquelle vous céderiez les appartements que vous ne voulez pas vendre ?

Avez vous lu ce fil :

https://www.compta-online.com/transformation-sarl-sci-t16650

Il y a notamment une réponse ministérielle sur cette question : il semblerait que l'opération soit possible. Il faut bien entendu une AGE et l'unanimité des associés de la SARL.

Je continue tout de même à penser que c'est une opération bigrement compliquée. Reste à voir les avantages fiscaux que vous en retireriez. Je laisse répondre un fiscaliste plus compétent que moi.

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Joaquin-gonzalez
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Re: Transformation SARL en SCI?
Ecrit le: 22/05/2013 18:03
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Re,

Excusez ma réponse de tout à l'heure : je n'avais pas vu que nous étions justement dans ce fil !

Vous avez en donc en partie la réponse à vos questions.

Voici une autre réponse ministérielle sur cette question :

Question :

M. Christian Kert attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur les conséquences fiscales de la transformation d'une société de personnes. En effet, il résulte de l'article 202 ter, I du CGI, que le changement de régime fiscal ou le changement d'objet social ou d'activité réelle d'une entreprise relevant du régime des sociétés de personnes entraîne les conséquences fiscales de la cessation d'entreprises. Or, selon la doctrine administrative, les conséquences fiscales de la cessation d'activités ne s'appliquent que si les changements portent sur l'activité réelle et si ils sont profonds ( D.adm.4A-6123 n° 88, 28 et 30). Aussi, il lui demande, lorsque une sarl soumise à l'impôt sur le revenu (art. 8 et 8 ter du CGI), exerçant une activité de location meublée et aménagée, souhaite exercer une activité de location d'immeubles nus et se transformer en sci tout en restant au même régime fiscal, si ce changement entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise. De même, la transformation de la sarl en sci accompagnant ce changement d'activité entraîne-t-elle également la création d'une personne morale nouvelle. La même question est posée dans la situation inverse.

réponse :

En application de l'article 202 ter du code général des impôts (CGI), lorsqu'une société soumise au régime des sociétés de personnes défini aux articles 8 à 8 ter du même code cesse d'être soumise à ce régime, les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise lui sont applicables. À cet égard, il convient de préciser que la transformation d'une société en une forme différente de celle sous laquelle elle avait été constituée n'emporte aucune conséquence fiscale dès lors qu'elle n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et ne se traduit pas par un changement de régime fiscal. En effet, la transformation régulière d'une société en société d'une autre forme, qu'elle soit civile ou commerciale, n'emporte pas création d'une personne morale nouvelle (art. 1844-3 du code civil). En l'occurrence, la transformation d'une sarl de famille soumise à l'impôt sur le revenu en une Sci soumise au même régime n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et n'emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise. Il en va de même de la transformation d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu en une sarl de famille soumise au même régime. Par ailleurs, le passage d'une activité de location meublée et aménagée à une activité de location nue n'emporte les conséquences de la cessation d'entreprise que si ce passage est assimilé à un changement d'activité réelle au sens du I de l'article 202 ter du CGI. Cette assimilation repose sur l'analyse d'éléments de fait, permettant de déterminer l'importance des changements apportés. Il n'est par conséquent pas possible d'apporter une réponse d'ordre général sur les conséquences fiscales d'un tel changement d'activité. Il est en revanche précisé que le passage d'une activité de location nue exercée par une SCI à une activité de location meublée et aménagée exercée par une Sarl de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes n'emporte pas en tant que telles conséquences de la cessation d'entreprise. Ces conséquences ne sont en effet encourues par une société exerçant une activité de nature civile et patrimoniale que dans les cas visés au II de l'article 202 ter du CGI, qui n'incluent pas la notion de changement d'activité réelle.



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Flocive
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Re: Transformation SARL en SCI?
Ecrit le: 22/05/2013 18:48
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Merci Joaquin pour votre réponse rapide,

Bougrement compliqué, oui!!!

Mais c'est mon métier, mise en copropriété, tous les diagnostics qui vont avec, relevé intérieur des appartements par un géomètre...

assez complexe!

votre solution de me revendre les appartements serait possible si ceux ci étaient vide.

Pour faire bref, ce sont les locaux commerciaux qui m'intéressent.

Or quand un immeuble se vend en bloc, il est très rare que le propriétaire du fond de commerce ou un des locataires des appartements souhaitent acheter l'immeuble en intégralité. Même si l'immeuble est bien situé et que le commerce tourne très bien.

Si je procède a une vente à la découpe, je dois purger le droit de préemption tous les locataires.

Et la, j'ai 80% de chances qu'a l'annonce de la vente des murs de son commerce, le petit commerçant aient la capacité d'emprunt requise pour acheter juste ses murs.

Donc je ne veux pas monter une telle opération et prendre le risque de voir les locaux commerciaux s'envoler.

Je vois un avocat juridique demain matin, j'essaierai de voir avec lui quel montage est le plus approprié.



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Re: Transformation SARL en SCI?
Ecrit le: 10/06/2018 11:07
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Bonjour,
Ce sujet m'intéresse fortement car je suis actuellement dans cette situation.
Voici mon cas et mon projet si il est réalisable.
Mon EURL à ce jour n'a plus d'activitée commerciale, elle ne touche que des loyers de locaux commerciaux, elle ne paye pas d'Is car elle est en déficit. En plus de bâtiments commerciaux elle a eu liquidite, on va dire plus ou moins importante, assez pour acheter un autre bien immobilier.
Mon projet serait d'acheter un bien immobilier pour y vivre.
Donc je pensais transformer mon EURL en sci, et c'est là où je vous demande quels en sont les avantages?
Il y aurait il un cout moins important en terme de facturation comptable, est ce intéressant au niveau imposition?
Le but exact comme vous le comprenez, est de récuperer la liquidité existante sans payer d'impôt sur le revenu pour faire un apport au crédit que j'aimerais faire pour acquérir une maison.
Autre question, ma compagne (concubinage) peut elle aussi contracté un crédit pour l'achat d'une partie de la maison, ou doit elle faire parti de la sci?
À savoir que les avantages à l'heure actuelle que j'ai avec mon EURL sont, les déductions de TVA sur les travaux de biens commerciaux, une mutuelle et complémentaire retraite Madelin.
Cordialement


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Stef
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Re: Transformation SARL en SCI?
Ecrit le: 13/06/2018 09:14
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Bonjour,

Vous pouvez transformer votre EURL en sci, sans changement de régime fiscal si votre EURL est à l'IR.

Toutefois, la transformation en sci entraînera une modification de l'objet social, ainsi qu'un changement d'activité, impliquant une cessation d'entreprise (i.e. imposition immédiate des plus-values latentes sur les actifs de la société).

En outre, si cette EURL a des déficits fiscaux en report, ils seront perdus.

S'agissant de votre compagne, elle peut acquérir le bien avec vous, soit en entrant au capital de la SCI, soit en direct (dans cette dernière situation, la sci ne détiendrait qu'une fraction du bien immobilier).

Très cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

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