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TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles

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Manllau
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Ecrit le: 21/08/2006 18:42
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Bonjour,
voilà je me trouve confronté à une interrogation à laquelle je n'arrive pas à répondre :
Préalablement j'aimerais savoir si pour les règles du 1/10ème et du 1/20ème qui s'appliquent aux biens immeubles il faut partir de la date d'achèvement des travaix ou de la date d'acquisition du bien'

Prenons un exemple concret pour ma question :
Achat le 05/04/2000 d'un bien immeuble pour 100 000€ HT (TVA 19.6%)
Le 23/08/2007 ce bien est vendu pour 120 000€ HT
=> La règle du 1/20ème s'applique donc !
1ère demande : Le montant de la facture sera de combien et dans ce montant de combien sera la TVA collectée?
2ème demande : Si, comme je le pense, la réponse de la première demande est 131 760€ TTC avec 11760€ de TVA (100 000 * 19.6% * 12/20), et que, comme je le pense les écritures à passer comptablement sont les suivantes :
462 pour 120 000€ à 775 pour 120 000€
213 pour 11760€ à 44571 pour 11760€
alors il a un problème qui se pose à moi c'est à dire que lorsque l'on va encaisser la facture de 131 760€, la banque devrait etre débiter de ce montant et pourtant d'après les écritures que j'ai passé on ne débitera le compte 512 que de 120 000€ par l'écriture suivante :
512 pour 120 000€ à 462 pour 120 000€

Il y a un soucis quelque part mais je ne vois pas comment faire.
Merci beaucoup pour votre aide.
Manllau
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 22/08/2006 12:44
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Message édité par COC Admin le 22/08/2006 13:04
Si vous avez besoin de précisions, ou bien si vous ne comprenez pas un point de mon développement veuillez me le signaler pour que je puisse affiner ma question.

Merci encore.

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Bonjour,

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Ezzaim
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 23/08/2006 19:06
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Désolé j ai pas prix l temps de voir ton exemple illustré mais je tiens a te communiquer les précisions suivantes :
- Le fisc accorde la déductibilité complète de la tva/ immeubles sous condition que ledit immeuble soit gardé 10 ans (immeubles achevés avant 1996) ou 20 ans pour les immeubles achevés après cette date
- si cette période de 10 ou ans (selon date achèvement immeuble et non vente) n est pas observée avant la vente, il y a lieu de régulariser la tva déduite (et non initiale!!). Un exp j achete immeuble B achevé en 01.01.2000 à 100.000 HT euros, tva 19,6%; je le revend 31/12/06. supposons que prorata de déduction est de 100% (pour simplifier) pendant toutes ces années :
Donc, j ai déduit 19600 Dh de tva en 2000. maintenant que j ai pas gardé l immeuble 20 ans je devrai regulariser les années restantes soit : 20-7 = 13 ans (je l ai gardé 7 ans). d ou : regul = 19600 * 13/20 = 12740 de tva à reverser.
j espere que j étais clair

ezzaim du maroc


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Manllau
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 23/08/2006 19:58
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Merci pour ta réponse,
je comprends tout à fait ce que tu m'as expliqué et je l'avais déja compris,
c'est plutot l'aspect comptable et plus précisemment l'aspect financier qui me dérange.
Pour connaitre la nature exacte de mon problème regardez l'exemple détaillé que j'ai donné dans le premier message.

Merci encore beaucoup pour votre aide à venir,
CDT.
Ezzaim
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 24/08/2006 13:35
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Ah oui je vois. ben non pas du tout!!!!

voyons voir : il va facturer en 2007 143520 euros HT et il va encaisser à la banque 143520 HT (= 120000*1.196)! et ce si l on suppose que l immeuble est soumis à la TVA et non aux droits d enregistrement.

Il a acheté a 100000 HT l immeuble initialement, donc, il va reverser la tva de 100000*0.196*13/20 = 12740 de tva à reverser à l'Etat. donc, il passe en charges exceptionnlelles 667 (j ai pas de pCG sur moi mnt a verifier donc n° compte) 12740 par le crédit de la dette sur l'Etat.

Les écritures de vente de l immeuble sont normales (Pdts cession, VNC, compte immo, TVA)
j espere que j ai repondu

bouchartat du maroc


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Ezzaim
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 24/08/2006 13:42
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Pardon je corrige le prorata 12:20 et non 13/20
merci


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Manllau
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 24/08/2006 15:01
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Message édité par Manllau le 24/08/2006 15:10
Es tu certain de ce que tu m'as énoncé ?
Si oui, la charge exceptionnelle (classe 6) sera t elle en contrepartie d'un compte de TVA qui se soldera avec les autres comptes de TVA pour donner la TVA à payer ou le crédit deTVA ?

Est ce juste que fiscalement la VNC sera augmenté de la TVA reversée (ici les 12/20ème) ? Et donc que la PV à LT (si on se trouve dans une entreprise soumise à l'IR) s'en trouvera donc diminuée ?

Et enfin, si une personne rachète cet immeuble en 2007 pour 120 000€HT et qu'il le revend à son tour en 2012 pour 20 000€ => La TVA à reverser sera t elle alors de 100 000 * 19.6% * 7/20 = 6860 tout en sachant que la TVA collectée sur la vente ests seulement de 20 000 * 19.6% = 3920€ (< 6860€) ?

Merci encore.
Bouchartat
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 24/08/2006 17:45
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Rebonjour,

Oui bien sur que j en suis certain. il faut savoir que c est l opération qui est taxée et non pas l'immeuble. donc, il faut raisoner opération. la TVA s applique sur le prix de vente (prix de cession le dernier) donc sur 20000 euros (***pas de style SMS***) ton exemple.

Pour ce qui est de la partie non déductible passée en charge, sa contrepartie est le compte TVA à payer (dette envers l'Etat).

Mais par contre, j ai pas dit qu'il fallait augmenter la VNC par la tva non déduite. J ai dit que pour faire sortir l'immeuble on crédite le compte d'immeuble (immo corporelle) et on débite le compte amortissement puis le compte VNC par la différence. puis, on constate l'écriture de cession

Maintenant ca reste théorique, car pour le cas d'immeuble il faut savoir qu'ils sont soumis en principe aux droits d'enregistrement et non à la tva; sauf si ledit immeuble n'est pas achevé ou si la cession intervient dans les 5 ans après l'achèvement et tout ceci s'il s'agit de la première cession. En dehors, ce sont les droits d'enregistrement qui sont appliqués

Merci


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Manllau
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 24/08/2006 18:34
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Merci déja pour tes réponses,

comptablement j'ai trés bien compris ce que tu veux me dire.
Par contre fiscalement, lors de la cession, j'ai lu ans un ouvrage qu'il faut augmenter la VO de la TVA qui n'est plus déductible.
Enfin, je ne comprends pas ce que tu veux dire par les droits d'enregistrement. Merci pour ton explication.

CDT.
Bouchartat
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Re: TVA : règles du 1/10ème et du 1/20ème biens immeubles
Ecrit le: 24/08/2006 19:26
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Bonjour,

effectivement je consens parfaitement qu'il faut augmenter la valeur d'origine du montant de la charge non déductible. Ca reviendrait à augmenter la VNA donc, qui elle aussi est une charge exceptionnelle. Donc, moi maladroitement j ai simplifié en optant pour la charge directement. t as raison, il faut en effet augmenter la valeur d'origine, et ceci aura un effet sur la Valeur nette comptable et donc sur les plus values.

Pour ce qui est des droits d'enregistrement, je t incite fortement à étudier la partie sur les immeubles et terrains. quand il n y a pas de tva, il y a les droits d'enregistrement et vice versa. A étudier et tu comprendras

merci


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