Bonjour,
je suis comptable dans un cabinet. Un de mes clients qui est marchand de biens est contrôlé sur l'une des opérations qu'il a réalisé. Il achète des ruines, il les retape lui même et les revends en faisant une grosse + value.
Il a acheté en 2011 une vieille maison, il l'a retapé entièrement et l'a divisé en 4 appartements T3 qui ont été revendus en 2012.
Sur l'acte de vente rédigé par le notaire, les appartements n'ont pas été considérés comme des immeubles neufs, la vente n'a donc pas été soumise à TVA.
Pour qu'un immeuble rénové ne soit pas considéré comme un immeuble neuf, il faut :
que les travaux portant sur des immeubles existants n'aient pas rendus à l'état neuf
soit la majorité des fondations ;
soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'eux.
Les 3 premières conditions ont été respectées, par contre pour la condition sur le second oeuvre, je trouve que les textes ne sont pas très clairs :
les éléments de second oeuvre à prendre en compte sont les suivants :
a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
b. les huisseries extérieures ;
c. les cloisons intérieures ;
d. les installations sanitaires et de plomberie ;
e. les installations électriques ;
f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
II.-La proportion prévue au d du 2° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments
Pour résumer, pour que l'immeuble ne soit pas considéré comme un immeuble neuf il faut que les travaux ne rendent pas à l’état neuf les deux tiers ou plus de chacun des six éléments de second œuvre cités ci-dessus.
En fait ce sont les mêmes conditions que celles pour le taux réduit de TVA sur les travaux.
Sur les actes de vente, toutes les conditions étaient réunis pour considérer qu'il s'agit d'immeubles neufs (les fenetres ont été changées, les cloisons intérieures ont été cassés puis remontées pr délimiter les appartments, toute la plomberie a été refaite, tout comme l'installation électrique) sauf la conditions sur les planchers.
Dans l'acte de vente, le notaire a noté que la vente n'est pas soumise à TVA car "les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage n'a pas été rendu à l'état neuf pour plus de 2/3."
Aujourd'hui le contrôleur s'étonne du fait que tout a été entièrement refait sauf le plancher.
Je ne suis pas du tout spécialiste des travaux du bâtiment et je ne sais pas précisément ce qu'entend l'administration par "les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage".
Je suppose que les planchers qui déterminent la résistance de l'ouvrage, c'est la dalle en béton qui sépare 2 appartements. Mais ce qui ne détermine pas la résistance de l'ouvrage, c'est quoi ? De ce que j'ai pu comprendre ce n'est pas le carrelage, plancher, moquette qui sont considérés comme des travaux de décoration.
Je vous demande cet avis car derrière ce détail de règlement se cache un enjeu important (4*150 000 € *19.6%) et j'aimerais savoir de quoi je parle quand je serai devant le contrôleur.
Merci pour vos avis
Sur l'instruction administrative 8A 106 on nous en dit un peu plus sur les planchers non porteurs :
Bonjour,
Oui, je l'ai déjà contacté. En fait, le notaire a rédigé son acte a partir des éléments que lui a transmis le vendeur mais il ne les a pas vérifié.
C'est clair que c'est très technique et je n'ai rien trouvé de très précis sur le net. Pourtant, je ne pense pas être le seul à me poser la question car ce sont les mêmes conditions qu'il faut remplir pour pouvoir bénéficier de la TVA à taux réduit sur les logements de plus de 2ans à usage d'habitation.
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